Audit des titres et sûretés sur le foncier : vérification du certificat et du registre foncier, de la planification, des charges, de la durée et de la situation des paiements, des permis, et modalités de constitution, d’authentification notariée et d’enregistrement des hypothèques sur des droits d’usage du sol

Pourquoi le certificat ne suffit pas

Au Vietnam, c’est le registre foncier de l’État, et non les documents des parties, qui détermine qui détient un droit d’usage du sol et à quelles conditions. Le certificat délivré à l’usager du sol reflète la situation à un instant donné, et plusieurs éléments peuvent évoluer sans que le certificat change : une hypothèque enregistrée après le 1er janvier 2026 n’est désormais inscrite que dans la base de données foncière (article 11 de la résolution n° 254/2025/QH15) ; un avis de reprise, une saisie d’exécution ou un litige peuvent être en cours ; le loyer peut être impayé ; et les bâtiments édifiés sur le terrain peuvent avoir été modifiés sans permis. Des décisions de planification prises après la délivrance du certificat peuvent également restreindre l’usage autorisé du terrain ou le destiner à une reprise.

L’audit des titres associe donc l’examen de documents, des recherches au registre et des demandes de renseignements auprès des autorités, et il doit être mené que l’investisseur acquière des droits d’usage du sol, prenne une sous-location dans un parc industriel, reçoive un terrain en apport en capital, acquière une société titulaire de droits fonciers ou prête sur la garantie d’un terrain. L’étendue de l’examen dépend de la transaction, mais les catégories ci-dessous s’appliquent à toutes. Les voies d’accès dans le cadre desquelles ces vérifications interviennent sont décrites dans L’accès au foncier des entreprises à capitaux étrangers.

Le certificat et le registre foncier

Commencez par l’original du certificat, et non une copie, et vérifiez qu’il s’agit de la forme actuelle ou d’une forme antérieure valable, que l’usager du sol qui y est désigné est bien le cocontractant (ou la société cible), et que le numéro de parcelle, la feuille de plan, l’adresse et la superficie correspondent au plan du site et au site physique. Lisez la catégorie de terre et la finalité, la durée et sa date d’expiration, la forme d’usage (attribution avec ou sans redevance, bail avec loyer annuel ou payé en une seule fois, reconnaissance) et l’origine du droit. La forme d’usage détermine ce que le cocontractant peut légalement faire : une société preneuse à loyer annuel ne peut pas céder le droit d’usage du sol lui-même, mais seulement ses bâtiments et ses droits de preneur, et ne peut pas hypothéquer le terrain (Loyer foncier, prix fonciers et résolution 254).

Obtenez ensuite un extrait du registre foncier auprès du bureau d’enregistrement foncier ou de son antenne locale. En pratique, la demande est présentée avec l’autorisation écrite de l’usager du sol, qu’un vendeur ou un emprunteur doit fournir comme condition de la transaction. L’extrait fait apparaître les hypothèques et autres sûretés enregistrées, les interdictions de transaction, les saisies pratiquées par les organismes d’exécution des jugements civils, les modifications enregistrées et les procédures en cours. Demandez au comité populaire de niveau communal si un litige relatif au terrain a été introduit et si un avis de reprise a été émis, et consultez les portails des juridictions pour identifier tout contentieux impliquant l’usager du sol.

Planification, risque de reprise et usage autorisé

L’État n’attribue et ne loue des terres que pour des usages conformes à la planification, et un plan ultérieur peut modifier l’usage autorisé d’une parcelle. Vérifiez les objectifs d’usage des sols du plan provincial et, pour la construction, le plan de zonage et tout plan détaillé établi en vertu de la loi n° 47/2024/QH15 sur la planification urbaine et rurale, auprès du Service provincial de la construction ou des portails d’information sur la planification que la plupart des provinces tiennent désormais. Faites confirmer par écrit que l’usage envisagé est autorisé, si tout ou partie de la parcelle est destiné à des voiries, à des ouvrages publics ou à d’autres projets relevant des cas de reprise de l’article 79 de la Loi foncière, ainsi que les paramètres de construction applicables (densité, hauteur, reculs). Une parcelle destinée à une reprise peut encore faire l’objet de transactions, mais sa valeur et sa capacité de financement chutent fortement (Reprise de terres, indemnisation et non-utilisation).

Durée, situation des paiements et conformité du projet

Confirmez la durée foncière restante et comparez-la aux besoins propres de l’investisseur, à la durée de son IRC et à la maturité de tout prêt. Obtenez une confirmation écrite du service fiscal, ou les quittances et avis originaux, attestant que la redevance d’usage du sol ou le loyer ont été intégralement payés, que le loyer annuel est à jour et que la taxe sur l’usage des terres non agricoles a été déclarée. Lorsque l’usager du sol bénéficie d’une exonération ou d’une réduction de loyer, identifiez-en les conditions, car un changement de projet ou d’usage peut mettre fin à l’incitation et entraîner un remboursement.

Lorsque le terrain est détenu pour un projet d’investissement, examinez l’approbation de la politique d’investissement et l’IRC, le calendrier du projet et l’avancement réel. En vertu de l’article 81, paragraphe 8, de la Loi foncière, un terrain non utilisé pendant 12 mois consécutifs après sa remise, ou dont l’utilisation accuse plus de 24 mois de retard sur le calendrier, peut être repris après une prorogation payante de 24 mois au plus, sans indemnisation au titre du terrain ni des bâtiments. L’acquéreur d’une société ou le prêteur qui consent un crédit garanti par son terrain hérite de ce risque, de sorte que l’examen doit établir si le calendrier a été respecté, ajusté ou prorogé, et si une amende administrative a été infligée.

Bâtiments : permis, achèvement et enregistrement

Pour les bâtiments, vérifiez le permis de construire (ou le fondement de la dispense, telle que la procédure spéciale de l’article 28 dans une zone), la conception approuvée, le procès-verbal de réception des travaux, la réception en matière de prévention et de lutte contre l’incendie pour l’usage effectif, et la licence ou l’enregistrement environnemental pour les activités exercées. Comparez les bâtiments tels que construits avec le permis et avec les biens inscrits sur le certificat : les extensions et mezzanines construites sans permis sont fréquentes, ne peuvent pas être inscrites sur le certificat, ne peuvent pas être hypothéquées et peuvent devoir être régularisées ou démolies. En vertu de l’article 11 de la résolution n° 254/2025/QH15, un preneur à loyer annuel ne peut vendre ses bâtiments que s’ils disposent d’un permis lorsque celui-ci était requis et ont été achevés conformément au plan et au projet approuvés, de sorte que les défauts de permis affectent désormais directement leur cessibilité.

Hypothèques sur des droits d’usage du sol et des bâtiments

Qui peut consentir et recevoir une hypothèque. En vertu de l’article 41 de la Loi foncière, une entreprise à capitaux étrangers peut hypothéquer son droit d’usage du sol et ses bâtiments lorsque le terrain a été attribué moyennant redevance ou loué avec un loyer payé en une seule fois, et seulement ses bâtiments en cas de loyer annuel, et dans les deux cas uniquement au profit d’établissements de crédit autorisés à exercer au Vietnam, ce qui comprend en pratique les banques vietnamiennes, les banques à capitaux étrangers et les succursales de banques étrangères agréées par la Banque d’État. La Loi foncière de 2024 n’a pas ouvert les hypothèques foncières aux prêteurs étrangers (FAQ 80). Les sociétés vietnamiennes sont soumises à leurs propres règles quant aux créanciers hypothécaires admissibles.

Prêteurs étrangers et agents des sûretés. Un prêteur étranger, ou un syndicat de prêteurs étrangers, ne peut pas détenir directement une hypothèque sur des droits d’usage du sol. La structure habituelle consiste à désigner un établissement de crédit local comme agent des sûretés chargé de prendre et de détenir l’hypothèque pour le compte des prêteurs, une convention intercréanciers ou une convention d’agent des sûretés régissant la réalisation et le partage du produit. Lorsque tous les prêteurs sont étrangers, l’agent local doit lui-même être partie au financement, souvent au moyen d’une participation symbolique ou d’une lettre de crédit stand-by, et les praticiens considèrent que ces structures n’ont pas encore été éprouvées devant les juridictions vietnamiennes. Les emprunts étrangers doivent en outre être enregistrés auprès de la Banque d’État (Les emprunts étrangers et leur enregistrement auprès de la Banque d’État) ; les structures de financement de projets sont examinées dans Financement de projets, sûretés et centre financier.

Forme, authentification notariée et enregistrement. L’hypothèque est constituée par un contrat écrit en vertu du Code civil (loi n° 91/2015/QH13). Un contrat d’hypothèque sur des droits d’usage du sol, avec ou sans bâtiments, doit faire l’objet d’une authentification notariée ou d’une certification en vertu de l’article 27, paragraphe 3, de la Loi foncière. Il devient opposable aux tiers par son enregistrement auprès du bureau d’enregistrement foncier en vertu du décret n° 99/2022/ND-CP, et le rang entre créanciers garantis suit en général l’ordre des enregistrements. Depuis le 1er janvier 2026, l’enregistrement est inscrit dans la base de données foncière sans mention sur le certificat. Les hypothèques sur des bâtiments en construction, sur des biens futurs et sur une sous-location en parc industriel suivent la même voie d’enregistrement, avec le consentement de l’aménageur et le respect des exigences propres au parc le cas échéant. Les sûretés sur des biens meubles, tels que les machines et les créances, sont enregistrées séparément auprès de l’organisme d’enregistrement du ministère de la Justice.

Réalisation. En cas de défaillance, le créancier hypothécaire peut réaliser la sûreté par vente amiable, par enchères ou, lorsque les parties en sont convenues et que la loi le permet, par attribution du bien en paiement, mais tout acquéreur ou cessionnaire doit être habilité à détenir le droit d’usage du sol. Un prêteur étranger ne peut jamais se voir attribuer le terrain lui-même, et un agent local le vendra. La réalisation est plus lente lorsque le constituant s’y oppose, ce qui explique en partie que les prêteurs prennent également des nantissements d’actions, des cessions de contrats de projet et des sûretés sur comptes.