Tierras e inmuebles

Derechos de uso del suelo, no propiedad

El artículo 53 de la Constitución y la Ley de Tierras configuran la tierra como propiedad de todo el pueblo, con el Estado como propietario representante y gestor unificado. Lo que adquieren los inversores es un derecho de uso del suelo: un derecho otorgado para una finalidad, habitualmente por un plazo determinado, a cambio de un pago al Estado, que consta en un certificado de derechos de uso del suelo y de propiedad de los bienes vinculados al suelo. La Ley de Tierras n.º 31/2024/QH15, en vigor desde el 1 de agosto de 2024, es la norma de cabecera, desarrollada por un conjunto de decretos de 2024 y modificada, desde el 1 de enero de 2026, por la Resolución n.º 254/2025/QH15 de la Asamblea Nacional. El marco, las categorías de suelo y de usuarios, el certificado y las autoridades se exponen en Los derechos de uso del suelo y la Ley de Tierras.

Dos consecuencias recorren todo el capítulo. En primer lugar, el derecho vale lo que vale su forma: el suelo asignado contra el pago de un canon por uso del suelo, o arrendado con la renta pagada de una sola vez por todo el plazo, puede transmitirse, subarrendarse, hipotecarse y aportarse como capital, mientras que el suelo arrendado con renta anual en general no puede, aunque sí pueda disponerse de los edificios construidos sobre él. En segundo lugar, el derecho está vinculado a un proyecto: el plazo, la finalidad y el calendario los fijan conjuntamente el registro de la inversión y la decisión sobre el suelo, y el suelo que se deja sin uso puede ser recuperado.

Cómo obtiene suelo un inversor extranjero

Una persona física extranjera no puede ser titular de derechos de uso del suelo. Una empresa de capital extranjero sí puede. A efectos del suelo, una empresa solo es de capital extranjero si debe seguir los procedimientos para inversores extranjeros previstos en la Ley de Inversiones, en términos generales cuando es de titularidad extranjera en más del 50 % (artículo 3, apartado 46, de la Ley de Tierras); una empresa que se sitúa en ese umbral o por debajo es un usuario nacional del suelo. El artículo 28 de la Ley de Tierras enumera las vías de una empresa de capital extranjero: el arrendamiento del Estado, el subarriendo de suelo urbanizado en un parque industrial, un parque de alta tecnología o una agrupación industrial, la asignación de suelo para un proyecto de vivienda destinada a la venta, la aportación de capital en forma de derechos de uso del suelo por un socio vietnamita y la adquisición de una sociedad que ya es titular de suelo. La compra directa de derechos de uso del suelo a hogares vietnamitas, que sí está al alcance de las empresas vietnamitas, en general le está vedada. Cada vía tiene sus propias autorizaciones, estructura de pago y riesgos, y la elección suele hacerse antes de registrar el proyecto; la comparación y una guía de decisión figuran en Cómo acceden al suelo las empresas de capital extranjero. Los proyectos que solicitan suelo al Estado sin subasta ni licitación, o un cambio de uso del suelo, necesitan primero la aprobación de la política de inversión, que se explica en La aprobación de la política de inversión, y un depósito conforme al artículo 30 de la Ley de Inversiones, tratado en El certificado de registro de inversión.

Lo que cuesta el suelo: renta, canon y las reformas de precios de 2026

El Estado cobra un canon por uso del suelo sobre el suelo asignado y una renta sobre el suelo arrendado, pagadera anualmente o de una sola vez por todo el plazo. La renta anual es el precio del suelo multiplicado por un porcentaje del 0,25 % al 3 % fijado por la provincia, que se mantiene fijo por ciclos de cinco años con aumentos limitados por referencia a la inflación. La Resolución n.º 254/2025/QH15 introdujo dos cambios que todo inversor debe comprender: la tabla de precios del suelo aprobada por el Consejo Popular provincial, multiplicada por un coeficiente de ajuste fijado cada año por el Comité Popular, determina ahora en la mayoría de los casos el canon, la renta y las indemnizaciones; y los arrendatarios pueden, en general, elegir su forma de pago, de modo que un fabricante con renta anual puede pasar a la renta de pago único y adquirir derechos transmisibles e hipotecables. Los cálculos, una comparación práctica entre renta anual y renta de pago único, el impuesto sobre el uso del suelo y la relación con los incentivos sobre la renta del suelo figuran en La renta del suelo, los precios del suelo y la Resolución 254; los incentivos propiamente dichos, en Los incentivos a la inversión.

Parques industriales, vivienda y oficinas

La mayoría de los fabricantes extranjeros nunca tratan con el Estado como arrendador. Subarriendan suelo urbanizado a un promotor de parque industrial, o alquilan una nave ya construida, y sus derechos dependen del arrendamiento y de la forma de pago del propio promotor conforme al artículo 202 de la Ley de Tierras. La elección del parque es, por tanto, un ejercicio de due diligence (revisión jurídica) sobre el promotor tanto como una negociación comercial, y desde el 1 de octubre de 2025 la ubicación en un parque ya no conlleva por sí sola un incentivo en el impuesto sobre sociedades. Los tipos de zona, el papel de las juntas de gestión, el procedimiento especial de inversión del artículo 28 y una lista de comprobación del arrendamiento figuran en Parques industriales y zonas económicas.

Las personas físicas extranjeras y las empresas de capital extranjero pueden ser propietarias de viviendas en proyectos de vivienda comercial, dentro de los límites del 30 % de los apartamentos de un edificio y de 250 casas en una circunscripción de nivel de barrio, y la propiedad de una persona física dura 50 años, renovable una vez. Un proyecto de modificación publicado en septiembre de 2026 prohibiría a los extranjeros adquirir villas y casas adosadas. Las oficinas se arriendan con arreglo al Código Civil y a la Ley de Negocios Inmobiliarios, y un apartamento residencial no puede servir de domicilio social de una empresa. Estas normas figuran en Vivienda y oficinas para extranjeros.

Proteger la inversión: título, garantías y recuperación

Antes de comprar, arrendar o prestar con garantía sobre suelo, el inversor coteja el certificado con el registro de tierras y comprueba la situación urbanística, el plazo y la situación de pagos, las cargas, las licencias de construcción y los documentos de finalización de obra. Las hipotecas sobre derechos de uso del suelo solo pueden constituirse a favor de entidades de crédito autorizadas para operar en Vietnam, deben formalizarse ante notario y se inscriben en la oficina de registro de tierras conforme al Decreto n.º 99/2022/ND-CP, por lo que los prestamistas extranjeros recurren a agentes de garantías locales. El método y una lista de comprobación figuran en Due diligence del título y garantías sobre el suelo.

El Estado puede recuperar tierras por razones de defensa y seguridad, para el desarrollo socioeconómico en los 31 supuestos del artículo 79 de la Ley de Tierras y los que añadió la Resolución n.º 254/2025/QH15, y por infracciones, incluido el suelo que se deja sin uso durante 12 meses o con 24 meses de retraso respecto del calendario. La indemnización se basa ahora en la tabla de precios y el coeficiente, y un arrendatario con renta anual recibe indemnización por la inversión restante y sus bienes, no por el suelo. El procedimiento, los plazos, las vías de reclamación y el uso de las garantías de inversión figuran en Recuperación de tierras, indemnización y falta de uso, y la posición conforme a los tratados, en Garantías de inversión y tratados.

La promoción inmobiliaria y lo que está por venir

La promoción de inmuebles para su venta o arrendamiento es un sector de actividad condicionado para los inversores extranjeros y una actividad regulada para todos conforme a la Ley n.º 29/2023/QH15 de Negocios Inmobiliarios. El promotor debe ser una empresa con fondos propios de al menos el 20 % del capital de inversión del proyecto, o el 15 % para proyectos de 20 hectáreas o más; un promotor de capital mayoritariamente extranjero puede construir para la venta, el arrendamiento y el arrendamiento con opción de compra sobre suelo que se le haya asignado o arrendado, pero no puede cobrar más del 50 % del precio de una vivienda sobre plano antes de la entrega. Las ventas sobre plano requieren una garantía bancaria, y los proyectos solo pueden transmitirse con sujeción a condiciones. Las normas y las estructuras que utilizan en la práctica los promotores extranjeros figuran en Negocio inmobiliario y proyectos de promoción, y las adquisiciones de sociedades de proyecto, en el capítulo 8.

El régimen está a punto de cambiar de nuevo. Una Ley de Tierras modificada, publicada en proyecto el 20 de julio de 2026, está ante la Asamblea Nacional en su período de sesiones de octubre de 2026 con fecha de entrada en vigor propuesta el 1 de marzo de 2027; suprimiría el mecanismo del precio específico del suelo, cambiaría el tratamiento del suelo sin uso y ampliaría los motivos de recuperación. Los inversores que negocian ahora posiciones sobre suelo deben incorporar la posibilidad de estos cambios a sus calendarios y contratos, y confirmar el texto definitivo una vez aprobado.