Chương 5 · Mục 5.3/8
Tiền thuê đất, giá đất và Nghị quyết 254: trả tiền thuê hằng năm hoặc một lần và các quyền tương ứng, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp định giá đất, ưu đãi về tiền thuê đất và thuế sử dụng đất
Những điểm cần nắm
- Đất thuê của Nhà nước được trả tiền thuê hằng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê; từ ngày 01/01/2026, người thuê đất nhìn chung được lựa chọn một trong hai phương thức, kể cả đối với hợp đồng thuê hiện có, trừ trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thuộc quỹ đất do Nhà nước quản lý (Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15; Điều 30 Luật Đất đai số 31/2024/QH15).
- Thuê đất trả tiền một lần hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất mang lại quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn; thuê đất trả tiền hằng năm giới hạn quyền của người thuê đất trong phạm vi công trình xây dựng và quyền thuê, mặc dù công trình đã hoàn thành và hợp pháp nay đã được phép bán (Điều 41 Luật Đất đai; Điều 11 Nghị quyết).
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường được tính theo bảng giá đất cấp tỉnh do Hội đồng nhân dân quyết định và áp dụng từ ngày 01/01/2026, nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân quy định hằng năm; việc xác định giá đất cụ thể chỉ còn áp dụng đối với dự án lấn biển và các trường hợp không thể áp dụng bảng giá đất (các Điều 5, 7 và 8 Nghị quyết).
- Tiền thuê đất hằng năm bằng giá đất nhân với tỷ lệ phần trăm từ 0,25% đến 3% do cấp tỉnh quy định, ổn định theo chu kỳ năm năm, với mức tăng ở mỗi chu kỳ bị giới hạn theo chỉ số giá tiêu dùng cả nước (Điều 26 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định số 291/2025/NĐ-CP; Điều 153 Luật Đất đai).
- Miễn, giảm tiền thuê đất là ưu đãi được ghi nhận khi ký hợp đồng thuê, và đất phi nông nghiệp chịu thuế sử dụng đất với thuế suất 0,03% giá tính thuế đối với đất sản xuất, kinh doanh (Điều 7 Luật số 48/2010/QH12).
Hai phương thức trả tiền, hai loại tài sản khác nhau
Khi Nhà nước cho thuê đất, người thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Khi Nhà nước giao đất để thực hiện dự án nhà ở, Nhà nước thu tiền sử dụng đất, có cơ chế tương tự như tiền thuê đất trả một lần. Phương thức trả tiền không chỉ là lựa chọn về dòng tiền. Phương thức này quyết định tính chất pháp lý của tài sản mà nhà đầu tư nắm giữ.
Theo khoản 3 Điều 41 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có đất được giao hoặc thuê đất trả tiền một lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình xây dựng, cho thuê và cho thuê lại, thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam và góp vốn, trong thời hạn còn lại. Theo khoản 2 Điều 41, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được thế chấp, góp vốn và cho thuê lại tài sản của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, và được bán tài sản đó cùng với quyền thuê theo các điều kiện tại Điều 46. Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã nới lỏng quy định về việc bán từ ngày 01/01/2026: người thuê đất trả tiền hằng năm được bán công trình xây dựng khi đã có giấy phép xây dựng (trường hợp phải có giấy phép) và đã hoàn thành theo đúng quy hoạch và dự án được phê duyệt. Hệ quả thực tiễn là thuê đất trả tiền một lần tạo ra một tài sản mà bên cho vay sẽ chấp nhận làm tài sản bảo đảm và bên mua sẵn sàng trả tiền, trong khi thuê đất trả tiền hằng năm tạo ra một quyền khó huy động vốn và khó bán hơn.
Trước năm 2026, Điều 120 Luật Đất đai chỉ cho phép thuê đất trả tiền một lần đối với dự án nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối, đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và nhà lưu trú công nhân, đất thương mại, dịch vụ để kinh doanh du lịch hoặc văn phòng, và nhà ở xã hội cho thuê. Mọi trường hợp khác đều phải trả tiền thuê hằng năm. Khoản 2 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã bãi bỏ hạn chế đó: Nhà nước cho thuê đất, ngoài các trường hợp giao đất tại Điều 118 và Điều 119, và người sử dụng đất được lựa chọn trả tiền thuê một lần hoặc hằng năm, trừ đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất được giao vào mục đích kinh doanh theo khoản 3 Điều 30. Có thêm hai giới hạn áp dụng đối với quỹ đất do cơ quan nhà nước quản lý: đất thuê từ quỹ đất đó thông qua đấu giá phải trả tiền một lần, và dự án đang thuê đất trả tiền hằng năm từ quỹ đất đó không được chuyển sang trả tiền một lần. Theo điểm a khoản 9 Điều 4, người thuê đất có hợp đồng thuê từ trước khi Nghị quyết có hiệu lực cũng được lựa chọn, với cùng ngoại lệ đối với quỹ đất của Nhà nước.
Chuyển đổi giữa trả tiền thuê hằng năm và trả tiền thuê một lần
Điều 30 Luật Đất đai cho phép người thuê đất trả tiền hằng năm chuyển sang trả tiền một lần cho thời gian thuê còn lại, với giá đất được xác định lại tại thời điểm được chấp thuận chuyển đổi, và cho phép người thuê đất trả tiền một lần chuyển sang trả tiền hằng năm, với số tiền thuê đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê hằng năm phải nộp. Kết hợp với quyền lựa chọn rộng hơn theo Nghị quyết số 254/2025/QH15, quy định này mở ra cho nhà đầu tư đang thuê đất trả tiền hằng năm một cách thức để có được tài sản đủ điều kiện thế chấp vay vốn: một doanh nghiệp sản xuất thuê đất trả tiền hằng năm từ năm 2015 nay có thể đề nghị trả tiền thuê một lần cho thời gian thuê còn lại, được cấp Giấy chứng nhận thể hiện hình thức trả tiền một lần, sau đó thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn mở rộng sản xuất hoặc bán quyền sử dụng đất cùng với nhà máy. Chi phí là toàn bộ giá trị của đất cho thời gian thuê còn lại theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh hiện hành, do đó quyết định cần được mô hình hóa, như ví dụ dưới đây.
Chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp áp dụng cơ chế tương tự theo khoản 3 Điều 202: chủ đầu tư hạ tầng đang thuê đất trả tiền hằng năm có thể chuyển sang trả tiền một lần cho thời gian thuê còn lại, và khả năng cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền một lần phụ thuộc vào việc đã chuyển đổi như vậy (Khu công nghiệp và khu kinh tế).
Cách xác định giá đất sau Nghị quyết 254
Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận hai loại giá đất. Bảng giá đất, do từng tỉnh ban hành, quy định giá theo loại đất, khu vực và vị trí, chủ yếu được sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, tính thuế và xử phạt. Giá đất cụ thể, được xác định cho từng trường hợp thông qua định giá theo Điều 160, được sử dụng đối với doanh nghiệp được giao đất hoặc thuê đất trả tiền một lần và để tính tiền bồi thường. Việc định giá theo từng trường hợp tỏ ra chậm và gây tranh cãi, và Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã thay thế phần lớn cơ chế này.
Theo Điều 7 Nghị quyết, bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được sửa đổi khi cần thiết, được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí, đến từng thửa đất đối với nơi đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất. Theo Điều 8, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, là tỷ lệ phần trăm tăng hoặc giảm giá đất trong bảng giá đối với từng loại đất, khu vực và vị trí, áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm và có thể được điều chỉnh trong năm hoặc đối với từng khu vực cụ thể. Theo Điều 5, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường được tính theo giá đất trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh, và quyết định giao đất, cho thuê đất không còn phải ghi giá đất. Trường hợp đất được đấu giá, giá trúng đấu giá thay thế giá trong bảng giá. Giá đất cụ thể vẫn được xác định đối với dự án lấn biển và các trường hợp khác không thể áp dụng bảng giá đất. Thông tin đầu vào để xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh phải trong thời gian 24 tháng trước thời điểm cơ quan có thẩm quyền chỉ đạo việc xây dựng (khoản 2 Điều 6), và Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh do lãnh đạo Ủy ban nhân dân làm Chủ tịch thẩm định cả hai (Điều 9). Nghị định số 49/2026/NĐ-CP cho phép sửa đổi bảng giá đất khi hệ số biến động thị trường vượt quá giới hạn do Hội đồng nhân dân quy định.
Điều 158 Luật Đất đai vẫn quy định các phương pháp định giá đất được sử dụng để xây dựng bảng giá đất và, khi cần xác định giá đất cụ thể, để định giá một thửa đất: phương pháp so sánh, khi có ít nhất ba giao dịch hoặc cuộc đấu giá tương đồng; phương pháp thu nhập, đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải đất ở tạo ra thu nhập xác định được; phương pháp thặng dư, đối với đất dự án mà doanh thu phát triển và chi phí có thể ước tính được; và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, để tính tiền bồi thường đối với các thửa đất liền kề có giá trong bảng giá đất. Thông tin đầu vào nhìn chung phải trong thời gian 24 tháng trước thời điểm định giá.
Cách tính tiền thuê đất
Tiền thuê đất hằng năm bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất hằng năm, là tỷ lệ phần trăm của giá đất dùng để tính tiền thuê. Theo Điều 26 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định số 291/2025/NĐ-CP từ ngày 06/11/2025, tỷ lệ phần trăm nằm trong khoảng từ 0,25% đến 3%, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định sau khi xin ý kiến Hội đồng nhân dân, theo khu vực, tuyến đường và mục đích sử dụng, và có thể phân biệt đất được xây dựng công trình với đất chỉ sử dụng làm cảnh quan hoặc mục đích phụ trợ. Theo khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai, tiền thuê đất hằng năm được ổn định theo chu kỳ năm năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất; khi bắt đầu chu kỳ mới, tiền thuê đất được tính lại theo bảng giá đất có hiệu lực tại thời điểm đó, nhưng mức tăng so với chu kỳ trước không được vượt quá tỷ lệ do Chính phủ quy định, và tỷ lệ này không được vượt quá tổng chỉ số giá tiêu dùng cả nước của năm năm trước đó.
Tiền thuê đất trả một lần bằng diện tích thuê nhân với giá đất cho thời hạn thuê, nay được xác định từ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh thay vì định giá cho từng trường hợp. Trường hợp đất được đấu giá, giá trúng đấu giá được áp dụng cho cả hai phương thức. Trường hợp nhà đầu tư đã xây dựng kết cấu hạ tầng được Nhà nước công nhận, chi phí đó có thể được khấu trừ. Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết theo Nghị quyết, bao gồm tiền thuê đất đối với nhà đầu tư tiếp nhận dự án từ nhà đầu tư đã giải thể hoặc phá sản, trường hợp mà khoản 7 Điều 4 Nghị quyết nay cho phép được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất với điều kiện nộp bổ sung tiền thuê đất.
Tiền thuê đất do cơ quan thuế xác định trên cơ sở hồ sơ do cơ quan quản lý đất đai chuyển sang và được nộp theo số tiền và thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế. Chậm nộp sẽ phải nộp tiền chậm nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế, hiện là 0,03%/ngày (Câu hỏi thường gặp số 30), và việc không nộp kéo dài là căn cứ thu hồi đất theo khoản 6 Điều 81 Luật Đất đai.
Từ quyết định cho thuê đất đến lần nộp tiền thuê đầu tiên
- Lựa chọn phương thức trả tiền trong hồ sơ đề nghịGhi rõ trong hồ sơ đề nghị thuê đất việc trả tiền thuê hằng năm hay một lần, sau khi đã mô hình hóa cả hai phương án; lựa chọn này được ghi nhận trong quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất.
- Nhận quyết định cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đấtỦy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất; cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng, trong đó ghi rõ diện tích, thời hạn, mục đích và phương thức trả tiền. Từ năm 2026, quyết định không cần ghi giá đất.
- Đề nghị miễn, giảmTrường hợp dự án đủ điều kiện được miễn hoặc giảm tiền thuê đất trong nhiều năm, nộp hồ sơ đề nghị cùng với hồ sơ thuê đất để được ghi nhận; trường hợp được miễn cho toàn bộ thời hạn thì không cần nộp hồ sơ đề nghị riêng theo Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 (Ưu đãi đầu tư).
- Nhận thông báo tiền thuê đấtCơ quan quản lý đất đai chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế, cơ quan thuế tính tiền thuê đất theo giá trong bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ phần trăm của cấp tỉnh, sau đó ra thông báo số tiền và thời hạn nộp.
- Khấu trừ tiền bồi thường đã ứng trướcTrường hợp nhà đầu tư đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt, đề nghị khấu trừ vào tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai; khoản 8 Điều 3 Nghị quyết cho phép khấu trừ trên phạm vi toàn bộ dự án và từng quyết định.
- Nộp tiền và nhận Giấy chứng nhậnNộp tiền theo thời hạn trong thông báo; khi đã nộp đủ tiền thuê đất một lần hoặc tiền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận ghi nhận phương thức trả tiền, nội dung mà bên cho vay sẽ kiểm tra.
- Theo dõi chu kỳ năm nămĐối với tiền thuê đất hằng năm, theo dõi thời điểm kết thúc mỗi chu kỳ ổn định năm năm và đối chiếu thông báo mới với bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và mức trần theo lạm phát.
So sánh trả tiền thuê hằng năm và trả tiền thuê một lần
| Nội dung | Trả tiền thuê hằng năm | Trả tiền thuê một lần (hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất) | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Dòng tiền chi ra | Hằng năm, kể từ quyết định cho thuê đất; có thời gian miễn tiền thuê nếu được ưu đãi | Toàn bộ giá trị đất cho cả thời hạn ngay từ đầu | Nghị định số 103/2024/NĐ-CP; Nghị định số 50/2026/NĐ-CP |
| Căn cứ giá từ năm 2026 | Giá trong bảng giá x hệ số x 0,25% đến 3% | Giá trong bảng giá x hệ số cho cả thời hạn | Nghị quyết số 254/2025/QH15, các Điều 5, 7, 8 |
| Biến động giá | Ổn định trong 5 năm; mức tăng bị giới hạn theo chỉ số giá tiêu dùng | Không biến động sau khi đã nộp | Luật Đất đai, Điều 153 |
| Chuyển nhượng quyền sử dụng đất | Không; được bán công trình xây dựng và quyền thuê khi đã hoàn thành và hợp pháp | Có, trong thời hạn còn lại | Luật Đất đai, Điều 41; Nghị quyết, Điều 11 |
| Thế chấp | Chỉ công trình xây dựng, tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam | Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng, tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam | Luật Đất đai, Điều 41 |
| Cho thuê lại | Công trình xây dựng và quyền thuê; chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp được cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền hằng năm | Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng | Luật Đất đai, Điều 41 và Điều 202 |
| Bồi thường khi thu hồi đất | Chi phí đầu tư vào đất còn lại và tài sản, không bồi thường về đất | Giá trị đất cho thời hạn còn lại theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, cộng với tài sản | Luật Đất đai; Nghị quyết, khoản 3 Điều 5 |
| Chuyển đổi | Được chuyển sang trả tiền một lần theo giá xác định lại | Được chuyển sang trả tiền hằng năm, được khấu trừ tiền thuê đã nộp | Luật Đất đai, Điều 30 |
Ví dụ minh họa
Trả tiền thuê hằng năm hay một lần đối với 3 ha đất thương mại, dịch vụ
Một tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh logistics được thuê 30.000 m² đất thương mại, dịch vụ ngoài khu công nghiệp trong 50 năm. Các số liệu là giả định minh họa: giá đất trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh là 4,8 triệu đồng/m² cho cả thời hạn, tỷ lệ phần trăm của cấp tỉnh là 1,5%, mức tăng tối đa theo lạm phát là 15% ở mỗi chu kỳ năm năm, và tỷ lệ chiết khấu 8%. Không giả định có ưu đãi.
| Trả tiền thuê hằng năm | 30.000 m² x 4.800.000 đồng x 1,5% = 2,16 tỷ đồng/năm cho các năm 1 đến 5. |
|---|---|
| Tiền thuê hằng năm trong 50 năm | 108 tỷ đồng theo giá danh nghĩa nếu không thay đổi; khoảng 219 tỷ đồng nếu tăng 15% ở mỗi chu kỳ trong chín chu kỳ tiếp theo. Giá trị hiện tại với tỷ lệ chiết khấu 8%: khoảng 26 tỷ đồng nếu không thay đổi, khoảng 36 tỷ đồng nếu có các lần tăng. |
| Tiền thuê trả một lần | 30.000 m² x 4.800.000 đồng = 144 tỷ đồng, phải nộp ngay từ đầu. |
| Khoản chi thêm mang lại gì | Quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp có thể thế chấp tại ngân hàng trong nước, bán cùng với nhà kho, cho thuê lại hoặc góp vốn vào liên doanh, và được bồi thường về chính đất đó nếu Nhà nước thu hồi. |
| Góc độ huy động vốn | Một bên cho vay trong nước đề nghị khoản vay tối đa 60% giá trị thẩm định của đất thuê trả tiền một lần và công trình xây dựng, nhưng chỉ nhận công trình xây dựng làm tài sản bảo đảm nếu trả tiền thuê hằng năm. |
| Quyết định | Doanh nghiệp lựa chọn trả tiền thuê hằng năm để giữ vốn trong giai đoạn đầu, và lên lịch xem xét lại vào năm thứ 5, khi doanh nghiệp có thể chuyển sang trả tiền thuê một lần cho 45 năm còn lại theo bảng giá đất tại thời điểm đó nếu cần vay vốn có bảo đảm bằng đất. |
Số tiền trả một lần có vẻ đắt so với giá trị hiện tại của tiền thuê hằng năm vì nó mua một loại tài sản khác. Việc so sánh cần tính đến giá trị của khả năng thế chấp, giá trị khi thoái vốn và sự bảo vệ về bồi thường, không chỉ riêng tiền thuê.
Việc chuyển đổi sau này được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại thời điểm chuyển đổi, có thể cao hơn hiện nay.
Ưu đãi về tiền thuê đất và thuế sử dụng đất
Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một trong bốn hình thức ưu đãi đầu tư theo Luật Đầu tư. Theo các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, việc miễn thường áp dụng cho thời gian xây dựng, tiếp theo là thời gian ưu đãi kéo dài hơn tùy theo mức độ ưu tiên của ngành và mức độ khó khăn của địa bàn, đến toàn bộ thời hạn đối với dự án được hưởng ưu đãi đặc biệt. Điều kiện được hưởng và mối quan hệ với ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, vốn không còn được áp dụng chỉ vì dự án đặt tại khu công nghiệp, được trình bày tại mục Ưu đãi đầu tư. Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đơn giản hóa thủ tục: trường hợp đất được miễn toàn bộ, không phải xác định giá đất và không cần nộp hồ sơ đề nghị miễn, và việc giảm tiền thuê hằng năm do Chính phủ quyết định để ứng phó với tình hình kinh tế được áp dụng mà không cần đề nghị.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Luật số 48/2010/QH12. Giá tính thuế bằng diện tích đất thực tế sử dụng nhân với giá của một mét vuông đất trong bảng giá đất, được ổn định trong năm năm (Điều 6); trong khu công nghiệp, diện tích tính thuế không bao gồm phần kết cấu hạ tầng sử dụng chung. Đất sản xuất, kinh doanh chịu thuế suất 0,03%, và đất ở chịu thuế suất lũy tiến 0,03%, 0,07% và 0,15% căn cứ vào hạn mức đất ở (Điều 7). Trường hợp Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án, người thuê đất là người nộp thuế; trường hợp thuê dân sự, hợp đồng có thể thỏa thuận về người nộp thuế (Điều 4). Số thuế không đáng kể so với tiền thuê đất, nhưng thuế được kê khai và nộp riêng. Tháng 7/2026, Bộ Tài chính đã đề xuất sửa đổi luật thuế này để thống nhất các loại đất với Luật Đất đai năm 2024.
Câu hỏi nhà đầu tư thường gặp về tiền thuê đất và giá đất
Tôi có được lựa chọn trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không?
Nhìn chung là có, kể từ ngày 01/01/2026. Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 cho phép người sử dụng đất lựa chọn trả tiền thuê một lần hoặc hằng năm, kể cả đối với hợp đồng thuê hiện có, trừ đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất được giao vào mục đích kinh doanh và trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thuộc quỹ đất do cơ quan nhà nước quản lý, vốn không được chuyển sang trả tiền một lần.
Vì sao lại chọn trả tiền thuê một lần nếu tiền thuê hằng năm rẻ hơn tính theo giá trị hiện tại?
Vì phương thức này mua một loại tài sản khác. Thuê đất trả tiền một lần mang lại quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn và thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động, và được bồi thường về đất khi bị thu hồi. Thuê đất trả tiền hằng năm chỉ cho phép giao dịch đối với công trình xây dựng và quyền thuê, làm hạn chế khả năng huy động vốn và thoái vốn.
Tiền thuê đất hằng năm tại Việt Nam được tính như thế nào?
Tiền thuê đất hằng năm bằng diện tích nhân với giá đất theo bảng giá đất cấp tỉnh và hệ số điều chỉnh hằng năm, nhân với tỷ lệ phần trăm của cấp tỉnh trong khoảng từ 0,25% đến 3% theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi. Tiền thuê được ổn định trong năm năm, và mức tăng ở mỗi chu kỳ mới bị giới hạn theo lạm phát cả nước.
Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ phần trăm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm, theo đó giá trong bảng giá đất được tăng hoặc giảm đối với từng loại đất, khu vực và vị trí. Từ năm 2026, giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh là căn cứ cho phần lớn việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường.
Tôi có phải nộp thuế sử dụng đất ngoài tiền thuê đất không?
Có. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Luật số 48/2010/QH12 được áp dụng với thuế suất 0,03% giá tính thuế đối với đất sản xuất, kinh doanh, được tính trên cơ sở bảng giá đất, và người thuê đất của Nhà nước là người nộp thuế. Thuế này được kê khai và nộp riêng với tiền thuê đất.
Thuật ngữ thường gặp trong hồ sơ, tài liệu
| Tiếng Anh | Tiếng Việt | Giải nghĩa |
|---|---|---|
| Annual rent | Thuê đất trả tiền hằng năm | Nhà nước cho thuê đất với tiền thuê trả hằng năm. |
| One-off rent for the whole term | Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê | Nhà nước cho thuê đất với tiền thuê trả một lần ngay từ đầu. |
| Land price table | Bảng giá đất | Bảng giá do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định; là căn cứ cho phần lớn các khoản thu về đất từ năm 2026. |
| Land price adjustment coefficient | Hệ số điều chỉnh giá đất | Tỷ lệ phần trăm hằng năm do Ủy ban nhân dân áp dụng đối với giá trong bảng giá đất. |
| Specific land price | Giá đất cụ thể | Giá đất được định giá theo từng trường hợp, nay chỉ áp dụng khi không thể áp dụng bảng giá đất. |
| Annual rent unit price | Đơn giá thuê đất hằng năm | Giá đất nhân với tỷ lệ phần trăm của cấp tỉnh từ 0,25% đến 3%. |
| Land rent exemption | Miễn tiền thuê đất | Ưu đãi được ghi nhận trong hồ sơ thuê đất. |
| Non-agricultural land use tax | Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp | Thuế hằng năm đối với đất phi nông nghiệp theo Luật số 48/2010/QH12. |
Nội dung liên quan trong cẩm nang
Câu hỏi thường gặp liên quan (tiếng Anh)
- What is the difference between land allocation and land lease, and between annual and one-off rent?
- How long is the land use term for an investment project?
- How does leasing land in an industrial park work?
- Is my land protected from expropriation?
- What investment incentives does the Law on Investment 2025 offer?
Nguồn chính thức
- Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật (vbpl.vn): Nghị quyết số 254/2025/QH15, các Điều 4 đến 11; Luật Đất đai số 31/2024/QH15, các Điều 30, 41, 120, 153 và 158
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (chinhphu.vn): các Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, 291/2025/NĐ-CP, 49/2026/NĐ-CP và 50/2026/NĐ-CP
- Cục Thuế (quản lý tiền thuê đất và thuế sử dụng đất)
- Bộ Tài chính (chính sách tài chính về đất đai)
Bạn có câu hỏi về trường hợp cụ thể của mình?
Hãy hỏi Lawbot, chatbot AI cung cấp thông tin pháp lý của Be Vietnam Wise. Lawbot đối chiếu các nguồn chính thức của Việt Nam và chỉ dẫn đến văn bản pháp luật điều chỉnh. Nếu bạn cần hỗ trợ cho dự án hiện tại hoặc có câu hỏi về kinh doanh tại Việt Nam, vui lòng liên hệ với chúng tôi.
Hỏi Lawbot về nội dung nàyMở trong ứng dụngLiên hệ với chúng tôiTrang này cung cấp thông tin pháp lý và thuế, không phải ý kiến tư vấn pháp lý. Thuế suất, ngưỡng và thủ tục có thể thay đổi; nội dung được rà soát theo các nguồn chính thức, nhưng trước khi hành động, bạn nên xác nhận mọi vấn đề quan trọng với cơ quan có thẩm quyền hoặc với luật sư được phép hành nghề tại Việt Nam. Bản tiếng Việt được dịch từ bản tiếng Anh; nếu có khác biệt, văn bản pháp luật gốc bằng tiếng Việt là căn cứ duy nhất có giá trị pháp lý.