Thẩm định pháp lý quyền sử dụng đất và biện pháp bảo đảm bằng đất đai: kiểm tra Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính, quy hoạch, các quyền của bên thứ ba, thời hạn và tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy phép, và cách thức xác lập, công chứng và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Vì sao Giấy chứng nhận là chưa đủ

Tại Việt Nam, hồ sơ địa chính của Nhà nước, chứ không phải tài liệu của các bên, xác định ai nắm giữ quyền sử dụng đất và theo những điều kiện nào. Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất ghi nhận tình trạng tại một thời điểm, và một số yếu tố có thể thay đổi mà Giấy chứng nhận không thay đổi: việc thế chấp được đăng ký sau ngày 01/01/2026 nay chỉ được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu đất đai (Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15); có thể đang có thông báo thu hồi đất, quyết định kê biên để thi hành án hoặc tranh chấp; tiền thuê đất có thể chưa được nộp; và công trình trên đất có thể đã bị thay đổi mà không có giấy phép. Các quyết định về quy hoạch được ban hành sau khi cấp Giấy chứng nhận cũng có thể hạn chế mục đích sử dụng đất, hoặc xác định đất thuộc diện thu hồi.

Vì vậy, thẩm định pháp lý quyền sử dụng đất là sự kết hợp giữa rà soát tài liệu, tra cứu hồ sơ địa chính và xác minh với cơ quan có thẩm quyền, và cần được thực hiện dù nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, mua lại doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hay cho vay có bảo đảm bằng đất. Phạm vi rà soát phụ thuộc vào giao dịch, nhưng các nhóm nội dung dưới đây áp dụng cho tất cả các trường hợp. Các phương thức làm phát sinh việc kiểm tra được trình bày tại mục Cách thức tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai.

Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính

Bắt đầu với bản gốc Giấy chứng nhận, không phải bản sao, và kiểm tra Giấy chứng nhận theo mẫu hiện hành hoặc mẫu trước đây còn giá trị, người sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận là đối tác giao dịch (hoặc doanh nghiệp mục tiêu), và số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ và diện tích phù hợp với sơ đồ khu đất và hiện trạng thực tế. Xem xét loại đất và mục đích sử dụng, thời hạn và ngày hết hạn, hình thức sử dụng (giao đất có thu hoặc không thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền hằng năm hoặc một lần, công nhận quyền sử dụng đất) và nguồn gốc sử dụng đất. Hình thức sử dụng quyết định những gì đối tác được thực hiện một cách hợp pháp: doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm không được chuyển nhượng chính quyền sử dụng đất, chỉ được chuyển nhượng công trình xây dựng và quyền thuê, và không được thế chấp đất (Tiền thuê đất, giá đất và Nghị quyết 254).

Tiếp đó, đề nghị trích lục hồ sơ địa chính thông qua Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh tại địa phương. Trên thực tế, yêu cầu được thực hiện kèm văn bản ủy quyền của người sử dụng đất, và bên bán hoặc bên vay nên cung cấp văn bản này như một điều kiện của giao dịch. Trích lục thể hiện các thế chấp và biện pháp bảo đảm khác đã đăng ký, quyết định cấm giao dịch, quyết định kê biên của cơ quan thi hành án dân sự, các biến động đã đăng ký và thủ tục đang giải quyết. Hỏi Ủy ban nhân dân cấp xã xem có tranh chấp nào về đất đã được gửi đến hay không và đã có thông báo thu hồi đất nào được ban hành hay chưa, đồng thời tra cứu cổng thông tin của Tòa án về các vụ kiện liên quan đến người sử dụng đất.

Quy hoạch, rủi ro thu hồi đất và mục đích sử dụng được phép

Nhà nước chỉ giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phù hợp với quy hoạch, và quy hoạch sau này có thể thay đổi mục đích sử dụng của một thửa đất. Kiểm tra chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh và, đối với xây dựng, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết (nếu có) theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15, thông qua Sở Xây dựng cấp tỉnh hoặc cổng thông tin quy hoạch mà phần lớn các tỉnh hiện đã vận hành. Xác nhận bằng văn bản mục đích sử dụng dự kiến có được phép hay không, thửa đất hoặc một phần thửa đất có nằm trong quy hoạch đường giao thông, công trình công cộng hoặc dự án khác thuộc các trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai hay không, và các chỉ tiêu xây dựng (mật độ, chiều cao, khoảng lùi) được áp dụng. Thửa đất nằm trong quy hoạch thu hồi vẫn có thể được giao dịch, nhưng giá trị và khả năng thế chấp vay vốn giảm mạnh (Thu hồi đất, bồi thường và đất không đưa vào sử dụng).

Thời hạn, tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính và việc tuân thủ của dự án

Xác nhận thời hạn sử dụng đất còn lại và so sánh với nhu cầu của chính nhà đầu tư, thời hạn trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thời hạn của khoản vay (nếu có). Đề nghị cơ quan thuế xác nhận bằng văn bản, hoặc thu thập bản gốc chứng từ nộp tiền và thông báo, rằng tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã được nộp đầy đủ, tiền thuê đất hằng năm đã được nộp đến kỳ hiện tại, và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được kê khai. Trường hợp người sử dụng đất được miễn hoặc giảm tiền thuê đất, xác định các điều kiện kèm theo, vì việc thay đổi dự án hoặc mục đích sử dụng có thể chấm dứt ưu đãi và làm phát sinh nghĩa vụ hoàn trả.

Trường hợp đất được sử dụng cho dự án đầu tư, rà soát văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, tiến độ dự án và tiến độ thực tế. Theo khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai, đất không được sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao, hoặc tiến độ sử dụng đất bị chậm quá 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án, có thể bị thu hồi sau khi đã được gia hạn có thu tiền tối đa 24 tháng, mà không được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất. Bên mua doanh nghiệp hoặc bên cho vay có bảo đảm bằng đất của doanh nghiệp sẽ kế thừa rủi ro đó, vì vậy việc rà soát cần xác định tiến độ đã được đáp ứng, điều chỉnh hay gia hạn, và doanh nghiệp đã bị xử phạt vi phạm hành chính hay chưa.

Công trình xây dựng: giấy phép, hoàn công và đăng ký

Đối với công trình xây dựng, kiểm tra giấy phép xây dựng (hoặc căn cứ được miễn, như thủ tục đặc biệt theo Điều 28 trong khu công nghiệp), thiết kế được phê duyệt, nghiệm thu hoàn thành công trình, nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy theo mục đích sử dụng thực tế, và giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường đối với hoạt động đang thực hiện. So sánh công trình thực tế đã xây dựng với giấy phép và với tài sản được ghi nhận trên Giấy chứng nhận: phần mở rộng và tầng lửng xây dựng không phép là phổ biến, không thể được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, không thể được thế chấp và có thể phải hợp thức hóa hoặc tháo dỡ. Theo Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15, người thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được bán công trình xây dựng nếu công trình đã có giấy phép (trường hợp phải có giấy phép) và đã hoàn thành theo đúng quy hoạch và dự án được phê duyệt, do đó các thiếu sót về giấy phép nay ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng bán.

Thế chấp quyền sử dụng đất và công trình xây dựng

Ai được thế chấp và nhận thế chấp. Theo Điều 41 Luật Đất đai, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp quyền sử dụng đất và công trình xây dựng khi đất được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê trả tiền một lần, và chỉ được thế chấp công trình xây dựng khi trả tiền thuê hằng năm, và trong cả hai trường hợp chỉ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, trên thực tế bao gồm ngân hàng Việt Nam, ngân hàng 100% vốn nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp phép. Luật Đất đai năm 2024 không cho phép bên cho vay nước ngoài nhận thế chấp quyền sử dụng đất (Câu hỏi thường gặp số 80). Doanh nghiệp Việt Nam chịu sự điều chỉnh của quy định riêng về bên nhận thế chấp đủ điều kiện.

Bên cho vay nước ngoài và đại lý bảo đảm. Bên cho vay nước ngoài, hoặc nhóm các bên cho vay nước ngoài, không thể trực tiếp nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Cấu trúc thông thường là chỉ định một tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý bảo đảm để nhận và nắm giữ tài sản thế chấp vì lợi ích của các bên cho vay, với thỏa thuận liên chủ nợ hoặc thỏa thuận đại lý bảo đảm điều chỉnh việc xử lý tài sản và phân chia số tiền thu được. Trường hợp tất cả các bên cho vay đều ở nước ngoài, bản thân đại lý trong nước phải là một bên cấp tín dụng, thường thông qua phần tham gia danh nghĩa hoặc thư tín dụng dự phòng, và giới hành nghề cho rằng các cấu trúc này chưa được kiểm chứng tại Tòa án Việt Nam. Khoản vay nước ngoài cũng phải được đăng ký với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (Khoản vay nước ngoài và đăng ký với Ngân hàng Nhà nước); cấu trúc tài trợ dự án được trình bày tại mục Tài trợ dự án, biện pháp bảo đảm và Trung tâm tài chính quốc tế.

Hình thức, công chứng và đăng ký. Thế chấp được xác lập bằng hợp đồng bằng văn bản theo Bộ luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13). Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, có hoặc không kèm theo công trình xây dựng, phải được công chứng hoặc chứng thực theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai. Hợp đồng có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ khi đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai theo Nghị định số 99/2022/NĐ-CP, và thứ tự ưu tiên giữa các bên nhận bảo đảm nhìn chung theo thứ tự đăng ký. Từ ngày 01/01/2026, việc đăng ký được ghi nhận vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không xác nhận trên Giấy chứng nhận. Việc thế chấp công trình đang xây dựng, tài sản hình thành trong tương lai và quyền thuê lại đất trong khu công nghiệp được đăng ký theo cùng trình tự, kèm theo sự chấp thuận của chủ đầu tư hạ tầng và các yêu cầu riêng của khu công nghiệp khi có liên quan. Biện pháp bảo đảm bằng động sản, như máy móc thiết bị và khoản phải thu, được đăng ký riêng tại cơ quan đăng ký thuộc Bộ Tư pháp.

Xử lý tài sản bảo đảm. Khi bên vay vi phạm, bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản bằng cách bán theo thỏa thuận, bán đấu giá hoặc, khi các bên đã thỏa thuận và pháp luật cho phép, nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng phải đủ điều kiện nắm giữ quyền sử dụng đất. Bên cho vay nước ngoài không bao giờ được nhận chính quyền sử dụng đất, và đại lý trong nước sẽ bán tài sản đó. Việc xử lý tài sản chậm hơn khi bên thế chấp không hợp tác, đây là một trong những lý do bên cho vay đồng thời nhận cầm cố cổ phần, chuyển nhượng quyền theo các hợp đồng của dự án và biện pháp bảo đảm đối với tài khoản.