Cách thức tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai: Nhà nước cho thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, giao đất để thực hiện dự án nhà ở, nhận góp vốn, mua lại doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất, và các hạn chế đối với đất nông nghiệp và đất tại khu vực nhạy cảm

Điểm xuất phát: Điều 28 và các giới hạn đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Doanh nghiệp Việt Nam có quyền tự do rộng rãi trong việc tiếp cận đất đai: được thuê đất của Nhà nước, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất và mua thông qua đấu giá. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có danh sách phương thức hẹp hơn. Khoản 46 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 định nghĩa tổ chức này là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất, mà theo Điều 20 Luật số 143/2025/QH15, nói chung là doanh nghiệp có trên 50% vốn nước ngoài; doanh nghiệp có tỷ lệ sở hữu nước ngoài không vượt quá ngưỡng này là người sử dụng đất trong nước với các phương thức rộng hơn, mặc dù có cổ đông nước ngoài. Điều 28 Luật Đất đai cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất theo sáu phương thức: Nhà nước cho thuê đất; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, tức là mua lại doanh nghiệp hoặc dự án đang có quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao; Nhà nước giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; và các trường hợp đặc biệt như trúng đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý tài sản thế chấp, hoặc theo bản án của Tòa án, phán quyết trọng tài hoặc kết quả hòa giải thành được công nhận. Ngoài khu công nghiệp, tổ chức này không thể đơn giản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp hoặc hộ gia đình Việt Nam.

Phương thức tiếp cận đất quyết định thời gian có được đất, việc có cần chấp thuận chủ trương đầu tư và ký quỹ hay không, các khoản thanh toán, khả năng thế chấp đất và rủi ro giải phóng mặt bằng. Nhà đầu tư nước ngoài nên xác định phương thức trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, vì Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) ghi nhận địa điểm và diện tích đất, và các tài liệu về đất đai là một phần của hồ sơ (Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).

Phương thức 1: Nhà nước cho thuê đất

Thuê đất của Nhà nước là phương thức dành cho dự án nằm ngoài khu công nghiệp cần sử dụng đất mà nhà đầu tư chưa kiểm soát. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất và cơ quan thuế ra thông báo tiền thuê đất. Nhà đầu tư lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê; từ ngày 01/01/2026, khoản 2 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhìn chung cho phép lựa chọn một trong hai phương thức, trừ trường hợp đất thuộc quỹ đất do cơ quan nhà nước quản lý và được cho thuê theo hình thức trả tiền hằng năm, và đất thuê thông qua đấu giá từ quỹ đất đó phải trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Phân tích kinh tế của việc lựa chọn được trình bày tại mục Tiền thuê đất, giá đất và Nghị quyết 254.

Nhà nước lựa chọn người thuê đất theo một trong ba cách. Đất đã sạch và đã có quy hoạch sử dụng thường được đấu giá, và giá trúng đấu giá trở thành tiền thuê đất. Trường hợp đất chưa được giải phóng mặt bằng hoặc dự án là dự án phát triển đô thị hoặc nhà ở, Nhà nước tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đấu thầu. Đất chỉ được cho thuê không thông qua đấu giá, đấu thầu trong các trường hợp quy định tại Điều 124 Luật Đất đai và các trường hợp được bổ sung theo khoản 4 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15, bao gồm đất dùng để thanh toán cho hợp đồng xây dựng - chuyển giao, dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 không sử dụng vốn nhà nước và đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, và dự án năng lượng, dự án du lịch có dịch vụ thương mại tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Việc đề nghị giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, hoặc đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, khiến dự án thuộc phạm vi Điều 24 Luật Đầu tư và phải được chấp thuận chủ trương đầu tư trước, như trình bày tại mục Chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời phải ký quỹ theo Điều 30.

Nhà nước chỉ cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt, chủ yếu là chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh và, đối với xây dựng, quy hoạch phân khu theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15. Trường hợp đất đang có người sử dụng, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng, bồi thường cho họ, sau đó cho nhà đầu tư thuê. Giải phóng mặt bằng là nguyên nhân chủ yếu gây chậm trễ đối với phương thức này, và nhà đầu tư thường ứng trước tiền bồi thường, khoản tiền này sau đó được khấu trừ vào tiền thuê đất (Thu hồi đất, bồi thường và đất không đưa vào sử dụng).

Phương thức 2: thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao

Phần lớn các doanh nghiệp sản xuất nước ngoài có được đất bằng cách thuê lại lô đất đã có hạ tầng của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao, hoặc thuê nhà xưởng xây sẵn. Chủ đầu tư hạ tầng đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đã thuê đất của Nhà nước, đã giải phóng mặt bằng và xây dựng đường giao thông, hệ thống điện, cấp nước và xử lý nước thải. Bên thuê không cần chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án của mình, không phải ký quỹ và có thể chuyển từ ký kết sang xây dựng trong vài tuần. Theo Điều 202 Luật Đất đai, chủ đầu tư hạ tầng thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền hằng năm, trong khi chủ đầu tư hạ tầng đã trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê được cho thuê lại theo hình thức trả tiền một lần hoặc hằng năm, và thời hạn thuê của bên thuê theo thời hạn còn lại của dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Cơ chế, các loại hình khu, việc thẩm định pháp lý đối với chủ đầu tư hạ tầng và danh mục kiểm tra khi thuê đất được trình bày tại mục Khu công nghiệp và khu kinh tế.

Phương thức 3: giao đất để thực hiện dự án nhà ở

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phát triển nhà ở để bán, hoặc để bán kết hợp cho thuê, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, trên cơ sở bình đẳng với chủ đầu tư trong nước. Nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, trừ trường hợp đã có quyền sử dụng đất hoặc đã tích tụ đất thông qua thỏa thuận với người đang sử dụng đất, và dự án nhà ở, dự án đô thị luôn phải được chấp thuận chủ trương đầu tư. Từ ngày 01/4/2025, Nghị quyết số 171/2024/QH15 cũng cho phép, theo cơ chế thí điểm trong năm năm, thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất nhận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận hoặc đất đang có quyền sử dụng mà không phải là đất ở, tại các khu đất thuộc danh mục do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Điều kiện kinh doanh bất động sản, việc bán nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng dự án được trình bày tại mục Kinh doanh bất động sản và dự án phát triển.

Phương thức 4: đất từ đối tác Việt Nam, thông qua góp vốn hoặc cho thuê

Doanh nghiệp hoặc cá nhân Việt Nam đang có quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng, tức là đất được giao có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần hoặc đất nhận chuyển nhượng, được góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty liên doanh, kể cả công ty có cổ đông nước ngoài. Công ty liên doanh khi đó nắm giữ đất trong thời hạn còn lại cùng với các quyền gắn liền với đất. Tài sản góp vốn được các thành viên định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc do tổ chức thẩm định giá được cấp phép định giá theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp, hợp đồng góp vốn phải được công chứng hoặc chứng thực theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai, và việc thay đổi người sử dụng đất được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan sẽ cấp Giấy chứng nhận đứng tên công ty. Đất mà đối tác thuê trả tiền hằng năm không thể được góp vốn dưới dạng quyền sử dụng đất; chỉ công trình xây dựng và quyền thuê mới được góp vốn (khoản 2 Điều 41). Đất thường là tài sản chủ yếu của đối tác, do đó việc định giá và tình trạng pháp lý của đất cần được xem xét kỹ lưỡng (Vốn điều lệ và góp vốn).

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cũng có thể thuê đất hoặc công trình của người sử dụng đất Việt Nam theo hợp đồng thuê dân sự. Trường hợp bên cho thuê có đất thuê trả tiền một lần hoặc đất được giao, bên cho thuê có thể cho thuê chính quyền sử dụng đất; trường hợp bên cho thuê có đất thuê trả tiền hằng năm, bên cho thuê có thể cho thuê công trình xây dựng và cho thuê lại quyền thuê của mình. Vị thế của bên thuê phụ thuộc vào việc bên cho thuê tiếp tục tuân thủ quy định, do đó hợp đồng thuê cần yêu cầu bên cho thuê duy trì việc nộp đầy đủ tiền thuê đất, duy trì hiệu lực của các giấy phép và bảo đảm đất không có rủi ro bị thu hồi.

Phương thức 5: mua lại doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất

Đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, và với gần như toàn bộ các chủ đầu tư bất động sản nước ngoài, phương thức hiệu quả nhất là mua cổ phần hoặc phần vốn góp của doanh nghiệp Việt Nam đang có quyền sử dụng đất. Đất vẫn thuộc doanh nghiệp, nên không cần quyết định mới về đất đai, và theo khoản 4 Điều 41 Luật Đất đai, doanh nghiệp trở thành tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài do việc mua lại đó được giữ nguyên các quyền và nghĩa vụ gắn liền với đất của mình, tùy theo đất được giao, đất thuê trả tiền một lần hay đất thuê trả tiền hằng năm.

Việc mua lại có thủ tục phê duyệt riêng. Theo Điều 21 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, bên mua nước ngoài phải đăng ký việc mua với cơ quan đăng ký đầu tư trước khi thay đổi cổ đông được ghi nhận trong các trường hợp tỷ lệ sở hữu nước ngoài sẽ vượt quá 50% hoặc tăng lên khi đã ở trên mức đó, doanh nghiệp mục tiêu kinh doanh ngành, nghề có điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, hoặc doanh nghiệp mục tiêu có quyền sử dụng đất tại đảo, xã biên giới, xã ven biển hoặc khu vực có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Thủ tục kiểm soát tập trung kinh tế có thể được áp dụng khi vượt các ngưỡng nêu tại Câu hỏi thường gặp số 87, và bên bán là tổ chức nước ngoài nộp thuế bằng 2% doanh thu chuyển nhượng theo Nghị định số 320/2025/NĐ-CP (Thuế đối với chuyển nhượng vốn và cổ tức). Mua lại doanh nghiệp cũng có nghĩa là mua lại toàn bộ lịch sử của doanh nghiệp: tiền thuê đất chưa nộp, công trình chưa được ghi nhận, vi phạm quy hoạch và chậm tiến độ có thể dẫn đến thu hồi đất đều đi kèm với doanh nghiệp, vì vậy việc thẩm định pháp lý về đất đai trình bày tại mục Thẩm định pháp lý quyền sử dụng đất và biện pháp bảo đảm bằng đất đai là trọng tâm của giao dịch. Cấu trúc giao dịch được trình bày tại Chương 8.

Các hạn chế: đất nông nghiệp, khu vực biên giới và ven biển, đất quốc phòng

Đất nông nghiệp. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được sử dụng đất nông nghiệp, nhưng thường thông qua việc thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản đã được phê duyệt, với khả năng trả tiền thuê một lần theo khoản 2 Điều 120, hoặc thông qua nhận góp vốn hoặc cùng với doanh nghiệp được mua lại. Tổ chức này không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ hộ gia đình, cá nhân, điều mà doanh nghiệp trong nước, bao gồm doanh nghiệp có tỷ lệ sở hữu nước ngoài từ 50% trở xuống, được thực hiện khi Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt phương án sử dụng đất nông nghiệp. Đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng được bảo vệ chặt chẽ, việc chuyển sang mục đích phi nông nghiệp phải được cho phép phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, và việc chuyển mục đích sử dụng diện tích lớn đất trồng lúa hoặc đất rừng phải được chấp thuận chủ trương đầu tư (Câu hỏi thường gặp số 48).

Khu vực biên giới, ven biển, hải đảo và quốc phòng. Đất tại các khu vực này không hoàn toàn đóng cửa đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nhưng việc kiểm soát đất được sàng lọc. Việc mua lại doanh nghiệp có quyền sử dụng đất tại các khu vực đó phải được đăng ký theo Điều 21 Luật Đầu tư, và cơ quan có thẩm quyền lấy ý kiến Bộ Quốc phòng và Bộ Công an; dự án đề nghị giao đất tại khu vực có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh phải được chấp thuận chủ trương đầu tư; và cá nhân, tổ chức nước ngoài không được sở hữu nhà ở tại khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo Điều 16 Luật Nhà ở.