Thu hồi đất, bồi thường và đất không đưa vào sử dụng: khi nào Nhà nước được thu hồi đất, các trường hợp bổ sung năm 2026 bao gồm quy tắc 75%, thu hồi đất không đưa vào sử dụng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trình tự và thời hạn, và các biện pháp bảo vệ của nhà đầu tư

Thu hồi đất trong một hệ thống không có sở hữu tư nhân về đất đai

Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước không trưng thu đất theo nghĩa của các nước phương Tây; Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất mà mình đã trao hoặc công nhận trước đó. Luật Đất đai quy định đầy đủ các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, và ngoài các trường hợp đó, việc thu hồi là trái pháp luật. Đối với nhà đầu tư, chế độ này có ý nghĩa theo ba khía cạnh. Đây là rủi ro đối với đất mà nhà đầu tư đang nắm giữ, dù do dự án công cộng hay do chính nhà đầu tư chậm tiến độ. Đây là công cụ mà nhà đầu tư dựa vào khi cần đất đang do người khác sử dụng, vì quy trình thu hồi đất và bồi thường của Nhà nước là cách thức giải phóng mặt bằng đối với phần lớn các khu đất dự án. Và chế độ này quyết định những gì nhà đầu tư nhận được nếu đất của mình bị thu hồi.

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 chia việc thu hồi đất thành bốn nhóm: quốc phòng, an ninh (Điều 78); phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79); vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 81); và chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất và có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 82). Nghị quyết số 254/2025/QH15 bổ sung các trường hợp và thay đổi trình tự, thủ tục và việc bồi thường từ ngày 01/01/2026.

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội

Điều 78 cho phép thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh như căn cứ quân sự, công trình quốc phòng và cơ sở của lực lượng công an, và khoản 1 Điều 3 Nghị quyết bổ sung cơ sở cai nghiện ma túy bắt buộc do lực lượng vũ trang quản lý. Điều 79 liệt kê 31 trường hợp phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, từ kết cấu hạ tầng giao thông, năng lượng, thủy lợi, viễn thông và công trình công cộng, đến nhà ở xã hội và tái định cư, cho đến khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và khu phi thuế quan trong khu kinh tế (khoản 22), hoạt động khai thác khoáng sản đã được cấp phép (khoản 25), dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp và dự án khu dân cư nông thôn (khoản 27), và dự án do Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận (khoản 31). Các dự án thuần túy thương mại nằm ngoài các trường hợp này, như một tòa nhà văn phòng hoặc nhà máy độc lập, không thể được tạo quỹ đất thông qua thu hồi đất của Nhà nước và phải được xây dựng trên đất mà nhà đầu tư đã có, có được thông qua đấu giá hoặc nhận chuyển nhượng theo thỏa thuận.

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 bổ sung ba trường hợp: dự án trong khu thương mại tự do và trong Trung tâm tài chính quốc tế; tạo quỹ đất để thanh toán cho hợp đồng xây dựng - chuyển giao hoặc để cho các tổ chức bị thu hồi đất thuê nhằm tiếp tục sản xuất, kinh doanh; và, quan trọng nhất đối với chủ đầu tư tư nhân, quy tắc 75%. Trường hợp nhà đầu tư đang tích tụ đất cho dự án thông qua thỏa thuận với người đang sử dụng đất, đã hết thời hạn hoàn thành việc thỏa thuận (kể cả thời gian gia hạn), và nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và với trên 75% số người sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể chấp thuận việc Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại để giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất. Những người không đồng ý được bồi thường như trong trường hợp thu hồi đất theo Điều 78 hoặc Điều 79, và nếu tiền bồi thường tính trên một đơn vị diện tích thấp hơn giá bình quân đã thỏa thuận với những người sử dụng đất khác thì họ được nhận phần chênh lệch, khoản tiền mà nhà đầu tư ứng trước và được tính vào chi phí đầu tư của dự án (khoản 7 Điều 3).

Việc thu hồi đất vì các mục đích này chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt và việc bố trí tái định cư đã hoàn thành, trừ các trường hợp xác định: dự án quan trọng quốc gia và dự án đầu tư công khẩn cấp khi phương án đã được niêm yết công khai, các dự án khác khi trên 75% số người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phương án được phê duyệt, và dự án bố trí tái định cư tại chỗ hoặc dọc theo tuyến công trình chính (khoản 3 Điều 3).

Thu hồi đất do vi phạm, bao gồm đất không đưa vào sử dụng

Điều 81 liệt kê các hành vi vi phạm mà đất có thể bị thu hồi: tiếp tục sử dụng đất không đúng mục đích sau khi đã bị xử phạt; tiếp tục hủy hoại đất sau khi đã bị xử phạt; đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; đất nhận chuyển nhượng từ người không được quyền chuyển nhượng; để đất do Nhà nước quản lý bị lấn, chiếm; không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; và không sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp, không sử dụng đất nghĩa là không sử dụng trong 12, 18 hoặc 24 tháng liên tục tùy theo loại cây trồng, kết hợp với việc đã bị xử phạt và không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn được ấn định.

Đối với nhà đầu tư, quy định có ý nghĩa quyết định là khoản 8 Điều 81. Đất được giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư có thể bị thu hồi nếu không được sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ ngày nhận bàn giao đất trên thực địa, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm quá 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Nhà đầu tư có thể được gia hạn tối đa 24 tháng, nhưng phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn. Nếu hết thời gian gia hạn mà đất vẫn chưa được đưa vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Trường hợp bất khả kháng được loại trừ (khoản 9 Điều 81), và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP đã làm rõ thời điểm bắt đầu tính thời gian gia hạn. Khoản 10 Điều 3 Nghị quyết khẳng định không bồi thường về đất khi thu hồi đất theo Điều 81 hoặc theo khoản 1 và khoản 2 Điều 82.

Quy định này có mối liên hệ với Luật Đầu tư, theo đó dự án chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà không được chấp thuận gia hạn có thể bị chấm dứt hoạt động (Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư). Do đó, nhà đầu tư nên đặt ra các mốc tiến độ thực tế trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các tài liệu về đất đai, chính thức điều chỉnh các mốc này trước khi bị chậm, và lưu giữ bằng chứng về mọi sự kiện bất khả kháng. Báo cáo đầu tư hằng quý, trong đó ghi nhận tình hình sử dụng đất, là nguồn thông tin đầu tiên của cơ quan có thẩm quyền về việc chậm tiến độ (Báo cáo và các nghĩa vụ thường xuyên).

Điều 82 quy định về việc chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật: trong số các trường hợp, có việc người sử dụng đất giải thể hoặc phá sản, hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn, dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động, tự nguyện trả lại đất và đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Khi hết thời hạn hoặc chấm dứt dự án, những gì nhà đầu tư được thu hồi đối với công trình xây dựng của mình phụ thuộc vào các điều khoản của dự án và hợp đồng thuê đất.

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Việc bồi thường khi thu hồi đất theo Điều 78 và Điều 79 và các trường hợp mới theo Nghị quyết bao gồm bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và thiệt hại do ngừng sản xuất, kinh doanh, cùng với hỗ trợ và, đối với hộ gia đình, tái định cư. Khoản 3 Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định căn cứ tính tiền bồi thường về đất: diện tích đất thu hồi, thời hạn sử dụng đất, giá đất trong bảng giá đất cấp tỉnh nhân với hệ số điều chỉnh, và mục đích, hình thức sử dụng đất. Trước năm 2026, giá đất cụ thể được xác định cho từng dự án; nay tiền bồi thường được tính trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh mà không phải chờ định giá đất cụ thể, nhanh hơn nhưng có thể thấp hơn giá thị trường ở một số khu vực (Tiền thuê đất, giá đất và Nghị quyết 254).

Hình thức sử dụng đất có ý nghĩa quyết định. Người sử dụng đất được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần được bồi thường về đất cho thời hạn còn lại. Người thuê đất trả tiền thuê hằng năm nhìn chung không được bồi thường về đất, mà được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và tài sản gắn liền với đất. Tài sản được bồi thường theo giá trị: theo khoản 11 Điều 3 Nghị quyết, công trình phải phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không còn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, các trường hợp khác được bồi thường theo thiệt hại thực tế theo quy định của cấp tỉnh. Cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi và rừng và quy định các biện pháp hỗ trợ bổ sung (khoản 11 và khoản 12 Điều 3). Quy định chi tiết được nêu tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, được sửa đổi bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và bổ sung bởi Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, và tại các quyết định của cấp tỉnh ban hành theo các nghị định này.

Nhà đầu tư cần giải phóng mặt bằng thường ứng trước tiền bồi thường theo phương án được phê duyệt. Theo khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai, khoản tiền ứng trước được khấu trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp, và khoản 8 Điều 3 Nghị quyết cho phép khấu trừ trên phạm vi toàn bộ dự án và từng quyết định về đất đai. Nhà đầu tư ứng trước nhiều hơn số tiền có thể được khấu trừ nên thỏa thuận trước với cấp tỉnh về cách xử lý.

Trình tự thu hồi đất cho dự án công cộng

1. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đấtDự án phải thuộc một trường hợp theo Điều 78 hoặc Điều 79 hoặc trường hợp được Nghị quyết bổ sung, và phải có trong kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch được phê duyệt.
2. Thông báo thu hồi đấtCơ quan có thẩm quyền thông báo cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và người có quyền lợi liên quan ít nhất 60 ngày trước khi ban hành quyết định thu hồi đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp (điểm a khoản 9 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, rút ngắn thời hạn 90 ngày và 180 ngày tại Điều 85 Luật Đất đai).
3. Điều tra, khảo sát và kiểm đếmCán bộ có thẩm quyền đo đạc đất và kiểm đếm tài sản, cây trồng và hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng; người sử dụng đất nên có mặt, kiểm tra biên bản và bổ sung bằng chứng về chi phí đầu tư.
4. Phương án bồi thường, niêm yết và đối thoạiPhương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được lập trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, được niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư và trên cổng thông tin của cấp xã trong 10 ngày; nếu vẫn còn ý kiến không đồng ý, tổ chức đối thoại trong thời hạn 30 ngày kể từ khi lấy ý kiến (điểm b khoản 9 Điều 3).
5. Phê duyệt và quyết định thu hồi đấtPhương án được phê duyệt và quyết định thu hồi đất được ban hành, thông thường chỉ sau khi phương án được phê duyệt và việc bố trí tái định cư đã hoàn thành, trừ các ngoại lệ tại khoản 3 Điều 3.
6. Chi trả và bàn giaoTiền bồi thường, hỗ trợ được chi trả và đất được bàn giao; nếu người sử dụng đất không chấp hành, cơ quan có thẩm quyền có thể cưỡng chế thực hiện quyết định theo trình tự quy định tại Luật Đất đai.
7. Khiếu nại hoặc khởi kiệnNgười sử dụng đất có thể khiếu nại đến cơ quan đã ban hành quyết định và sau đó đến cơ quan cấp trên, hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính; trong thời gian đó, quyết định nhìn chung vẫn được thi hành.

Bảo vệ nhà đầu tư và các biện pháp xử lý

Trong phạm vi pháp luật Việt Nam, người sử dụng đất có thể khiếu nại quyết định thu hồi đất hoặc phương án bồi thường theo Luật Khiếu nại, trước hết đến cơ quan đã ban hành và sau đó đến cấp tiếp theo, hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án; từ ngày 01/7/2025, các vụ án hành chính sơ thẩm do Tòa án nhân dân khu vực và Tòa án nhân dân cấp tỉnh sau sắp xếp xét xử (Câu hỏi thường gặp số 71). Khiếu nại phải được thực hiện trong thời hiệu luật định, và nhà đầu tư nên lưu giữ bằng chứng ngay từ giai đoạn kiểm đếm: hóa đơn, hợp đồng xây dựng, chứng thư thẩm định giá, hình ảnh và sổ sách kế toán thể hiện khoản đầu tư vào đất.

Bên trên pháp luật trong nước là các bảo đảm theo Luật Đầu tư. Điều 9 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 bảo vệ tài sản hợp pháp khỏi bị quốc hữu hóa và tịch thu bằng biện pháp hành chính, và trường hợp Nhà nước trưng mua, trưng dụng hoặc thu hồi tài sản vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, Nhà nước phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Nhà đầu tư nước ngoài được bảo hộ bởi hiệp định khuyến khích và bảo hộ đầu tư song phương hoặc chương đầu tư trong hiệp định thương mại tự do cũng có thể có quyền khởi kiện về việc bị trưng thu mà không được bồi thường, hoặc bị đối xử không công bằng, và yêu cầu này được giải quyết bằng trọng tài quốc tế (Bảo đảm đầu tư và điều ước quốc tế; Chương 9). Khởi kiện theo điều ước quốc tế là biện pháp cuối cùng, nhưng việc cấu trúc khoản đầu tư thông qua một quốc gia được bảo hộ và lưu giữ hồ sơ với dự liệu về khả năng khởi kiện chỉ tốn ít chi phí ngay từ đầu (Câu hỏi thường gặp số 50).