La renta del suelo, los precios del suelo y la Resolución 254: renta anual o de pago único y los derechos que confiere cada una, la tabla de precios del suelo y el coeficiente de ajuste, los métodos de valoración, los incentivos sobre la renta y el impuesto sobre el uso del suelo

Dos formas de pago, dos activos distintos

Cuando el Estado arrienda suelo, el arrendatario paga una renta anual (thuê đất trả tiền hằng năm) o una renta de pago único por todo el plazo del arrendamiento (thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê). Cuando asigna suelo para un proyecto de vivienda, cobra un canon por uso del suelo (tiền sử dụng đất), que funciona como una renta de pago único. La forma de pago no es solo una decisión de tesorería. Determina la naturaleza jurídica del activo del que es titular el inversor.

Conforme al artículo 41, apartado 3, de la Ley de Tierras n.º 31/2024/QH15, una empresa de capital extranjero que es titular de suelo asignado o paga renta de pago único puede transmitir el derecho de uso del suelo y sus edificios, arrendarlos y subarrendarlos, hipotecarlos a favor de una entidad de crédito autorizada en Vietnam y aportarlos como capital, todo ello por el plazo restante. Conforme al artículo 41, apartado 2, una empresa que paga renta anual solo puede hipotecar, aportar y subarrendar sus propios bienes situados en el suelo y sus derechos derivados del contrato de arrendamiento, y puede vender esos bienes junto con los derechos de arrendamiento en las condiciones del artículo 46. El artículo 11 de la Resolución n.º 254/2025/QH15 flexibilizó la regla de venta desde el 1 de enero de 2026: un arrendatario con renta anual puede vender sus edificios una vez que cuentan con licencia de construcción (cuando era exigible) y se han terminado conforme al plan y al proyecto aprobados. La consecuencia práctica es que la renta de pago único genera un activo que los prestamistas aceptarán en garantía y por el que los compradores pagarán, mientras que la renta anual genera un derecho más difícil de financiar y de vender.

Antes de 2026, el artículo 120 de la Ley de Tierras limitaba la renta de pago único a los proyectos agrícolas, forestales, acuícolas y salineros, al suelo de parques industriales, agrupaciones industriales y parques de alta tecnología y a sus viviendas para trabajadores, al suelo comercial y de servicios destinado al turismo o al negocio de oficinas y a la vivienda social en alquiler. Todo lo demás pagaba renta anual. El artículo 4, apartado 2, de la Resolución n.º 254/2025/QH15 suprimió esa restricción: el Estado arrienda el suelo, fuera de los supuestos de asignación de los artículos 118 y 119, y el usuario puede elegir renta de pago único o anual, salvo la unidad de servicio público que utiliza suelo asignado con fines comerciales conforme al artículo 30, apartado 3. Se aplican otros dos límites a los fondos de suelo gestionados por organismos del Estado: el suelo arrendado de dicho fondo mediante subasta debe pagarse de una sola vez, y un proyecto que ya paga renta anual por suelo de dicho fondo no puede pasar a la renta de pago único. Conforme al artículo 4, apartado 9, letra a), los arrendatarios cuyos arrendamientos son anteriores a la resolución también pueden elegir, con sujeción a la misma excepción relativa a los fondos de suelo del Estado.

El cambio entre renta anual y renta de pago único

El artículo 30 de la Ley de Tierras permite a un arrendatario con renta anual pasar a la renta de pago único por el plazo restante, con el precio del suelo determinado de nuevo en el momento en que se aprueba el cambio, y permite a un arrendatario con renta de pago único pasar a la renta anual, deduciendo la renta ya pagada de la renta anual adeudada. Unido a la elección más amplia que ofrece la Resolución n.º 254/2025/QH15, ello proporciona a los inversores con renta anual una vía hacia un activo financiable: un fabricante que arrendó suelo con renta anual en 2015 puede ahora solicitar el pago de una sola vez de la renta del plazo restante, obtener un certificado que refleje el pago único y después hipotecar el derecho de uso del suelo para financiar una ampliación o venderlo junto con la planta. El coste es el valor íntegro del suelo por el plazo restante según la tabla de precios y el coeficiente actuales, por lo que la decisión debe modelizarse, como muestra el ejemplo siguiente.

Los promotores de parques industriales siguen el mismo esquema conforme al artículo 202, apartado 3: un promotor con renta anual puede pasar a la renta de pago único por el plazo restante, y su capacidad de ofrecer subarriendos de pago único depende de haberlo hecho (Parques industriales y zonas económicas).

Cómo se fijan los precios del suelo tras la Resolución 254

La Ley de Tierras de 2024 reconocía dos tipos de precio del suelo. La tabla de precios del suelo (bảng giá đất), aprobada por cada provincia, fijaba precios por tipo de suelo, zona y ubicación y se utilizaba principalmente para hogares y personas físicas, impuestos y multas. El precio específico del suelo (giá đất cụ thể), determinado caso por caso mediante valoración conforme al artículo 160, se utilizaba para las empresas que recibían suelo asignado o arrendamientos de pago único y para las indemnizaciones. La valoración caso por caso resultó lenta y conflictiva, y la Resolución n.º 254/2025/QH15 la sustituyó en gran medida.

Conforme al artículo 7 de la resolución, la tabla de precios del suelo la aprueba el Consejo Popular provincial, se aplica desde el 1 de enero de 2026 y se modifica cuando es necesario, y se elabora por tipo de suelo, zona y ubicación, hasta el nivel de parcela individual cuando existen mapas catastrales digitales y bases de datos de precios. Conforme al artículo 8, el Comité Popular provincial establece un coeficiente de ajuste del precio del suelo (hệ số điều chỉnh giá đất), el porcentaje en que se aumenta o reduce el precio de la tabla para cada tipo de suelo, zona y ubicación, aplicable desde el 1 de enero de cada año y ajustable durante el año o para zonas concretas. Conforme al artículo 5, el canon por uso del suelo, la renta del suelo y las indemnizaciones se calculan sobre el precio de la tabla multiplicado por el coeficiente, y las decisiones de asignación y de arrendamiento ya no necesitan indicar un precio del suelo. Cuando el suelo se subasta, la puja ganadora sustituye al precio de la tabla. Sigue determinándose un precio específico del suelo para los proyectos de ganancia de terrenos al mar y los demás casos en que no puede aplicarse la tabla. Los datos de partida utilizados para elaborar la tabla y el coeficiente deben corresponder a los 24 meses anteriores a la instrucción de la autoridad para prepararlos (artículo 6, apartado 2), y un consejo provincial de evaluación presidido por un dirigente del Comité Popular examina ambos (artículo 9). El Decreto n.º 49/2026/ND-CP permite modificar la tabla cuando el coeficiente de fluctuación del mercado se sale de los límites fijados por el Consejo Popular.

El artículo 158 de la Ley de Tierras sigue enumerando los métodos de valoración utilizados para elaborar la tabla y, cuando se necesita un precio específico, para valorar una parcela: el método de comparación, cuando existen al menos tres transacciones o subastas comparables; el método de los ingresos, para el suelo agrícola y el suelo no residencial que produce ingresos medibles; el método residual, para el suelo de proyectos cuyos ingresos y costes de promoción pueden estimarse; y el método del coeficiente de ajuste del precio del suelo, para las indemnizaciones sobre parcelas colindantes con precios de tabla. Los datos de partida deben proceder, en general, de los 24 meses anteriores a la valoración.

Cómo se calcula la renta

La renta anual es la superficie arrendada multiplicada por un precio unitario anual, que es un porcentaje del precio del suelo utilizado para la renta. Conforme al artículo 26 del Decreto n.º 103/2024/ND-CP, modificado por el Decreto n.º 291/2025/ND-CP desde el 6 de noviembre de 2025, el porcentaje se sitúa entre el 0,25 % y el 3 %, lo fija el Comité Popular provincial previa consulta al Consejo Popular, por zona, tramo de vía y finalidad de uso, y puede distinguir el suelo edificable del suelo destinado solo a paisajismo o a usos auxiliares. Conforme al artículo 153, apartado 2, de la Ley de Tierras, la renta anual se mantiene fija por ciclos de cinco años desde la fecha de la decisión de arrendamiento; en cada nuevo ciclo se recalcula sobre la tabla de precios entonces vigente, pero cualquier aumento respecto del ciclo anterior no puede superar el tipo fijado por el Gobierno, que a su vez no puede superar el índice nacional de precios de consumo acumulado de los cinco años anteriores.

La renta de pago único es la superficie arrendada multiplicada por el precio del suelo correspondiente al plazo del arrendamiento, que ahora se deriva de la tabla y del coeficiente en lugar de una valoración específica. Cuando el suelo se subasta, el precio de la puja se aplica a cualquiera de las dos formas. Cuando el inversor ha construido infraestructuras que el Estado reconoce, su coste puede deducirse. El Decreto n.º 50/2026/ND-CP establece las normas detalladas en desarrollo de la resolución, incluida la renta del inversor que se hace cargo de un proyecto de un inversor disuelto o en quiebra, al que el artículo 4, apartado 7, de la resolución permite ahora recibir un plazo del suelo ajustado contra el pago de una renta adicional.

La renta la liquida la oficina tributaria a partir del expediente de la autoridad de tierras y se paga en los importes y en las fechas indicados en la notificación de la oficina tributaria. El pago tardío devenga intereses al tipo previsto en la legislación de administración tributaria, actualmente del 0,03 % diario (pregunta frecuente 30), y el impago persistente es causa de recuperación conforme al artículo 81, apartado 6, de la Ley de Tierras.

De la decisión de arrendamiento al primer pago de la renta

1. Elegir la forma de pago en la solicitudIndique en la solicitud de arrendamiento si la renta será anual o de pago único, tras haber modelizado ambas; la elección consta en la decisión de arrendamiento y en el contrato de arrendamiento.
2. Obtener la decisión de arrendamiento y firmar el contratoEl Comité Popular provincial decide el arrendamiento; la autoridad de tierras firma el contrato, que indica la superficie, el plazo, la finalidad y la forma de pago. Desde 2026 la decisión no necesita indicar un precio del suelo.
3. Solicitar exenciones y reduccionesCuando el proyecto cumpla los requisitos para una exención o reducción plurianual de la renta, presente la solicitud junto con el expediente del arrendamiento para que conste; las exenciones por todo el plazo no requieren solicitud separada conforme al artículo 10 de la Resolución n.º 254/2025/QH15 (Los incentivos a la inversión).
4. Recibir la notificación de la rentaLa autoridad de tierras remite el expediente a la oficina tributaria, que calcula la renta sobre el precio de la tabla, el coeficiente y el porcentaje provincial y emite una notificación con el importe y las fechas de pago.
5. Deducir las indemnizaciones anticipadasCuando el inversor haya anticipado las indemnizaciones por la liberación del suelo conforme a un plan aprobado, solicite su deducción de la renta o del canon conforme al artículo 94, apartado 2, de la Ley de Tierras; el artículo 3, apartado 8, de la resolución aplica la deducción al conjunto del proyecto y a cada decisión.
6. Pagar y obtener el certificadoPague en las fechas de la notificación; una vez pagada la renta de pago único o el canon, la oficina de registro de tierras expide el certificado en el que consta la forma de pago, que los prestamistas comprobarán.
7. Anotar en la agenda el ciclo de cinco añosEn el caso de la renta anual, anote en la agenda el final de cada ciclo de estabilidad de cinco años y compruebe la nueva notificación con la tabla de precios, el coeficiente y el límite vinculado a la inflación.

Incentivos sobre la renta e impuesto sobre el uso del suelo

La exención o reducción del canon por uso del suelo y de la renta del suelo es una de las cuatro formas de incentivo a la inversión previstas en la Ley de Inversiones. Conforme a los decretos de desarrollo de la Ley de Tierras, las exenciones abarcan habitualmente el período de construcción y, después, períodos de incentivo que se alargan según la prioridad del sector y la dificultad de la ubicación, hasta la totalidad del plazo en el caso de los proyectos especialmente incentivados. Los requisitos y su interacción con los incentivos del impuesto sobre sociedades, que ya no premian por sí sola la ubicación en un parque, figuran en Los incentivos a la inversión. El artículo 10 de la Resolución n.º 254/2025/QH15 simplifica el procedimiento: cuando el suelo está totalmente exento, no se determina un precio del suelo ni se necesita solicitud de exención, y las reducciones anuales que decida el Gobierno en respuesta a la coyuntura económica se aplican sin solicitud.

Por otra parte, los titulares de suelo no agrícola pagan el impuesto sobre el uso del suelo no agrícola conforme a la Ley n.º 48/2010/QH12. El valor imponible es la superficie de suelo utilizada multiplicada por el precio por metro cuadrado de la tabla de precios del suelo, fijo durante cinco años (artículo 6); en un parque industrial, la superficie excluye las infraestructuras comunes. El suelo destinado a la producción y a la actividad empresarial tributa al 0,03 %, y el suelo residencial a tipos progresivos del 0,03 %, el 0,07 % y el 0,15 % en función del límite de suelo residencial (artículo 7). Cuando el Estado arrienda suelo para un proyecto, el arrendatario es el contribuyente; en un arrendamiento privado, el contrato puede atribuir el impuesto (artículo 4). Los importes son modestos frente a la renta, pero el impuesto se declara y se paga por separado. El Ministerio de Hacienda propuso en julio de 2026 modificaciones del impuesto para armonizar sus categorías con la Ley de Tierras de 2024.