Chương 5 · Mục 5.8/8
Kinh doanh bất động sản và dự án phát triển: điều kiện đối với chủ đầu tư, phạm vi hoạt động của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, bán nhà ở hình thành trong tương lai và bảo lãnh ngân hàng, chuyển nhượng dự án, lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở, condotel và các cấu trúc mà chủ đầu tư nước ngoài sử dụng
Những điểm cần nắm
- Kinh doanh bất động sản phải được thực hiện thông qua doanh nghiệp (hoặc hợp tác xã), trừ cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ, và chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên (Điều 9 Luật số 29/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024; Nghị định số 96/2024/NĐ-CP).
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục như nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà ở và công trình xây dựng khác để bán, cho thuê và cho thuê mua trên đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, đầu tư kết cấu hạ tầng, nhận chuyển nhượng dự án và thuê bất động sản để cho thuê lại; tổ chức này không được, chẳng hạn, mua bất động sản đã hoàn thành của chủ thể khác để bán lại (Điều 10).
- Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 24; tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, lần thanh toán đầu tiên không quá 30%, tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70%, hoặc 50% đối với bên bán thực hiện thủ tục như nhà đầu tư nước ngoài, và không quá 95% cho đến khi Giấy chứng nhận được cấp, và việc bán phải có bảo lãnh ngân hàng (các Điều 23, 25 và 26).
- Dự án chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần khi đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và có chủ đầu tư, có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, đã hoàn thành bồi thường và đất không có tranh chấp, không bị kê biên và không bị thế chấp, và bên nhận chuyển nhượng đáp ứng các điều kiện tại Điều 9 (các Điều 39 đến 42).
- Phần lớn chủ đầu tư nước ngoài gia nhập thị trường bằng cách mua lại hoặc hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam đã có dự án được phê duyệt, vì việc Nhà nước giao đất ở trực tiếp đòi hỏi phải được chấp thuận chủ trương đầu tư và phải qua đấu giá hoặc đấu thầu, trừ trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất.
Khung pháp lý về kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được thông qua ngày 28/11/2023 và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, cùng với Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Luật được hướng dẫn thi hành chủ yếu bởi Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và ban hành các hợp đồng mẫu, và Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, điều chỉnh hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản từ ngày 01/3/2026. Kinh doanh bất động sản, tức là việc đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi, cùng với dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn và quản lý bất động sản, là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Điều 7 Luật Đầu tư, và bất động sản thuộc các ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Phụ lục I Nghị định số 96/2026/NĐ-CP (Tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài).
Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng cấp tỉnh quản lý thị trường. Đất thực hiện dự án được tiếp cận theo Luật Đất đai (Cách thức tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai), và dự án nhà ở, dự án đô thị phải được chấp thuận chủ trương đầu tư theo Điều 24 Luật Đầu tư trước khi được giao đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư (Chấp thuận chủ trương đầu tư).
Điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản và chủ đầu tư
Theo Điều 9 của Luật, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; chỉ cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo quy định của Chính phủ mới được kinh doanh mà không phải thành lập doanh nghiệp, đồng thời phải kê khai và nộp thuế. Doanh nghiệp không được thuộc trường hợp bị cấm kinh doanh, và phải công khai thông tin về doanh nghiệp và bất động sản đưa vào kinh doanh trên trang thông tin điện tử của mình và trên hệ thống thông tin quốc gia.
Chủ đầu tư dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện về tài chính. Khoản 2 Điều 9 yêu cầu vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP giới hạn tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp của chủ đầu tư so với vốn chủ sở hữu và quy định cách thức chứng minh vốn chủ sở hữu, thông thường bằng báo cáo tài chính đã được kiểm toán hoặc báo cáo kiểm toán độc lập về vốn. Chủ đầu tư phải được lựa chọn hoặc công nhận là chủ đầu tư dự án theo pháp luật về đầu tư và đất đai. Vốn chủ sở hữu phải đáp ứng tổng hợp cho tất cả các dự án của chủ đầu tư, đây là một lý do khiến chủ đầu tư sử dụng một doanh nghiệp riêng cho mỗi dự án.
Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản có điều kiện riêng. Doanh nghiệp môi giới phải có ít nhất một người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải đăng tải thông tin trước khi hoạt động, cá nhân môi giới phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ, và việc thanh toán trong kinh doanh bất động sản phải được thực hiện qua tài khoản ngân hàng. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là đối tượng báo cáo theo Luật Phòng, chống rửa tiền số 14/2022/QH15 và phải nhận biết khách hàng và báo cáo giao dịch đáng ngờ và giao dịch có giá trị lớn (Câu hỏi thường gặp số 86).
Phạm vi hoạt động của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Điều 10 của Luật quy định các hình thức kinh doanh bất động sản dành cho từng loại nhà đầu tư. Tổ chức, cá nhân Việt Nam được thực hiện mọi hình thức. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục như nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư, về cơ bản là tổ chức có trên 50% vốn nước ngoài (Luật Đầu tư năm 2025), được: đầu tư xây dựng nhà ở và công trình xây dựng khác để bán, cho thuê và cho thuê mua trên đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo Luật Đất đai; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng hoặc cho thuê; nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng; và thuê nhà ở, công trình xây dựng để cho thuê lại. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có tỷ lệ sở hữu nước ngoài bằng hoặc dưới ngưỡng 50% được thực hiện các hình thức như doanh nghiệp Việt Nam.
Hạn chế thực tiễn đối với doanh nghiệp có đa số vốn nước ngoài là doanh nghiệp này phát triển dự án chứ không kinh doanh mua bán: doanh nghiệp không được mua nhà ở hoặc công trình đã hoàn thành của chủ thể khác chỉ để bán lại, và không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngoài dự án. Tuy nhiên, doanh nghiệp được làm chủ đầu tư dự án nhà ở, thương mại, văn phòng, công nghiệp, du lịch và dự án hỗn hợp, bán và cho thuê sản phẩm, và cung cấp dịch vụ bất động sản.
Bán nhà ở hình thành trong tương lai, đặt cọc và bảo lãnh ngân hàng
Phần lớn các dự án nhà ở được tài trợ một phần bằng việc bán các căn hộ chưa hoàn thành, mà luật gọi là nhà ở hình thành trong tương lai. Điều 24 quy định các điều kiện trước khi các căn hộ đó được bán, cho thuê hoặc cho thuê mua: dự án phải được phê duyệt với mục đích xây dựng để bán hoặc cho thuê mua, phải có giấy tờ về đất đai và đã nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, phải đã khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng với giấy phép xây dựng khi phải có giấy phép, đất không có tranh chấp và không bị kê biên, thông tin dự án đã được công khai, và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đã có văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán. Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và không quá 5% giá bán, theo thỏa thuận ghi rõ giá bán và diện tích sàn (khoản 5 Điều 23).
Điều 25 giới hạn các khoản thanh toán. Lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc; các lần thanh toán tiếp theo theo tiến độ xây dựng, và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không được vượt quá 70%, hoặc 50% trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc khoản 4 Điều 10, tức là tổ chức thực hiện thủ tục như nhà đầu tư nước ngoài; và cho đến khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95%, 5% cuối cùng được thanh toán khi Giấy chứng nhận được cấp. Đối với thuê mua, lần thanh toán đầu tiên cũng không quá 30% và tổng số tiền trả trước không quá 50%. Điều 26 yêu cầu chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh nghĩa vụ đối với bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, để bên mua được hoàn trả tiền nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn. Chi phí bảo lãnh, mức trần thu tiền trước khi bàn giao và quy định về vốn chủ sở hữu cùng quyết định phần dự án mà chủ đầu tư nước ngoài phải tự tài trợ hoặc tài trợ thông qua tài trợ dự án (Tài trợ dự án, biện pháp bảo đảm và Trung tâm tài chính quốc tế).
Đưa nhà ở hình thành trong tương lai ra thị trường
- Hoàn thành các thủ tục phê duyệt dự ánChấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận hoặc lựa chọn chủ đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, và quy hoạch chi tiết; văn bản chấp thuận phải ghi rõ mục đích xây dựng để bán hoặc cho thuê mua.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất và khởi công xây dựngNộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, có giấy phép xây dựng khi phải có giấy phép, và khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Công khai thông tin dự ánCông khai dự án, hồ sơ pháp lý và các căn hộ đưa vào kinh doanh trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư và hệ thống thông tin quốc gia.
- Có bảo lãnh ngân hàngThu xếp bảo lãnh của ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư với bên mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 26.
- Có văn bản xác nhận của cấp tỉnhĐề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận bằng văn bản nhà ở đủ điều kiện được bán; chỉ khi đó mới được thu tiền đặt cọc, không quá 5%.
- Ký hợp đồng theo mẫu và thu tiềnSử dụng hợp đồng mẫu tại Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, thu tiền qua chuyển khoản ngân hàng trong giới hạn tại Điều 25, và bàn giao, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua khi hoàn thành.
Chuyển nhượng dự án bất động sản
Chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho nhà đầu tư khác, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa vị trí của chủ đầu tư, theo các Điều 39 đến 42 của Luật. Điều 40 quy định các điều kiện. Dự án phải được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản phê duyệt tương đương và có chủ đầu tư được lựa chọn hoặc công nhận, có quy hoạch chi tiết được phê duyệt và đã hoàn thành bồi thường, tái định cư, và đối với dự án đầu tư kết cấu hạ tầng, phải đã xây dựng các công trình hạ tầng liên quan; đất không có tranh chấp, không bị kê biên và không bị cấm giao dịch, mọi khoản thế chấp phải được giải chấp, dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc có quyết định thu hồi đất, và vẫn còn trong thời hạn thực hiện; việc chuyển nhượng một phần phải bảo đảm phần đó có thể hoạt động độc lập. Bên chuyển nhượng phải có quyết định về đất đai và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, nhưng chưa cần có Giấy chứng nhận; bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 9 và tiếp tục thực hiện dự án theo nội dung đã được phê duyệt. Điều 41 và Điều 42 quy định cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và trình tự, thủ tục.
Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã tháo gỡ hai nội dung: bên nhận chuyển nhượng được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất với điều kiện nộp bổ sung tiền thuê đất (khoản 7 Điều 4), và trong các trường hợp chuyển tiếp, bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các nghĩa vụ tài chính về đất mà bên chuyển nhượng đã thực hiện (khoản 7 Điều 11). Vì việc chuyển nhượng dự án đòi hỏi sự chấp thuận của Nhà nước và mở lại việc rà soát tính tuân thủ của dự án, nhiều nhà đầu tư ưu tiên mua cổ phần của doanh nghiệp dự án, giữ nguyên dự án và đất; phương thức này cần đăng ký theo Điều 21 khi thuộc trường hợp phải đăng ký, thủ tục kiểm soát tập trung kinh tế khi vượt ngưỡng và hoạch định thuế cẩn trọng (Thuế đối với chuyển nhượng vốn và cổ tức; Chương 8).
Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở
Dự án nhà ở và dự án đô thị luôn phải được chấp thuận chủ trương đầu tư, và nhà đầu tư sau đó được lựa chọn theo một trong ba cách, như trình bày tại mục Chấp thuận chủ trương đầu tư: đấu giá quyền sử dụng đất khi đất đã sạch và đã có quy hoạch, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án khu đô thị và khu dân cư nông thôn, hoặc chấp thuận nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hoặc đã nhận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận. Khoản 5 và khoản 6 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 nay cho phép tổ chức đấu giá, đấu thầu đối với dự án nhà ở và dự án đô thị trên cơ sở quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung, không phải chờ quy hoạch chi tiết. Từ ngày 01/4/2025, Nghị quyết số 171/2024/QH15 cho phép, trong thời hạn năm năm, thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp hoặc đất không phải đất ở nhận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận hoặc đang có quyền sử dụng, tại các khu đất thuộc danh mục do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Nhà đầu tư nước ngoài trúng thầu phải thực hiện dự án thông qua một doanh nghiệp thành lập tại Việt Nam (Câu hỏi thường gặp số 46).
Condotel, officetel và các đơn vị không phải nhà ở khác
Các đơn vị trong công trình lưu trú du lịch (condotel, đôi khi được tiếp thị là căn hộ du lịch hoặc biệt thự du lịch) và các đơn vị văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) không phải là nhà ở. Khoản 2 Điều 5 của Luật coi công trình du lịch, lưu trú và công trình có công năng hỗn hợp là công trình xây dựng được bán, cho thuê mua hoặc cho thuê, kể cả khi hình thành trong tương lai nếu đáp ứng các điều kiện tại Điều 24, và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định các hợp đồng mẫu. Bên mua nay có thể được cấp Giấy chứng nhận đối với các đơn vị này theo thời hạn của đất thương mại, dịch vụ, thay vì thời hạn sử dụng ổn định lâu dài của đất ở. Theo cách hiểu được phần lớn giới hành nghề áp dụng, cá nhân nước ngoài và tổ chức nước ngoài không có pháp nhân tại Việt Nam được thuê nhưng không được mua các đơn vị này, trong khi tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được mua. Chế độ pháp lý này đã thay đổi nhiều lần, do đó cần có ý kiến tư vấn cụ thể trước khi cam kết.
Thông lệ thị trường và các cấu trúc điển hình của chủ đầu tư nước ngoài
Chủ đầu tư nước ngoài hiếm khi bắt đầu từ đất trống của Nhà nước. Các cấu trúc thông thường gồm: mua lại doanh nghiệp dự án đã có dự án được phê duyệt và đất, thường theo từng giai đoạn gắn với các mốc phê duyệt, với thủ tục đăng ký theo Điều 21 và hợp đồng mua bán cổ phần có các cam đoan chi tiết về đất đai; liên doanh với chủ đầu tư Việt Nam góp quyền sử dụng đất hoặc doanh nghiệp dự án, bên nước ngoài góp vốn và chuyên môn, đôi khi giữ tỷ lệ sở hữu nước ngoài bằng hoặc dưới 50% để doanh nghiệp được sử dụng các hình thức dành cho nhà đầu tư trong nước tại Điều 10; chuyển nhượng tài sản là toàn bộ hoặc một phần dự án theo Điều 40; và tài trợ trước hoặc mua trước các công trình hoàn thành, như văn phòng, cơ sở logistics hoặc nhà ở cho thuê, bởi tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sẽ cho thuê lại các công trình đó. Hợp đồng hợp tác kinh doanh không thành lập doanh nghiệp được sử dụng cho một số thỏa thuận phân chia doanh thu nhưng không thể nắm giữ đất.
Mỗi cấu trúc đều có cùng các rủi ro cốt lõi: việc chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch và giao đất đã hoàn tất hay chưa; tiền sử dụng đất đã được xác định chính thức và đã nộp hay chưa, vì tiền sử dụng đất chưa nộp thường là khoản nợ tiềm ẩn lớn nhất; việc bồi thường đã hoàn thành hay chưa; có đáp ứng được yêu cầu về vốn chủ sở hữu hay không; và dự án có đúng tiến độ theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và Luật Đất đai hay không. Thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với bất động sản được áp dụng ở mức 10%, do lĩnh vực này không thuộc diện áp dụng mức thuế suất tạm thời 8% (Câu hỏi thường gặp số 22), và bên bán là tổ chức nước ngoài chuyển nhượng doanh nghiệp dự án nộp thuế bằng 2% doanh thu chuyển nhượng.
Các quy định chính đối với chủ đầu tư và việc bán nhà ở hình thành trong tương lai
| Quy định | Yêu cầu | Căn cứ |
|---|---|---|
| Hình thức kinh doanh | Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ | Luật số 29/2023/QH15, Điều 9 |
| Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư | Không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư (dưới 20 ha); 15% (từ 20 ha trở lên); giới hạn dư nợ tín dụng và trái phiếu so với vốn chủ sở hữu | Khoản 2 Điều 9; Nghị định số 96/2024/NĐ-CP |
| Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (thực hiện thủ tục như nhà đầu tư nước ngoài) | Phát triển để bán, cho thuê, cho thuê mua; kết cấu hạ tầng; nhận chuyển nhượng dự án; thuê để cho thuê lại | Điều 10 |
| Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai | Chỉ khi đủ điều kiện; không quá 5% giá bán | Khoản 5 Điều 23 |
| Thanh toán đối với nhà ở hình thành trong tương lai | Lần đầu 30%; trước khi bàn giao 70% (50% nếu bên bán thực hiện thủ tục như nhà đầu tư nước ngoài); 95% cho đến khi có Giấy chứng nhận | Điều 25 |
| Bảo lãnh ngân hàng | Bắt buộc đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai | Điều 26 |
| Chuyển nhượng dự án | Dự án đã được phê duyệt, đất đã giải phóng mặt bằng, không có tranh chấp hoặc thế chấp, còn trong thời hạn thực hiện; bên nhận chuyển nhượng đáp ứng Điều 9 | Các Điều 39 đến 42 |
| Tiếp cận thị trường | Kinh doanh bất động sản là ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài | Nghị định số 96/2026/NĐ-CP, Phụ lục I |
Ví dụ minh họa
Chủ đầu tư nước ngoài mua 70% dự án nhà ở 8 ha
Một chủ đầu tư Singapore đồng ý mua 70% vốn của một doanh nghiệp dự án Việt Nam đang có dự án nhà ở 8 ha đã được phê duyệt tại Đồng Nai với tổng vốn đầu tư 4.000 tỷ đồng. Số liệu và mốc thời gian chỉ mang tính minh họa; phí dịch vụ chuyên môn là mức phổ biến trên thị trường, không phải báo giá.
| Kiểm tra vốn chủ sở hữu | Dự án dưới 20 ha, do đó chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% của 4.000 tỷ đồng: 800 tỷ đồng. Vốn điều lệ của doanh nghiệp dự án được tăng lên 850 tỷ đồng trong khuôn khổ giao dịch. |
|---|---|
| Tình trạng đất | Đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với doanh nghiệp là chủ đầu tư được chấp thuận; đất được giao có thu tiền sử dụng đất; bồi thường đã hoàn thành 92%; tiền sử dụng đất đã được tạm tính, chưa có thông báo chính thức. Khoản tiền sử dụng đất chưa xác định được định giá thông qua khoản giữ lại. |
| Thủ tục phê duyệt đối với giao dịch cổ phần | Đăng ký theo Điều 21 vì tỷ lệ sở hữu nước ngoài tăng lên trên 50% và bất động sản là ngành, nghề có điều kiện; kiểm tra thủ tục kiểm soát tập trung kinh tế theo các ngưỡng; cập nhật đăng ký doanh nghiệp. |
| Tháng 1 đến tháng 4 | Thẩm định pháp lý; hợp đồng mua bán cổ phần có các cam đoan về đất, tiền sử dụng đất và bồi thường; nộp hồ sơ đăng ký theo Điều 21 vào tháng thứ 3 và hoàn tất vào tháng thứ 4; thanh toán đợt đầu. |
| Tháng 5 đến tháng 12 | Hoàn thành bồi thường; giấy phép xây dựng; thu xếp bảo lãnh ngân hàng; cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán vào tháng thứ 11; tiền đặt cọc không quá 5%. |
| Hiệu quả kinh tế của việc bán hàng | Doanh nghiệp nay có trên 50% vốn nước ngoài và thuộc khoản 4 Điều 10, do đó tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không được vượt quá 50% giá bán của mỗi căn thay vì 70%, làm tăng phần vốn mà các cổ đông và bên cho vay phải cung cấp. |
| Phí dịch vụ chuyên môn (khoảng thông thường) | Thẩm định pháp lý và tài liệu giao dịch: 80.000 đến 250.000 USD đối với công ty luật quốc tế; thẩm định về thuế và tài chính được tính riêng. |
Nếu chủ đầu tư Singapore chỉ mua 49%, doanh nghiệp sẽ không phải thực hiện thủ tục như nhà đầu tư nước ngoài và có thể bán với mức trần 70% trước khi bàn giao, đổi lại là chỉ nắm quyền kiểm soát thiểu số.
Việc chuyển nhượng tài sản là dự án theo Điều 40 sẽ đòi hỏi đất và việc bồi thường phải hoàn tất trước, và phải được cấp tỉnh chấp thuận việc chuyển nhượng.
Câu hỏi nhà đầu tư thường gặp về phát triển bất động sản
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có được phát triển và bán nhà ở tại Việt Nam không?
Có. Theo Điều 10 Luật số 29/2023/QH15, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà ở và công trình xây dựng khác để bán, cho thuê và cho thuê mua trên đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nhận chuyển nhượng dự án và thuê bất động sản để cho thuê lại. Tổ chức này không được mua bất động sản đã hoàn thành của chủ thể khác chỉ để bán lại, và phải được chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở.
Chủ đầu tư bất động sản phải có bao nhiêu vốn chủ sở hữu?
Không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên, theo khoản 2 Điều 9 Luật số 29/2023/QH15 và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, nghị định này cũng giới hạn dư nợ tín dụng và trái phiếu so với vốn chủ sở hữu. Vốn chủ sở hữu phải đáp ứng cho tất cả các dự án của chủ đầu tư.
Chủ đầu tư được thu bao nhiêu tiền trước khi bàn giao căn hộ hình thành trong tương lai?
Không quá 70% giá trị hợp đồng, hoặc 50% trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục như nhà đầu tư nước ngoài, với lần thanh toán đầu tiên không quá 30% bao gồm tiền đặt cọc tối đa 5%. Cho đến khi Giấy chứng nhận được cấp, bên bán không được thu quá 95% (Điều 23 và Điều 25 Luật số 29/2023/QH15).
Dự án bất động sản có thể được bán cho nhà đầu tư nước ngoài không?
Có, thông qua chuyển nhượng dự án theo các Điều 39 đến 42 Luật số 29/2023/QH15 nếu dự án đã được phê duyệt, đất đã giải phóng mặt bằng, không có tranh chấp và không bị thế chấp, và bên mua đáp ứng các điều kiện tại Điều 9, với sự chấp thuận của Nhà nước; hoặc, phổ biến hơn, bằng cách mua cổ phần của doanh nghiệp dự án, kèm thủ tục đăng ký theo Điều 21 khi được yêu cầu.
Người nước ngoài có được mua condotel không?
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được mua. Theo cách hiểu được phần lớn giới hành nghề áp dụng, cá nhân nước ngoài và tổ chức nước ngoài không có pháp nhân tại Việt Nam được thuê nhưng không được mua condotel theo Luật số 29/2023/QH15, và Giấy chứng nhận đối với các đơn vị này có thời hạn theo thời hạn của đất thương mại. Cần có ý kiến tư vấn cụ thể trước khi cam kết.
Thuật ngữ thường gặp trong hồ sơ, tài liệu
| Tiếng Anh | Tiếng Việt | Giải nghĩa |
|---|---|---|
| Real estate business | Kinh doanh bất động sản | Việc đầu tư vào bất động sản để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi, và các dịch vụ liên quan. |
| Real estate project | Dự án bất động sản | Dự án phát triển nhà ở, công trình xây dựng hoặc kết cấu hạ tầng. |
| Housing formed in the future | Nhà ở hình thành trong tương lai | Nhà ở chưa hoàn thành, được bán trước khi xây dựng xong. |
| Lease-purchase | Thuê mua | Hình thức thuê mà bên thuê trở thành chủ sở hữu sau khi đã thanh toán các khoản tiền theo thỏa thuận. |
| Transfer of a real estate project | Chuyển nhượng dự án bất động sản | Việc bán toàn bộ hoặc một phần dự án cho nhà đầu tư khác, với sự chấp thuận của Nhà nước. |
| Owner's equity | Vốn chủ sở hữu | Vốn của chính chủ đầu tư, không thấp hơn 20% hoặc 15% vốn đầu tư của dự án. |
| Real estate trading floor | Sàn giao dịch bất động sản | Nền tảng được cấp phép để thực hiện giao dịch bất động sản. |
| Tourism accommodation work (condotel) | Công trình lưu trú du lịch (condotel) | Đơn vị không phải nhà ở được bán hoặc cho thuê theo Luật Kinh doanh bất động sản. |
Nội dung liên quan trong cẩm nang
Câu hỏi thường gặp liên quan (tiếng Anh)
- How do planning, auctions and bidding affect access to land for a project?
- When is investment policy approval needed, and who gives it?
- Can a foreigner buy a house or apartment in Vietnam?
- Which business lines need extra licences beyond company registration?
- What approvals are needed when a foreign investor buys into a Vietnamese company?
- Does Vietnam have merger control and consumer protection rules?
- Is there capital gains tax when I sell shares or capital in a Vietnamese company?
Nguồn chính thức
- Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật (vbpl.vn): Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, các Điều 9, 10, 23 đến 26 và 39 đến 42; Nghị định số 96/2024/NĐ-CP
- Bộ Xây dựng (nhà ở và thị trường bất động sản)
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (chinhphu.vn): Nghị quyết số 171/2024/QH15 và Nghị định số 357/2025/NĐ-CP
- Bộ Tài chính: Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 và Nghị định số 96/2026/NĐ-CP (tiếp cận thị trường)
Bạn có câu hỏi về trường hợp cụ thể của mình?
Hãy hỏi Lawbot, chatbot AI cung cấp thông tin pháp lý của Be Vietnam Wise. Lawbot đối chiếu các nguồn chính thức của Việt Nam và chỉ dẫn đến văn bản pháp luật điều chỉnh. Nếu bạn cần hỗ trợ cho dự án hiện tại hoặc có câu hỏi về kinh doanh tại Việt Nam, vui lòng liên hệ với chúng tôi.
Hỏi Lawbot về nội dung nàyMở trong ứng dụngLiên hệ với chúng tôiTrang này cung cấp thông tin pháp lý và thuế, không phải ý kiến tư vấn pháp lý. Thuế suất, ngưỡng và thủ tục có thể thay đổi; nội dung được rà soát theo các nguồn chính thức, nhưng trước khi hành động, bạn nên xác nhận mọi vấn đề quan trọng với cơ quan có thẩm quyền hoặc với luật sư được phép hành nghề tại Việt Nam. Bản tiếng Việt được dịch từ bản tiếng Anh; nếu có khác biệt, văn bản pháp luật gốc bằng tiếng Việt là căn cứ duy nhất có giá trị pháp lý.