Loyer foncier, prix fonciers et résolution 254 : loyer annuel ou payé en une seule fois et droits attachés à chacun, barème des prix fonciers et coefficient d’ajustement, méthodes d’évaluation, incitations en matière de loyer et taxe sur l’usage du sol

Deux modes de paiement, deux actifs différents

Lorsque l’État loue des terres, le preneur acquitte soit un loyer annuel (thuê đất trả tiền hằng năm), soit un loyer payé en une seule fois pour toute la durée du bail (thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê). Lorsqu’il attribue des terres pour un projet de logement, il perçoit une redevance d’usage du sol (tiền sử dụng đất), qui fonctionne comme un loyer payé en une seule fois. Le mode de paiement n’est pas un simple choix de trésorerie. Il détermine la nature juridique de l’actif que détient l’investisseur.

En vertu de l’article 41, paragraphe 3, de la Loi foncière n° 31/2024/QH15, une entreprise à capitaux étrangers titulaire de terres attribuées ou acquittant un loyer payé en une seule fois peut céder le droit d’usage du sol et ses bâtiments, les louer et les sous-louer, les hypothéquer au profit d’un établissement de crédit autorisé au Vietnam et les apporter en capital, le tout pour la durée restante. En vertu de l’article 41, paragraphe 2, une société acquittant un loyer annuel ne peut hypothéquer, apporter et sous-louer que ses propres biens édifiés sur le terrain et ses droits au titre du contrat de bail, et peut vendre ces biens avec les droits de preneur dans les conditions de l’article 46. L’article 11 de la résolution n° 254/2025/QH15 a assoupli la règle de vente à compter du 1er janvier 2026 : un preneur à loyer annuel peut vendre ses bâtiments dès lors qu’ils disposent d’un permis de construire (lorsqu’il était requis) et ont été achevés conformément au plan et au projet approuvés. En pratique, le loyer payé en une seule fois produit un actif que les prêteurs accepteront en garantie et que les acquéreurs paieront, tandis que le loyer annuel produit un droit plus difficile à financer et à vendre.

Avant 2026, l’article 120 de la Loi foncière réservait le loyer payé en une seule fois aux projets agricoles, forestiers, aquacoles et salicoles, aux terres situées dans les parcs industriels, les groupements industriels et les parcs de haute technologie et aux logements de leurs travailleurs, aux terres commerciales et de services utilisées pour le tourisme ou la location de bureaux, ainsi qu’aux logements sociaux locatifs. Tout le reste était soumis au loyer annuel. L’article 4, paragraphe 2, de la résolution n° 254/2025/QH15 a levé cette restriction : l’État loue les terres, hors cas d’attribution prévus aux articles 118 et 119, et l’usager du sol peut choisir un loyer payé en une seule fois ou un loyer annuel, à l’exception d’une unité de service public utilisant à des fins commerciales des terres attribuées en vertu de l’article 30, paragraphe 3. Deux limites supplémentaires s’appliquent aux fonds fonciers gérés par des organes de l’État : les terres louées par enchères à partir d’un tel fonds doivent être payées en une seule fois, et un projet déjà soumis à un loyer annuel au titre d’un tel fonds ne peut pas passer à un loyer payé en une seule fois. En vertu de l’article 4, paragraphe 9, point a, les preneurs dont le bail est antérieur à la résolution peuvent également choisir, sous réserve de la même exception relative aux fonds fonciers de l’État.

Passer du loyer annuel au loyer payé en une seule fois, et inversement

L’article 30 de la Loi foncière permet à un preneur à loyer annuel de passer à un loyer payé en une seule fois pour la durée restante, le prix foncier étant déterminé à nouveau à la date d’approbation du changement, et à un preneur à loyer payé en une seule fois de passer à un loyer annuel, le loyer déjà payé étant déduit du loyer annuel dû. Combiné au choix élargi prévu par la résolution n° 254/2025/QH15, ce mécanisme offre aux investisseurs à loyer annuel une voie vers un actif finançable : un industriel qui a loué un terrain à loyer annuel en 2015 peut désormais demander à payer en une seule fois le loyer de la durée restante, obtenir un certificat mentionnant le paiement unique, puis hypothéquer le droit d’usage du sol pour financer une extension ou le vendre avec l’usine. Le coût correspond à la valeur totale du terrain pour la durée restante, sur la base du barème et du coefficient actuels, de sorte que la décision doit être modélisée, comme le montre l’exemple ci-dessous.

Les aménageurs de parcs industriels suivent le même schéma en vertu de l’article 202, paragraphe 3 : un aménageur à loyer annuel peut passer à un loyer payé en une seule fois pour la durée restante, et sa capacité à proposer des sous-locations à paiement unique dépend de ce changement (Parcs industriels et zones économiques).

La fixation des prix fonciers après la résolution 254

La Loi foncière de 2024 reconnaissait deux types de prix foncier. Le barème des prix fonciers (bảng giá đất), publié par chaque province, fixait les prix par type de terre, zone et position et servait principalement pour les ménages et les personnes physiques, les impôts et les amendes. Le prix foncier spécifique (giá đất cụ thể), déterminé au cas par cas par une évaluation en vertu de l’article 160, servait pour les sociétés recevant des terres attribuées ou des baux à loyer payé en une seule fois, ainsi que pour l’indemnisation. L’évaluation au cas par cas s’est révélée lente et source de contentieux, et la résolution n° 254/2025/QH15 l’a largement remplacée.

En vertu de l’article 7 de la résolution, le barème des prix fonciers est arrêté par le conseil populaire provincial, appliqué depuis le 1er janvier 2026 et modifié en tant que de besoin, et est établi par type de terre, zone et position, jusqu’au niveau de chaque parcelle lorsqu’existent des plans cadastraux numériques et des bases de données de prix. En vertu de l’article 8, le comité populaire provincial fixe un coefficient d’ajustement des prix fonciers (hệ số điều chỉnh giá đất), pourcentage par lequel le prix du barème pour chaque type de terre, zone et position est augmenté ou diminué, appliqué à compter du 1er janvier de chaque année et ajustable en cours d’année ou pour des zones particulières. En vertu de l’article 5, la redevance d’usage du sol, le loyer foncier et l’indemnisation sont calculés sur la base du prix du barème multiplié par le coefficient, et les décisions d’attribution et de bail n’ont plus à mentionner de prix foncier. Lorsque des terres sont mises aux enchères, l’offre retenue remplace le prix du barème. Un prix foncier spécifique est encore déterminé pour les projets de poldérisation et les autres cas dans lesquels le barème ne peut être appliqué. Les données utilisées pour établir le barème et le coefficient doivent dater des 24 mois précédant l’instruction de l’autorité de les préparer (article 6, paragraphe 2), et un conseil provincial d’évaluation présidé par un dirigeant du comité populaire examine l’un et l’autre (article 9). Le décret n° 49/2026/ND-CP permet de modifier le barème lorsque le coefficient de fluctuation du marché sort des limites fixées par le conseil populaire.

L’article 158 de la Loi foncière énumère toujours les méthodes d’évaluation utilisées pour établir le barème et, lorsqu’un prix spécifique est nécessaire, pour évaluer une parcelle : la méthode par comparaison, lorsqu’il existe au moins trois transactions ou enchères comparables ; la méthode par le revenu, pour les terres agricoles et les terres non résidentielles produisant un revenu mesurable ; la méthode résiduelle, pour les terres de projet dont les recettes et les coûts de développement peuvent être estimés ; et la méthode du coefficient d’ajustement des prix fonciers, pour l’indemnisation sur des parcelles adjacentes dotées de prix au barème. Les données utilisées doivent en général dater des 24 mois précédant l’évaluation.

Le calcul du loyer

Le loyer annuel correspond à la superficie louée multipliée par un prix unitaire annuel, qui est un pourcentage du prix foncier retenu pour le loyer. En vertu de l’article 26 du décret n° 103/2024/ND-CP, modifié par le décret n° 291/2025/ND-CP à compter du 6 novembre 2025, ce pourcentage est compris entre 0,25 % et 3 %, fixé par le comité populaire provincial après consultation du conseil populaire, par zone, tronçon de voirie et finalité d’usage, et peut distinguer les terrains constructibles des terrains utilisés uniquement pour l’aménagement paysager ou à des fins accessoires. En vertu de l’article 153, paragraphe 2, de la Loi foncière, le loyer annuel est figé par cycles de cinq ans à compter de la date de la décision de bail ; à chaque nouveau cycle, il est recalculé sur la base du barème alors en vigueur, mais toute hausse par rapport au cycle précédent ne peut excéder le taux fixé par le Gouvernement, lequel ne peut lui-même excéder l’indice national cumulé des prix à la consommation des cinq années précédentes.

Le loyer payé en une seule fois correspond à la superficie louée multipliée par le prix foncier pour la durée du bail, désormais déterminé à partir du barème et du coefficient plutôt que par une évaluation au cas par cas. Lorsque des terres sont mises aux enchères, le prix de l’offre s’applique à l’un et l’autre mode. Lorsque l’investisseur a réalisé des infrastructures reconnues par l’État, leur coût peut être déduit. Le décret n° 50/2026/ND-CP fixe les règles détaillées d’application de la résolution, notamment le loyer dû par un investisseur qui reprend le projet d’un investisseur dissous ou en faillite, lequel peut désormais, en vertu de l’article 4, paragraphe 7, de la résolution, bénéficier d’une durée foncière ajustée moyennant le paiement d’un loyer supplémentaire.

Le loyer est établi par le service fiscal à partir du dossier de l’autorité foncière et payé selon les montants et aux dates indiqués dans l’avis du service fiscal. Le retard de paiement donne lieu à des intérêts au taux prévu par la législation relative à l’administration fiscale, actuellement de 0,03 % par jour (FAQ 30), et le défaut persistant de paiement constitue un motif de reprise en vertu de l’article 81, paragraphe 6, de la Loi foncière.

De la décision de bail au premier paiement du loyer

1. Choisir le mode de paiement dans la demandeIndiquez dans la demande de bail si le loyer sera annuel ou payé en une seule fois, après avoir modélisé les deux options ; ce choix est inscrit dans la décision de bail et dans le contrat de bail.
2. Obtenir la décision de bail et signer le contrat de bailLe comité populaire provincial décide du bail ; l’autorité foncière signe le contrat mentionnant la superficie, la durée, la finalité et le mode de paiement. Depuis 2026, la décision n’a pas à mentionner de prix foncier.
3. Demander les exonérations et réductionsLorsque le projet remplit les conditions d’une exonération ou d’une réduction pluriannuelle de loyer, déposez la demande avec le dossier de bail afin qu’elle soit enregistrée ; les exonérations portant sur toute la durée ne requièrent aucune demande distincte en vertu de l’article 10 de la résolution n° 254/2025/QH15 (Les incitations à l’investissement).
4. Recevoir l’avis de loyerL’autorité foncière transmet le dossier au service fiscal, qui calcule le loyer sur la base du prix du barème, du coefficient et du pourcentage provincial, et émet un avis indiquant le montant et les dates de paiement.
5. Déduire l’indemnisation avancéeLorsque l’investisseur a avancé l’indemnisation due au titre de la libération des terrains en vertu d’un plan approuvé, demandez sa déduction du loyer ou de la redevance en vertu de l’article 94, paragraphe 2, de la Loi foncière ; l’article 3, paragraphe 8, de la résolution applique cette déduction à l’ensemble du projet et à chaque décision.
6. Payer et obtenir le certificatPayez aux dates indiquées dans l’avis ; une fois le loyer payé en une seule fois ou la redevance acquittés, le bureau d’enregistrement foncier délivre le certificat mentionnant le mode de paiement, que les prêteurs vérifieront.
7. Inscrire le cycle de cinq ans à l’échéancierEn cas de loyer annuel, inscrivez à l’échéancier la fin de chaque cycle de stabilité de cinq ans et vérifiez le nouvel avis au regard du barème, du coefficient et du plafond lié à l’inflation.

Incitations en matière de loyer et taxe sur l’usage du sol

L’exonération ou la réduction de la redevance d’usage du sol et du loyer foncier est l’une des quatre formes d’incitation à l’investissement prévues par la Loi sur l’investissement. En vertu des décrets d’application de la Loi foncière, les exonérations couvrent habituellement la période de construction, puis des périodes d’incitation qui s’allongent selon la priorité du secteur et la difficulté de la localisation, jusqu’à toute la durée pour les projets bénéficiant d’incitations particulières. Les conditions d’éligibilité, et leur articulation avec les incitations au titre de l’impôt sur les sociétés qui ne récompensent plus la seule implantation dans un parc, sont exposées dans Les incitations à l’investissement. L’article 10 de la résolution n° 254/2025/QH15 simplifie la procédure : lorsque le terrain est entièrement exonéré, aucun prix foncier n’est déterminé et aucune demande d’exonération n’est nécessaire, et les réductions annuelles décidées par le Gouvernement en fonction de la conjoncture économique s’appliquent sans demande.

Par ailleurs, les titulaires de terres non agricoles acquittent la taxe sur l’usage des terres non agricoles en vertu de la loi n° 48/2010/QH12. La valeur imposable correspond à la superficie de terrain utilisée multipliée par le prix au mètre carré figurant au barème des prix fonciers, figé pour cinq ans (article 6) ; dans un parc industriel, la superficie exclut les infrastructures communes. Les terres de production et d’activité commerciale sont taxées à 0,03 %, et les terres résidentielles à des taux progressifs de 0,03 %, 0,07 % et 0,15 % par référence au quota de terres résidentielles (article 7). Lorsque l’État loue des terres pour un projet, le preneur est le redevable ; dans le cadre d’un bail de droit privé, le contrat peut répartir la charge de la taxe (article 4). Les montants sont modestes au regard du loyer, mais la taxe est déclarée et payée séparément. Le ministère des Finances a proposé en juillet 2026 des modifications de cette taxe afin d’aligner ses catégories sur la Loi foncière de 2024.