Logements et bureaux pour les étrangers : qui peut être propriétaire d’un logement, les plafonds de 30 % et de 250 maisons, la durée de 50 ans, la procédure d’achat, la location de logements et de bureaux, et le lieu du siège social d’une société

Le cadre juridique

La Loi sur le logement n° 27/2023/QH15 est entrée en vigueur le 1er août 2024, en même temps que la Loi foncière et la Loi sur les activités immobilières, et est mise en œuvre, pour la propriété étrangère, par le décret n° 95/2024/ND-CP. Elle confère aux étrangers un droit que la Loi foncière leur refuse : bien qu’une personne physique étrangère ne puisse pas détenir de droits d’usage du sol, une personne physique étrangère propriétaire d’une maison ou d’un appartement détient aussi le droit d’utiliser le terrain d’assiette pendant la durée de sa propriété. Ce droit est limité de quatre manières : quant à la personne du propriétaire, au lieu, au nombre de logements et à la durée. Les citoyens vietnamiens sont propriétaires de leur logement sans limite de durée ni plafond, et achètent directement des droits d’usage du sol sur des terres résidentielles.

Cette section traite des logements et des bureaux en tant que locaux. La promotion de logements destinés à la vente, qu’une entreprise à capitaux étrangers peut exercer sous conditions, est traitée dans Activité immobilière et projets de promotion.

Qui peut être propriétaire, et où

L’article 17 de la Loi sur le logement énumère trois catégories. Premièrement, les entreprises à capitaux étrangers qui construisent des logements dans le cadre d’un projet d’investissement au Vietnam sont propriétaires de ce qu’elles construisent. Deuxièmement, les entreprises à capitaux étrangers, les succursales et bureaux de représentation d’entreprises étrangères, les fonds d’investissement étrangers et les succursales de banques étrangères exerçant au Vietnam peuvent acheter des logements commerciaux ou les acquérir en location-accession. Troisièmement, les personnes physiques étrangères autorisées à entrer au Vietnam peuvent acheter des logements commerciaux ou les acquérir en location-accession, en pratique sur présentation d’un passeport valide revêtu d’un cachet d’entrée vietnamien et à condition de ne pas bénéficier de privilèges et immunités diplomatiques. Les deuxième et troisième catégories peuvent acheter des appartements et des maisons individuelles auprès d’un promoteur de projet, les recevoir par donation ou succession, ou les acheter à un autre propriétaire étranger qui les a acquis régulièrement.

Deux limites tenant à la localisation s’appliquent. Le logement doit se trouver dans un projet de promotion de logements commerciaux ; un étranger ne peut pas acheter une maison isolée à une famille vietnamienne en dehors d’un projet. Et le projet doit être situé hors des zones que l’article 16 réserve à la défense et à la sécurité, que les ministères de la Défense et de la Sécurité publique identifient et que les autorités provinciales reprennent dans la liste des projets ouverts aux acquéreurs étrangers. Un acquéreur doit demander au promoteur une confirmation écrite que le projet figure sur cette liste avant de verser un dépôt.

Une personne physique étrangère mariée à un citoyen vietnamien et vivant au Vietnam bénéficie des droits de propriété d’un citoyen vietnamien, sans plafond ni limite de durée (article 20, paragraphe 3).

Combien de logements, et pour quelle durée

En vertu de l’article 19 et du décret n° 95/2024/ND-CP, les organisations et personnes physiques étrangères ne peuvent détenir ensemble plus de 30 % des appartements d’un immeuble d’habitation collective et, pour les maisons individuelles, plus de 250 maisons dans une zone dont la population correspond à celle d’une unité administrative de niveau quartier. Les plafonds s’apprécient par immeuble et par zone, et non par acquéreur, de sorte que dans les projets prisés, le quota étranger peut être épuisé rapidement ; le promoteur en assure le suivi et le bureau d’enregistrement foncier ne délivrera pas de certificat au-delà. Un logement reçu par donation ou succession au-delà des plafonds, ou dans une zone soumise à restriction, ne peut pas être détenu en propriété, et le bénéficiaire n’a droit qu’à sa valeur (article 20, paragraphe 2).

La propriété d’une personne physique dure le temps convenu dans la transaction, mais au plus 50 ans à compter de la date du certificat, et peut être renouvelée une fois pour une nouvelle période de 50 ans au plus, sur demande présentée au moins trois mois avant l’expiration. La propriété d’une organisation ne peut excéder la durée prévue dans son enregistrement de l’investissement, prorogations comprises. La durée est inscrite sur le certificat. Avant son terme, le propriétaire peut vendre ou donner le bien à toute personne autorisée à être propriétaire d’un logement au Vietnam ; si la durée expire sans vente ni renouvellement, le logement devient propriété publique (article 20, paragraphe 4). Les propriétaires étrangers doivent donc inscrire à l’échéancier l’expiration et la fenêtre de renouvellement dès la délivrance du certificat.

Un propriétaire étranger dispose, dans ces limites, des droits de propriété d’un propriétaire vietnamien : il peut habiter son logement, le vendre, le donner, l’hypothéquer au profit d’un établissement de crédit exerçant au Vietnam et le donner en location à des fins que la loi n’interdit pas, en déclarant et en acquittant l’impôt sur les revenus locatifs (L’impôt sur le revenu des personnes physiques et les expatriés).

Comment une personne physique étrangère achète un appartement auprès d’un promoteur

1. Vérifier le projet et le quotaFaites confirmer par écrit que le projet est un projet de logements commerciaux ouvert aux acquéreurs étrangers, situé hors des zones de défense et de sécurité, et qu’il reste du quota étranger dans l’immeuble. Demandez les documents fonciers du projet, le permis de construire et, pour les logements vendus sur plan, l’avis de l’autorité provinciale du logement attestant que les logements peuvent être mis en vente.
2. Réserver et verser le dépôtPour les logements vendus sur plan, le promoteur ne peut percevoir un dépôt supérieur à 5 % du prix de vente, et seulement une fois le projet éligible à la vente (article 23, paragraphe 5, de la loi n° 29/2023/QH15). La convention de dépôt mentionne le prix et la superficie.
3. Signer le contrat de venteLe contrat suit le modèle figurant dans le décret n° 96/2024/ND-CP. Le paiement s’effectue en VND par virement bancaire ; un acquéreur étranger paie habituellement à partir d’un compte en VND alimenté par des transferts depuis l’étranger, en conservant les justificatifs bancaires en vue d’une revente et d’un rapatriement ultérieurs.
4. Payer par échéancesPour les logements vendus sur plan, le premier paiement est plafonné à 30 %, dépôt compris, et les paiements avant la remise à 70 %, ou à 50 % lorsque le promoteur est une entreprise à capitaux étrangers soumise aux procédures applicables aux investisseurs étrangers (article 10, paragraphe 4) ; les derniers 5 % sont payés à la délivrance du certificat (article 25). Le promoteur doit fournir une garantie bancaire pour les ventes sur plan (article 26).
5. Prendre livraisonInspectez le logement au regard des spécifications contractuelles, consignez les défauts et recevez le règlement intérieur de l’immeuble ; les frais de gestion et la contribution au fonds d’entretien deviennent exigibles.
6. Obtenir le certificatLe promoteur dépose la demande auprès du bureau d’enregistrement foncier ; le certificat est délivré au nom de l’acquéreur, mentionne la durée de propriété et le droit d’usage du sol attaché à l’appartement, et fait courir la période de 50 ans.
7. Déclarer la résidence et s’enregistrer auprès de l’administration fiscaleDéclarez votre résidence temporaire dans le logement, comme l’exige la réglementation applicable aux étrangers, et immatriculez-vous auprès de l’administration fiscale si le logement doit être loué.

Le projet de septembre 2026 sur les villas et maisons de ville

Un projet de modification de la réglementation du logement publié en septembre 2026 interdirait aux étrangers d’être propriétaires de villas et de maisons de ville, les cantonnant en pratique aux appartements. Le projet n’avait pas été adopté à la date de mise à jour, et ses dispositions transitoires pour les propriétaires étrangers existants et pour les contrats signés avant toute modification ne sont pas encore arrêtées. Un étranger qui négocie l’achat d’une villa ou d’une maison de ville devrait demander conseil sur l’état d’avancement du projet et rechercher une protection contractuelle, telle qu’un droit de résilier le contrat et de récupérer les sommes versées, si la loi change avant la délivrance du certificat.

Louer un logement

La plupart des expatriés sont locataires. Le bail d’habitation est régi par la Loi sur le logement et le Code civil, est conclu par écrit et n’a pas à faire l’objet d’une authentification notariée, sauf si les parties le décident. Le loyer est en général fixé et payé en VND, bien que le paiement des dépenses des salariés étrangers bénéficie d’exceptions limitées en vertu de la réglementation des changes (FAQ 64). Le bailleur, ou le gestionnaire du bien, doit déclarer la résidence temporaire du locataire étranger à la police locale, et un bailleur qui loue de manière habituelle doit déclarer et acquitter l’impôt sur les loyers. Les points pratiques portent sur le dépôt de garantie (souvent un à trois mois), la prise en charge des frais de gestion de l’immeuble et des fluides, le délai de préavis et le titre du bailleur : un bail consenti par une personne qui n’est pas propriétaire de l’appartement, ou par un propriétaire étranger dont la durée de propriété arrive à expiration, offre peu de protection au locataire. Lorsqu’un employeur loue un logement pour son personnel, le loyer peut constituer un avantage imposable pour le salarié, dans les limites prévues par les règles relatives à l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Louer des bureaux

Un bail commercial de bureaux dans un immeuble appartenant à une entreprise immobilière est un bail portant sur un ouvrage de construction régi par la loi n° 29/2023/QH15 sur les activités immobilières et le Code civil. Le bailleur doit être habilité à louer les locaux, ce qui suppose en pratique que l’immeuble dispose d’un permis de construire, d’un procès-verbal de réception des travaux et d’une autorisation de sécurité incendie pour un usage de bureaux, et que le bailleur détienne le terrain pour une durée supérieure à celle du bail. Les baux n’ont pas à faire l’objet d’une authentification notariée ni d’un enregistrement. Le loyer et les charges sont fixés et payés en VND, sauf si la réglementation des changes en dispose autrement, et sont soumis à la TVA au taux de 10 %, l’activité immobilière étant exclue du taux temporaire de 8 % (FAQ 22).

Les clauses importantes au Vietnam portent notamment sur la durée initiale et le renouvellement, l’indexation du loyer et la référence monétaire, le dépôt de garantie (couramment trois mois dans les immeubles de catégorie A, selon les usages du marché), les charges et leur révision, les périodes d’aménagement et les mois de franchise de loyer, la remise en état à la sortie, les droits de résiliation anticipée, le consentement du bailleur à l’enregistrement des locaux comme siège social du locataire, et les obligations du bailleur en cas de vente ou d’hypothèque de l’immeuble. Le bail fera partie des documents que la société dépose pour justifier de son adresse et, pour un bureau de représentation ou une succursale, il constitue une condition d’agrément (Succursales et bureaux de représentation).

Les règles relatives au siège social

Toute société doit disposer au Vietnam d’un siège social doté d’une adresse complète, inscrite dans son certificat d’enregistrement d’entreprise en vertu de la Loi sur les entreprises (Créer une société étape par étape). L’article 3 de la Loi sur le logement interdit l’utilisation d’un appartement situé dans un immeuble d’habitation collective à des fins autres que l’habitation, et les bureaux d’enregistrement des entreprises refusent donc un appartement à usage d’habitation comme adresse de siège social. Les niveaux commerciaux et de services d’un immeuble mixte, un lot dans un immeuble de bureaux et un espace dans un centre d’affaires disposant d’un titre régulier sur des locaux commerciaux sont acceptés.

Les bureaux équipés et partagés sont largement utilisés comme première adresse de siège, et les autorités d’enregistrement les acceptent lorsque les locaux du prestataire sont des locaux commerciaux réguliers et que celui-ci consent par écrit à l’enregistrement. La société doit effectivement pouvoir y être jointe : les services fiscaux vérifient les adresses, et une société dont il est constaté qu’elle n’exerce pas à son adresse enregistrée peut voir le statut de son code fiscal modifié, ce qui interrompt la facturation et les opérations bancaires. Une adresse virtuelle utilisée sans présence réelle constitue donc un risque, en particulier pour les sociétés qui détiendront des permis de travail pour du personnel étranger ou solliciteront des licences.