Nhà ở và văn phòng cho người nước ngoài: ai được sở hữu nhà ở, giới hạn 30% và 250 căn nhà, thời hạn 50 năm, trình tự mua nhà, thuê nhà ở và văn phòng, và địa điểm đặt trụ sở chính của doanh nghiệp

Khung pháp lý

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, cùng với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, và được hướng dẫn về sở hữu nhà ở của người nước ngoài bởi Nghị định số 95/2024/NĐ-CP. Luật trao cho người nước ngoài một quyền mà Luật Đất đai không cho phép: mặc dù cá nhân nước ngoài không được nắm giữ quyền sử dụng đất, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc căn hộ cũng có quyền sử dụng phần đất bên dưới trong thời hạn sở hữu. Quyền này bị giới hạn theo bốn khía cạnh: ai được sở hữu, sở hữu ở đâu, bao nhiêu căn và trong bao lâu. Công dân Việt Nam sở hữu nhà ở không có thời hạn và không bị giới hạn số lượng, và được trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Mục này đề cập đến nhà ở và văn phòng với tư cách là mặt bằng sử dụng. Việc phát triển nhà ở để bán, hoạt động mà tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện khi đáp ứng điều kiện, được trình bày tại mục Kinh doanh bất động sản và dự án phát triển.

Ai được sở hữu, và sở hữu ở đâu

Điều 17 Luật Nhà ở quy định ba nhóm chủ thể. Thứ nhất, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam được sở hữu nhà ở do mình xây dựng. Thứ hai, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh và văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở thương mại. Thứ ba, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở thương mại, trên thực tế khi xuất trình hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh Việt Nam và với điều kiện không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao. Nhóm thứ hai và thứ ba được mua căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ từ chủ đầu tư dự án, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế, hoặc mua lại của chủ sở hữu nước ngoài khác đã có được nhà ở một cách hợp pháp.

Có hai giới hạn về địa điểm. Nhà ở phải thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; người nước ngoài không được mua nhà ở riêng lẻ của gia đình Việt Nam nằm ngoài dự án. Và dự án phải nằm ngoài khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo Điều 16, do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an xác định và được cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh thể hiện trong danh mục dự án mà người nước ngoài được mua. Bên mua nên yêu cầu chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản rằng dự án thuộc danh mục đó trước khi đặt cọc.

Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam và sinh sống tại Việt Nam có quyền sở hữu như công dân Việt Nam, không bị giới hạn về số lượng và thời hạn (khoản 3 Điều 20).

Bao nhiêu căn, và trong bao lâu

Theo Điều 19 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tổng cộng không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư và, đối với nhà ở riêng lẻ, không quá 250 căn nhà trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường. Giới hạn được tính theo từng tòa nhà và từng khu vực, không theo từng bên mua, do đó tại các dự án được ưa chuộng, hạn mức dành cho người nước ngoài có thể hết sớm; chủ đầu tư theo dõi hạn mức này và Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không cấp Giấy chứng nhận vượt quá hạn mức. Nhà ở nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế vượt quá giới hạn, hoặc nằm trong khu vực bị hạn chế, không được sở hữu, và người nhận chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó (khoản 2 Điều 20).

Thời hạn sở hữu của cá nhân theo thỏa thuận trong giao dịch, nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, và có thể được gia hạn một lần thêm tối đa 50 năm nếu có đề nghị ít nhất ba tháng trước khi hết hạn. Thời hạn sở hữu của tổ chức không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, bao gồm cả thời gian được gia hạn. Thời hạn được ghi trên Giấy chứng nhận. Trước khi hết hạn, chủ sở hữu được bán hoặc tặng cho nhà ở cho bất kỳ chủ thể nào thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu hết thời hạn mà không bán hoặc gia hạn, nhà ở thuộc tài sản công (khoản 4 Điều 20). Vì vậy, chủ sở hữu nước ngoài nên theo dõi thời điểm hết hạn và thời hạn đề nghị gia hạn ngay từ ngày được cấp Giấy chứng nhận.

Trong các giới hạn đó, chủ sở hữu nước ngoài có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như chủ sở hữu Việt Nam: được sử dụng để ở, bán, tặng cho, thế chấp tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam và cho thuê nhà ở vào các mục đích mà pháp luật không cấm, đồng thời kê khai và nộp thuế đối với thu nhập từ cho thuê (Thuế thu nhập cá nhân và người lao động nước ngoài).

Trình tự cá nhân nước ngoài mua căn hộ từ chủ đầu tư

1. Kiểm tra dự án và hạn mứcXác nhận bằng văn bản rằng dự án là dự án nhà ở thương mại mà người nước ngoài được mua, nằm ngoài khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, và tòa nhà vẫn còn hạn mức dành cho người nước ngoài. Yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý về đất của dự án, giấy phép xây dựng và, đối với căn hộ hình thành trong tương lai, văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán.
2. Giữ chỗ và đặt cọcĐối với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (khoản 5 Điều 23 Luật số 29/2023/QH15). Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán và diện tích.
3. Ký hợp đồng mua bán nhà ởHợp đồng theo mẫu quy định tại Nghị định số 96/2024/NĐ-CP. Việc thanh toán bằng đồng Việt Nam qua chuyển khoản ngân hàng; bên mua nước ngoài thường thanh toán từ tài khoản đồng Việt Nam được nạp tiền chuyển từ nước ngoài vào, và lưu giữ chứng từ ngân hàng để phục vụ việc bán lại và chuyển tiền ra nước ngoài sau này.
4. Thanh toán theo tiến độĐối với nhà ở hình thành trong tương lai, lần thanh toán đầu tiên không quá 30%, bao gồm cả tiền đặt cọc, và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70%, hoặc 50% nếu chủ đầu tư là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục như nhà đầu tư nước ngoài (khoản 4 Điều 10); 5% cuối cùng được thanh toán khi Giấy chứng nhận được cấp (Điều 25). Chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 26).
5. Nhận bàn giaoKiểm tra căn hộ theo đặc điểm kỹ thuật trong hợp đồng, ghi nhận các khiếm khuyết và nhận bản nội quy quản lý tòa nhà; phí quản lý và khoản đóng góp kinh phí bảo trì bắt đầu phải nộp.
6. Nhận Giấy chứng nhậnChủ đầu tư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai; Giấy chứng nhận được cấp đứng tên bên mua, ghi nhận thời hạn sở hữu và quyền sử dụng đất gắn với căn hộ, và bắt đầu thời hạn 50 năm.
7. Đăng ký tạm trú và thuếKhai báo tạm trú tại nơi ở theo quy định đối với người nước ngoài, và đăng ký thuế nếu căn hộ sẽ được cho thuê.

Dự thảo tháng 9/2026 về biệt thự và nhà liền kề

Một dự thảo sửa đổi quy định về nhà ở được công bố vào tháng 9/2026 sẽ không cho phép người nước ngoài sở hữu biệt thự và nhà liền kề, trên thực tế chỉ cho phép sở hữu căn hộ. Đến ngày rà soát, dự thảo chưa được thông qua, và các quy định chuyển tiếp đối với chủ sở hữu nước ngoài hiện hữu và đối với hợp đồng đã ký trước khi có thay đổi chưa được xác định. Người nước ngoài đang đàm phán mua biệt thự hoặc nhà liền kề nên tham vấn ý kiến chuyên môn về tình trạng của dự thảo và tìm kiếm sự bảo vệ theo hợp đồng, chẳng hạn quyền chấm dứt hợp đồng và thu hồi các khoản đã thanh toán, nếu pháp luật thay đổi trước khi Giấy chứng nhận được cấp.

Thuê nhà ở

Phần lớn người nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự, được lập thành văn bản, và không bắt buộc phải công chứng trừ khi các bên lựa chọn. Tiền thuê nhìn chung được niêm yết và thanh toán bằng đồng Việt Nam, mặc dù việc thanh toán chi phí của người lao động nước ngoài có một số ngoại lệ hạn chế theo quy định về quản lý ngoại hối (Câu hỏi thường gặp số 64). Bên cho thuê, hoặc đơn vị quản lý bất động sản, phải khai báo tạm trú của người thuê nước ngoài với công an địa phương, và bên cho thuê thường xuyên cho thuê phải kê khai và nộp thuế đối với tiền thuê. Các vấn đề thực tiễn gồm tiền đặt cọc (thường từ một đến ba tháng), bên nào trả phí quản lý tòa nhà và tiện ích, thời hạn báo trước và tình trạng pháp lý của bên cho thuê: hợp đồng thuê với người không phải chủ sở hữu căn hộ, hoặc với chủ sở hữu nước ngoài có thời hạn sở hữu sắp hết, mang lại rất ít sự bảo vệ cho bên thuê. Trường hợp người sử dụng lao động thuê nhà cho nhân viên, tiền thuê nhà có thể là khoản lợi ích chịu thuế của người lao động, trong giới hạn theo quy định về thuế thu nhập cá nhân.

Thuê văn phòng

Hợp đồng thuê văn phòng thương mại trong tòa nhà thuộc sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là hợp đồng thuê công trình xây dựng theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Bộ luật Dân sự. Bên cho thuê phải đủ điều kiện cho thuê diện tích đó, trên thực tế nghĩa là tòa nhà đã có giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành công trình và nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy cho mục đích văn phòng, và bên cho thuê nắm giữ đất với thời hạn dài hơn thời hạn thuê. Hợp đồng thuê không bắt buộc phải công chứng hoặc đăng ký. Tiền thuê và phí dịch vụ được niêm yết và thanh toán bằng đồng Việt Nam, trừ trường hợp quy định về quản lý ngoại hối cho phép khác, và chịu thuế giá trị gia tăng (VAT) 10%, vì kinh doanh bất động sản không thuộc diện áp dụng mức thuế suất tạm thời 8% (Câu hỏi thường gặp số 22).

Các điều khoản quan trọng tại Việt Nam bao gồm thời hạn thuê ban đầu và gia hạn, mức tăng tiền thuê và đồng tiền tham chiếu, tiền đặt cọc bảo đảm (theo thông lệ thị trường, thường là ba tháng tại các tòa nhà hạng A), phí dịch vụ và việc điều chỉnh phí, thời gian hoàn thiện nội thất và các tháng miễn tiền thuê, việc khôi phục hiện trạng khi chấm dứt thuê, quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn, sự đồng ý của bên cho thuê đối với việc đăng ký mặt bằng làm trụ sở chính của bên thuê, và nghĩa vụ của bên cho thuê nếu tòa nhà được bán hoặc thế chấp. Hợp đồng thuê sẽ là một trong các tài liệu doanh nghiệp nộp để chứng minh địa chỉ, và đối với văn phòng đại diện hoặc chi nhánh, đây là điều kiện cấp phép (Chi nhánh và văn phòng đại diện).

Quy định về trụ sở chính

Mọi doanh nghiệp phải có trụ sở chính tại Việt Nam với địa chỉ đầy đủ, được ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp (Các bước thành lập doanh nghiệp). Điều 3 Luật Nhà ở nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, và do đó Phòng Đăng ký kinh doanh từ chối địa chỉ trụ sở chính là căn hộ chung cư để ở. Các tầng thương mại, dịch vụ của tòa nhà hỗn hợp, một đơn vị trong tòa nhà văn phòng, và mặt bằng trong trung tâm kinh doanh có tình trạng pháp lý hợp pháp đối với mặt bằng thương mại đều được chấp nhận.

Văn phòng dịch vụ và văn phòng chia sẻ được sử dụng phổ biến làm địa chỉ đăng ký ban đầu, và cơ quan đăng ký chấp nhận khi mặt bằng của nhà cung cấp là diện tích thương mại hợp pháp và nhà cung cấp đồng ý bằng văn bản đối với việc đăng ký. Doanh nghiệp phải thực sự liên lạc được tại địa chỉ đó: cơ quan thuế xác minh địa chỉ, và doanh nghiệp bị phát hiện không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký có thể bị chuyển trạng thái mã số thuế, làm gián đoạn việc xuất hóa đơn và giao dịch ngân hàng. Vì vậy, địa chỉ ảo được sử dụng mà không có sự hiện diện thực tế là một rủi ro, đặc biệt đối với doanh nghiệp sẽ đứng ra xin giấy phép lao động cho nhân viên nước ngoài hoặc đề nghị cấp giấy phép.