Tài trợ dự án, biện pháp bảo đảm và Trung tâm tài chính quốc tế: nhận biện pháp bảo đảm tại Việt Nam, đăng ký, hạn chế thế chấp quyền sử dụng đất cho bên cho vay nước ngoài, đại lý bảo đảm và bảo lãnh, Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam và Tòa án chuyên biệt

Cơ sở pháp lý của biện pháp bảo đảm

Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13) và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bộ luật Dân sự ghi nhận cầm cố, theo đó tài sản được giao cho bên nhận bảo đảm; thế chấp, theo đó bên bảo đảm vẫn giữ tài sản; đặt cọc, ký cược, ký quỹ; bảo lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; và các biện pháp khác. Các ngân hàng còn hoạt động theo Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, trong đó có các quy định riêng về tài sản bảo đảm và quyền xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng.

Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba khi được đăng ký hoặc, đối với cầm cố, khi bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản, và thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm nhìn chung được xác định theo thứ tự phát sinh hiệu lực đối kháng. Việc đăng ký được điều chỉnh bởi Nghị định số 99/2022/NĐ-CP. Biện pháp bảo đảm bằng động sản, khoản phải thu, quyền phát sinh từ hợp đồng và phần lớn các tài sản khác được đăng ký trực tuyến tại Cục Đăng ký biện pháp bảo đảm và Bồi thường nhà nước thuộc Bộ Tư pháp (trước đây là Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm). Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, và một số tài sản như tàu bay và tàu biển có hệ thống đăng ký riêng. Một nghị định mới thay thế Nghị định số 99/2022/NĐ-CP đang được soạn thảo.

Những tài sản bên cho vay có thể nhận bảo đảm

Một giao dịch tài trợ dự án hoặc tài trợ doanh nghiệp điển hình tại Việt Nam nhận bảo đảm bằng các tài sản sau. Đất đai và công trình: thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất cùng công trình và tài sản gắn liền với đất, nếu chế độ sử dụng đất cho phép; tài sản nào được thế chấp phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất, bao gồm việc trả tiền thuê đất hằng năm hay một lần cho cả thời gian thuê (Thẩm định pháp lý quyền sử dụng đất và biện pháp bảo đảm bằng đất đai). Máy móc, thiết bị và hàng tồn kho: thế chấp động sản, đăng ký tại Bộ Tư pháp. Khoản phải thu và quyền phát sinh từ hợp đồng: bảo đảm bằng khoản phải thu từ bán hàng, doanh thu bao tiêu, tiền bảo hiểm và các quyền theo hợp đồng xây dựng và hợp đồng cung cấp. Tài khoản ngân hàng: bảo đảm bằng số dư tài khoản của bên đi vay tại ngân hàng trong nước, thường kèm thỏa thuận kiểm soát tài khoản. Cổ phần hoặc phần vốn góp: cầm cố hoặc thế chấp phần vốn của nhà tài trợ trong doanh nghiệp Việt Nam, có đăng ký và được điều lệ doanh nghiệp hỗ trợ. Tài sản trí tuệ, nếu có giá trị.

Việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo các phương thức do các bên thỏa thuận và Bộ luật Dân sự cho phép, bao gồm bán đấu giá, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản và bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế việc thực hiện nghĩa vụ. Việc xử lý tài sản bảo đảm là đất đai thường phát sinh tranh chấp khi bên bảo đảm không hợp tác, và việc xử lý tài sản bảo đảm là cổ phần trong doanh nghiệp Việt Nam kéo theo hệ quả theo pháp luật đầu tư: bên cho vay hoặc bên mua nước ngoài nhận cổ phần có thể phải thực hiện thủ tục đăng ký theo Điều 21 và phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường trước khi nội dung đăng ký của doanh nghiệp được thay đổi (Các hình thức đầu tư).

Thế chấp quyền sử dụng đất và bên cho vay nước ngoài

Luật Đất đai năm 2024 không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cho bên cho vay nước ngoài; đối với đất của doanh nghiệp, trên thực tế bên nhận thế chấp được phép là tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Do đó, bên cho vay nước ngoài, dù là ngân hàng nước ngoài, tổ chức tài chính phát triển hay công ty mẹ ở nước ngoài, không thể là bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất được đăng ký. Giải pháp của thị trường là đại lý bảo đảm trong nước: một tổ chức tín dụng được cấp phép tại Việt Nam được chỉ định theo thỏa thuận đại lý bảo đảm để nhận và nắm giữ thế chấp quyền sử dụng đất, và thường cả các biện pháp bảo đảm trong nước khác, thay mặt các bên cho vay, xử lý tài sản bảo đảm theo chỉ thị của các bên cho vay và dùng số tiền thu được để thanh toán khoản vay nước ngoài. Việt Nam không có pháp luật chung về ủy thác (trust), vì vậy cơ chế này dựa trên hợp đồng, và vai trò, trách nhiệm, việc thay thế đại lý bảo đảm cũng như thứ tự phân bổ tiền thu được cần được soạn thảo cẩn trọng cùng luật sư Việt Nam.

Thông tư số 80/2025/TT-NHNN, có hiệu lực từ ngày 25/01/2026, đã gỡ bỏ một trở ngại thực tế: việc trả nợ gốc khoản vay nước ngoài đã đăng ký thông qua xử lý tài sản bảo đảm hoặc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, được tiến hành theo thỏa thuận vay và các văn bản bảo đảm, không còn đòi hỏi phải đăng ký thay đổi khoản vay; thay vào đó, bên đi vay nộp thông báo trực tuyến cho Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, quy định này lấy bên đi vay làm trung tâm, vì vậy bên cho vay phụ thuộc vào sự hợp tác của bên đi vay để thực hiện thông báo, và nên đưa nghĩa vụ này vào các văn bản giao dịch (Khoản vay nước ngoài và đăng ký với Ngân hàng Nhà nước).

Bảo lãnh và cấu trúc ở nước ngoài

Bảo lãnh phổ biến theo cả hai chiều. Công ty mẹ ở nước ngoài có thể bảo lãnh cho khoản vay ngân hàng trong nước của công ty con tại Việt Nam; việc này không phát sinh vấn đề ngoại hối tại Việt Nam cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh được yêu cầu thực hiện, khi đó việc thanh toán của bên bảo lãnh và khoản đòi nợ phát sinh đối với công ty con phải tuân thủ quy định về vay nước ngoài. Trường hợp khoản vay nước ngoài của bên đi vay Việt Nam được bảo lãnh, thời hạn 30 ngày làm việc để đăng ký khoản vay trung, dài hạn có thể được tính từ ngày ký văn bản bảo lãnh, theo Thông tư số 12/2022/TT-NHNN đã được sửa đổi, bổ sung. Các ngân hàng trong nước phát hành bảo lãnh cho bên cho vay nước ngoài theo quy định về bảo lãnh ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước. Khoản thanh toán theo bảo lãnh hoặc từ việc xử lý tài sản bảo đảm có thể được người cư trú được phép nhận bằng ngoại tệ qua tài khoản vay nước ngoài của bên đi vay, điều mà Thông tư số 80/2025/TT-NHNN đã quy định rõ.

Bên cho vay thường bổ sung các yếu tố ở nước ngoài: cầm cố cổ phần của công ty mẹ trung gian ở nước ngoài nắm giữ bên đi vay Việt Nam, có thể được xử lý theo pháp luật nước ngoài mà không ảnh hưởng đến đăng ký tại Việt Nam; cam kết hỗ trợ của nhà tài trợ và cam kết hoàn thành dự án; và thỏa thuận trực tiếp với các đối tác chính của dự án. Bên đi vay Việt Nam không thể đơn giản giữ doanh thu của mình trong một tài khoản ở nước ngoài: người cư trú phải được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận để mở tài khoản ở nước ngoài, trừ một số trường hợp hạn chế, vì vậy tài khoản ở nước ngoài trong một giao dịch tài trợ cần có sự chấp thuận cụ thể. Các điều kiện vay nước ngoài cũng giới hạn việc bên đi vay được làm gì với số tiền vay, và cấu trúc công ty mẹ trung gian trong đó một pháp nhân trong nước vay để tài trợ cho các doanh nghiệp mà mình đầu tư vốn không được phép đối với khoản vay nước ngoài.

Thiết lập gói biện pháp bảo đảm cho một khoản tín dụng nước ngoài

1. Kiểm tra điều kiện vay và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tưMục đích, dư địa vốn vay trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và mức trần chi phí đang có hiệu lực (nếu có); điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước nếu cần.
2. Xác định tài sản và chế độ sử dụng đấtĐất thuê trả tiền hằng năm hoặc một lần, công trình, máy móc, khoản phải thu, tài khoản, cổ phần; xác định yêu cầu đối với từng loại biện pháp bảo đảm.
3. Chỉ định đại lý bảo đảm trong nướcMột tổ chức tín dụng được cấp phép tại Việt Nam nắm giữ thế chấp quyền sử dụng đất và các biện pháp bảo đảm trong nước khác cho các bên cho vay theo thỏa thuận đại lý bảo đảm.
4. Ký hợp đồng tín dụng và các văn bản bảo đảmHợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, cầm cố cổ phần, bảo đảm bằng tài khoản, chuyển nhượng khoản phải thu và quyền lợi bảo hiểm, bảo lãnh và thỏa thuận trực tiếp.
5. Đăng ký khoản vay với Ngân hàng Nhà nướcTrong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày ký (hoặc ngày ký văn bản bảo lãnh hoặc thỏa thuận rút vốn đầu tiên) và trước khi rút vốn, theo hình thức trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia.
6. Đăng ký biện pháp bảo đảmĐộng sản, khoản phải thu và cổ phần đăng ký qua hệ thống đăng ký của Bộ Tư pháp theo Nghị định số 99/2022/NĐ-CP; thế chấp quyền sử dụng đất đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.
7. Đáp ứng điều kiện tiên quyết và rút vốnVăn bản xác nhận của Ngân hàng Nhà nước, giấy chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm, các văn bản phê duyệt của doanh nghiệp và ý kiến pháp lý; sau đó rút vốn lần đầu.
8. Duy trìBáo cáo Ngân hàng Nhà nước, đăng ký thay đổi trước khi áp dụng các điều khoản đã thay đổi, gia hạn đăng ký khi cần thiết và nộp thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm nếu tài sản bảo đảm bị xử lý.

Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam

Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam (VIFC) là một trung tâm thống nhất với hai cơ sở tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, được thành lập theo Nghị quyết số 222/2025/QH15 của Quốc hội, thông qua ngày 27/6/2025 và có hiệu lực từ ngày 01/9/2025, và chính thức ra mắt ngày 21/12/2025. Cơ chế pháp lý đặc biệt của Trung tâm được quy định tại tám nghị định của Chính phủ ban hành ngày 18/12/2025: Nghị định số 323/2025/NĐ-CP về thành lập và quy chế hoạt động; Nghị định số 324/2025/NĐ-CP về chính sách tài chính, thành viên, thuế, kế toán và cơ chế thử nghiệm công nghệ tài chính; Nghị định số 325/2025/NĐ-CP về lao động; Nghị định số 326/2025/NĐ-CP về đất đai và môi trường; Nghị định số 327/2025/NĐ-CP về xuất cảnh, nhập cảnh và cư trú; Nghị định số 328/2025/NĐ-CP về trung tâm trọng tài quốc tế của Trung tâm; Nghị định số 329/2025/NĐ-CP về cấp phép ngân hàng, quản lý ngoại hối và phòng, chống rửa tiền; và Nghị định số 330/2025/NĐ-CP về sàn giao dịch hàng hóa. Các cơ quan điều hành và giám sát chuyên trách vận hành Trung tâm. Việc đăng ký thành viên trực tuyến đã mở từ tháng 8/2026 đối với doanh nghiệp phi tài chính; ngân hàng và tổ chức tài chính thực hiện thủ tục cấp phép riêng. Dự án tại Trung tâm cũng có thể áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt theo Điều 28 Luật Đầu tư (Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).

Chế độ ngoại hối trong Trung tâm tự do hơn đáng kể so với trong nước, và cần được mô tả thận trọng vì phần lớn còn mới và chưa được kiểm nghiệm. Thông tư số 72/2025/TT-NHNN, ban hành và có hiệu lực ngày 31/12/2025 để hướng dẫn Nghị định số 329/2025/NĐ-CP, cho phép các thành viên định giá, giao dịch và thanh toán bằng ngoại tệ với các thành viên khác và với các đối tác ở nước ngoài; người cư trú không phải là thành viên vẫn chịu các hạn chế chung. Thành viên sử dụng một tài khoản vốn bằng ngoại tệ được chỉ định tại một ngân hàng thành viên cho hoạt động vay, cho vay ở nước ngoài, đầu tư ra nước ngoài và đầu tư vào phần lãnh thổ còn lại của Việt Nam, và các tài khoản thanh toán bằng ngoại tệ thông thường cho các dòng tiền khác. Hoạt động vay nước ngoài của thành viên được thực hiện theo cơ chế khai báo và báo cáo thay vì thủ tục đăng ký, và thành viên có 100% vốn nước ngoài được đầu tư ra nước ngoài mà không phải đăng ký. Hoạt động đầu tư của thành viên vào phần lãnh thổ còn lại của Việt Nam đi qua tài khoản vốn đầu tư theo Thông tư số 38/2026/TT-NHNN, về cơ bản giống như đầu tư nước ngoài (Tài khoản vốn đầu tư).

Tòa án chuyên biệt

Luật Tòa án chuyên biệt tại Trung tâm tài chính quốc tế số 150/2025/QH15 được thông qua ngày 11/12/2025 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Tòa án đặt trụ sở tại Thành phố Hồ Chí Minh và có thẩm quyền riêng biệt đối với các tranh chấp đầu tư, kinh doanh có ít nhất một bên là thành viên của Trung tâm, với điều kiện tranh chấp không liên quan đến lợi ích nhà nước hoặc lợi ích công cộng, cùng với việc công nhận và cho thi hành bản án của Tòa án nước ngoài và phán quyết của Trọng tài nước ngoài có liên quan đến thành viên và việc hỗ trợ của Tòa án đối với hoạt động trọng tài có liên quan đến thành viên. Tiếng Anh là ngôn ngữ làm việc, và thủ tục tố tụng cũng như bản án có thể bằng tiếng Anh hoặc bằng tiếng Anh kèm bản dịch tiếng Việt. Thẩm phán nước ngoài có thể tham gia xét xử cùng thẩm phán Việt Nam, và mọi thẩm phán phải có ít nhất mười năm kinh nghiệm về tranh chấp đầu tư, kinh doanh. Các bên trong giao dịch có yếu tố nước ngoài có thể lựa chọn pháp luật nước ngoài, trừ quyền đối với bất động sản, vốn tuân theo pháp luật nơi có bất động sản. Bản án phúc thẩm là chung thẩm, không bị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm. Việc vận hành trên thực tế phụ thuộc vào quy tắc tố tụng chuyên biệt do Tòa án nhân dân tối cao ban hành. Giải quyết tranh chấp nói chung, bao gồm trọng tài tại trung tâm trọng tài của Trung tâm, được trình bày tại Chương 9.