Đất đai và bất động sản

Quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu

Điều 53 Hiến pháp và Luật Đất đai xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Thứ mà nhà đầu tư có được là quyền sử dụng đất: một quyền được trao để sử dụng vào mục đích nhất định, thường có thời hạn xác định, với điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, và được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, là đạo luật điều chỉnh, được hướng dẫn thi hành bởi một hệ thống nghị định ban hành năm 2024 và, từ ngày 01/01/2026, được điều chỉnh bởi Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội. Khung pháp lý, các loại đất và người sử dụng đất, Giấy chứng nhận và các cơ quan có thẩm quyền được trình bày tại mục Quyền sử dụng đất và Luật Đất đai.

Có hai hệ quả xuyên suốt toàn bộ chương này. Thứ nhất, giá trị của quyền phụ thuộc vào hình thức của quyền: đất được giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, có thể được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn, trong khi đất thuê trả tiền hằng năm nhìn chung thì không, mặc dù tài sản gắn liền với đất vẫn có thể được giao dịch. Thứ hai, quyền này gắn với dự án: thời hạn, mục đích và tiến độ được xác định đồng thời bởi thủ tục đăng ký đầu tư và quyết định về đất đai, và đất không được đưa vào sử dụng có thể bị thu hồi.

Nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai như thế nào

Cá nhân nước ngoài không được nắm giữ quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì được. Xét theo pháp luật đất đai, một doanh nghiệp chỉ là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nếu phải thực hiện thủ tục đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư, nói chung là khi có trên 50% vốn nước ngoài (khoản 46 Điều 3 Luật Đất đai); doanh nghiệp có tỷ lệ sở hữu nước ngoài không vượt quá ngưỡng này là người sử dụng đất trong nước. Điều 28 Luật Đất đai liệt kê các phương thức tiếp cận đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Nhà nước cho thuê đất, thuê lại đất đã có hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao hoặc cụm công nghiệp, được giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của đối tác Việt Nam, và mua lại doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình Việt Nam, vốn là điều doanh nghiệp Việt Nam được phép thực hiện, nhìn chung không áp dụng đối với tổ chức này. Mỗi phương thức có thủ tục phê duyệt, cơ chế thanh toán và rủi ro riêng, và việc lựa chọn thường được thực hiện trước khi đăng ký dự án; phần so sánh và hướng dẫn ra quyết định được trình bày tại mục Cách thức tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai. Dự án đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, hoặc đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất trước hết phải được chấp thuận chủ trương đầu tư, như trình bày tại mục Chấp thuận chủ trương đầu tư, và phải ký quỹ theo Điều 30 Luật Đầu tư, như trình bày tại mục Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Chi phí đất đai: tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và cải cách giá đất năm 2026

Nhà nước thu tiền sử dụng đất đối với đất được giao và thu tiền thuê đất đối với đất thuê, trả hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê. Tiền thuê đất hằng năm được tính bằng giá đất nhân với tỷ lệ phần trăm từ 0,25% đến 3% do cấp tỉnh quy định, ổn định theo chu kỳ năm năm và mức tăng bị giới hạn theo chỉ số lạm phát. Nghị quyết số 254/2025/QH15 đưa ra hai thay đổi mà mọi nhà đầu tư cần nắm rõ: bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, nhân với hệ số điều chỉnh do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hằng năm, nay là căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường trong phần lớn trường hợp; và người thuê đất nhìn chung được lựa chọn phương thức trả tiền, do đó một doanh nghiệp sản xuất đang thuê đất trả tiền hằng năm có thể chuyển sang trả tiền thuê một lần và có được quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng, thế chấp. Cách tính, ví dụ so sánh giữa trả tiền thuê hằng năm và trả một lần, thuế sử dụng đất và mối liên hệ với ưu đãi về tiền thuê đất được trình bày tại mục Tiền thuê đất, giá đất và Nghị quyết 254; bản thân các ưu đãi được trình bày tại mục Ưu đãi đầu tư.

Khu công nghiệp, nhà ở và văn phòng

Phần lớn các doanh nghiệp sản xuất nước ngoài không bao giờ trực tiếp thuê đất của Nhà nước. Họ thuê lại đất đã có hạ tầng của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, hoặc thuê nhà xưởng xây sẵn, và quyền của họ phụ thuộc vào hợp đồng thuê đất và phương thức trả tiền thuê của chính chủ đầu tư hạ tầng theo Điều 202 Luật Đất đai. Do đó, việc lựa chọn khu công nghiệp vừa là hoạt động thẩm định pháp lý đối với chủ đầu tư hạ tầng, vừa là một cuộc đàm phán thương mại, và từ ngày 01/10/2025, riêng việc đặt địa điểm trong khu công nghiệp không còn mang lại ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. Các loại hình khu, vai trò của Ban Quản lý khu công nghiệp/khu kinh tế, thủ tục đầu tư đặc biệt theo Điều 28 và danh mục kiểm tra khi thuê đất được trình bày tại mục Khu công nghiệp và khu kinh tế.

Cá nhân nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại, trong giới hạn 30% số căn hộ của một tòa nhà và 250 căn nhà riêng lẻ trên một khu vực cấp phường, và thời hạn sở hữu của cá nhân là 50 năm, được gia hạn một lần. Một dự thảo sửa đổi công bố vào tháng 9/2026 sẽ không cho phép người nước ngoài sở hữu biệt thự và nhà liền kề. Văn phòng được thuê theo Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản, và căn hộ chung cư để ở không được sử dụng làm trụ sở chính của doanh nghiệp. Các quy định này được trình bày tại mục Nhà ở và văn phòng cho người nước ngoài.

Bảo vệ khoản đầu tư: tình trạng pháp lý, biện pháp bảo đảm và thu hồi đất

Trước khi mua, thuê hoặc cho vay có bảo đảm bằng đất, nhà đầu tư cần đối chiếu Giấy chứng nhận với hồ sơ địa chính, kiểm tra tình trạng quy hoạch, thời hạn và tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính, các quyền của bên thứ ba, giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công. Quyền sử dụng đất chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai theo Nghị định số 99/2022/NĐ-CP, do đó bên cho vay nước ngoài phải dựa vào đại lý bảo đảm trong nước. Phương pháp và danh mục kiểm tra được trình bày tại mục Thẩm định pháp lý quyền sử dụng đất và biện pháp bảo đảm bằng đất đai.

Nhà nước được thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội trong 31 trường hợp quy định tại Điều 79 Luật Đất đai và các trường hợp được Nghị quyết số 254/2025/QH15 bổ sung, và do vi phạm pháp luật về đất đai, bao gồm đất không được sử dụng trong 12 tháng hoặc chậm tiến độ 24 tháng. Tiền bồi thường hiện được xác định trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, và người thuê đất trả tiền hằng năm được bồi thường chi phí đầu tư còn lại và tài sản, chứ không được bồi thường về đất. Trình tự, thủ tục, thời hạn, các phương thức khiếu nại và việc vận dụng các bảo đảm đầu tư được trình bày tại mục Thu hồi đất, bồi thường và đất không đưa vào sử dụng, còn vị thế theo điều ước quốc tế được trình bày tại mục Bảo đảm đầu tư và điều ước quốc tế.

Phát triển bất động sản và những thay đổi sắp tới

Phát triển bất động sản để bán hoặc cho thuê là ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài và là hoạt động chịu sự điều chỉnh đối với mọi chủ thể theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15. Chủ đầu tư phải là doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư của dự án, hoặc 15% đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên; chủ đầu tư có đa số vốn nước ngoài được xây dựng để bán, cho thuê và cho thuê mua trên đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nhưng không được thu quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bàn giao. Việc bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng, và dự án chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng điều kiện. Các quy định và cấu trúc mà chủ đầu tư nước ngoài sử dụng trên thực tế được trình bày tại mục Kinh doanh bất động sản và dự án phát triển, còn việc mua lại doanh nghiệp dự án được trình bày tại Chương 8.

Chế độ pháp lý sắp tiếp tục thay đổi. Luật Đất đai sửa đổi, được công bố dự thảo ngày 20/7/2026, đang được trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10/2026 với ngày có hiệu lực dự kiến là 01/3/2027; dự luật sẽ bãi bỏ cơ chế giá đất cụ thể, thay đổi cách xử lý đất không đưa vào sử dụng và mở rộng các căn cứ thu hồi đất. Nhà đầu tư đang đàm phán về đất đai ở thời điểm hiện tại nên tính đến khả năng có những thay đổi này trong tiến độ và hợp đồng, và xác nhận lại văn bản cuối cùng sau khi luật được thông qua.