Activité immobilière et projets de promotion : conditions applicables aux promoteurs, activités ouvertes aux entreprises à capitaux étrangers, ventes sur plan et garanties bancaires, cessions de projets, sélection des investisseurs pour le logement, condotels et structures utilisées par les promoteurs étrangers

Le cadre juridique de l’activité immobilière

La loi n° 29/2023/QH15 sur les activités immobilières a été adoptée le 28 novembre 2023 et est entrée en vigueur le 1er août 2024, en même temps que la Loi foncière et la Loi sur le logement. Elle est mise en œuvre principalement par le décret n° 96/2024/ND-CP, qui précise les conditions applicables aux entreprises immobilières et fixe les contrats types, et par le décret n° 357/2025/ND-CP, qui régit depuis le 1er mars 2026 le système d’information sur le logement et le marché immobilier. L’activité immobilière, c’est-à-dire le fait d’investir dans des biens, de les construire, de les acheter ou de les acquérir par cession en vue de les vendre, de les céder, de les louer, de les sous-louer ou de les donner en location-accession dans un but lucratif, ainsi que les services de courtage immobilier, de plateformes de transaction, de conseil et de gestion, constitue un secteur d’activité soumis à conditions en vertu de l’article 7 de la Loi sur l’investissement, et l’immobilier figure parmi les secteurs ouverts aux investisseurs étrangers uniquement sous conditions à l’annexe I du décret n° 96/2026/ND-CP (L’accès au marché pour les investisseurs étrangers).

Le ministère de la Construction et les services provinciaux de la construction régulent le marché. Les terres destinées aux projets sont obtenues en vertu de la Loi foncière (L’accès au foncier des entreprises à capitaux étrangers), et les projets de logement et d’aménagement urbain requièrent une approbation de la politique d’investissement en vertu de l’article 24 de la Loi sur l’investissement avant l’attribution des terres ou la sélection de l’investisseur (L’approbation de la politique d’investissement).

Conditions applicables aux entreprises immobilières et aux promoteurs

En vertu de l’article 9 de la loi, une organisation ou une personne physique exerçant une activité immobilière doit constituer une entreprise ou une coopérative ; seules les personnes physiques opérant à petite échelle, au sens défini par le Gouvernement, peuvent s’en dispenser, en déclarant et en acquittant l’impôt. L’entreprise ne doit pas se trouver dans une situation lui interdisant d’exercer, et doit publier des informations sur elle-même et sur les biens qu’elle propose sur son site internet et par l’intermédiaire du système national d’information.

Un promoteur de projet immobilier doit également remplir des conditions financières. L’article 9, paragraphe 2, exige des fonds propres d’au moins 20 % du capital d’investissement total pour un projet utilisant moins de 20 hectares et d’au moins 15 % pour un projet utilisant 20 hectares ou plus, et le décret n° 96/2024/ND-CP plafonne le ratio entre l’encours de crédit et d’obligations d’entreprise du promoteur et ses fonds propres et fixe les modalités de justification des fonds propres, en général par des états financiers audités ou un rapport d’audit indépendant sur le capital. Le promoteur doit avoir été sélectionné ou reconnu comme investisseur du projet en vertu des législations sur l’investissement et le foncier. Les fonds propres doivent couvrir l’ensemble des projets d’un promoteur pris globalement, ce qui explique en partie que les promoteurs utilisent une société distincte pour chaque opération.

Les entreprises de services immobiliers sont soumises à leurs propres conditions. Une agence de courtage doit compter au moins une personne titulaire d’un certificat d’exercice du courtage immobilier et doit enregistrer ses informations avant de commencer son activité, les courtiers personnes physiques doivent exercer au sein d’une entreprise de services, et les paiements dans le cadre de l’activité immobilière doivent transiter par des comptes bancaires. Les entreprises immobilières sont assujetties à la loi n° 14/2022/QH15 sur la lutte contre le blanchiment de capitaux et doivent identifier leurs clients et déclarer les transactions suspectes et de montant élevé (FAQ 86).

Ce que peut faire une entreprise à capitaux étrangers

L’article 10 de la loi fixe les formes d’activité immobilière ouvertes à chaque catégorie d’investisseur. Les organisations et personnes physiques vietnamiennes peuvent recourir à toutes les formes. Une entreprise à capitaux étrangers tenue de suivre les conditions et procédures applicables aux investisseurs étrangers en vertu de la Loi sur l’investissement, en substance une société détenue à plus de 50 % par des étrangers (La Loi sur l’investissement de 2025), peut : construire des maisons et d’autres ouvrages en vue de la vente, de la location et de la location-accession, sur des terres qui lui sont attribuées ou louées en vertu de la Loi foncière ; investir dans des infrastructures techniques au sein de projets immobiliers en vue de leur cession ou de leur location ; acquérir par cession tout ou partie d’un projet immobilier pour en poursuivre le développement ; et prendre à bail des maisons ou des ouvrages en vue de les sous-louer. Une entreprise à capitaux étrangers située au seuil de 50 % ou en deçà peut recourir aux mêmes formes qu’une société vietnamienne.

Les lacunes pratiques pour une société majoritairement détenue par des étrangers tiennent à ce qu’elle développe plutôt qu’elle ne négocie : elle ne peut pas acheter à des tiers des maisons ou des immeubles achevés dans le seul but de les revendre, ni acquérir par cession des droits d’usage du sol sur des parcelles résidentielles hors projet. Elle peut en revanche agir comme promoteur de projets résidentiels, commerciaux, de bureaux, industriels, touristiques et mixtes, vendre et louer les biens réalisés et fournir des services immobiliers.

Ventes sur plan, dépôts et garanties bancaires

La plupart des projets résidentiels sont financés en partie par la vente sur plan de logements, que la loi qualifie de logements à former à l’avenir. L’article 24 fixe les conditions préalables à la vente, à la location ou à la location-accession de ces logements : le projet doit avoir été approuvé aux fins de construction en vue de la vente ou de la location-accession, les documents fonciers doivent être en place et la redevance d’usage du sol ou le loyer payés, la construction doit avoir commencé conformément à la législation sur la construction avec un permis de construire lorsqu’il est requis, le terrain doit être libre de tout litige et de toute saisie, les informations relatives au projet doivent avoir été publiées, et l’autorité provinciale du logement doit avoir confirmé par écrit que les logements peuvent être mis en vente. Un promoteur ne peut percevoir un dépôt qu’une fois que le projet remplit les conditions de commercialisation, et dans la limite de 5 % du prix, en vertu d’une convention mentionnant le prix et la surface de plancher (article 23, paragraphe 5).

L’article 25 plafonne les paiements. Le premier paiement ne peut excéder 30 % de la valeur du contrat, dépôt compris ; les paiements ultérieurs suivent l’avancement des travaux, et le total avant la remise ne peut excéder 70 %, ou 50 % lorsque le vendeur est une entreprise à capitaux étrangers relevant de l’article 10, paragraphe 4, c’est-à-dire soumise aux procédures applicables aux investisseurs étrangers ; et jusqu’à ce que l’acquéreur reçoive le certificat, le vendeur ne peut percevoir plus de 95 %, les derniers 5 % étant payés à la délivrance du certificat. Pour la location-accession, le premier paiement est également plafonné à 30 % et les paiements anticipés à 50 %. L’article 26 impose au promoteur d’obtenir une garantie d’une banque commerciale ou d’une succursale de banque étrangère couvrant ses obligations envers les acquéreurs de logements sur plan, afin que ceux-ci soient remboursés si le promoteur ne livre pas dans les délais. Le coût de la garantie, le plafond des encaissements avant la remise et la règle des fonds propres déterminent ensemble la part d’un projet qu’un promoteur étranger doit financer lui-même ou par un financement de projet (Financement de projets, sûretés et centre financier).

La mise sur le marché de logements sur plan

1. Obtenir les autorisations du projetApprobation de la politique d’investissement avec approbation ou sélection du promoteur, IRC, décision d’attribution ou de bail foncier et plan détaillé ; l’approbation doit mentionner la finalité de construction en vue de la vente ou de la location-accession.
2. Acquitter les obligations foncières et commencer la constructionPayez la redevance d’usage du sol ou le loyer, obtenez le permis de construire lorsqu’il est requis et commencez la construction conformément à la législation sur la construction.
3. Publier les informations relatives au projetPubliez le projet, les documents juridiques et les logements proposés sur le site internet du promoteur et dans le système national d’information.
4. Obtenir la garantie bancaireObtenez d’une banque commerciale ou d’une succursale de banque étrangère une garantie couvrant les obligations du promoteur envers les acquéreurs sur plan en vertu de l’article 26.
5. Obtenir la confirmation provincialeDemandez à l’autorité provinciale du logement une confirmation écrite que les logements peuvent être mis en vente ; ce n’est qu’ensuite que des dépôts, plafonnés à 5 %, peuvent être perçus.
6. Signer les contrats conformes au modèle et encaisser les paiementsUtilisez les contrats types du décret n° 96/2024/ND-CP, encaissez les paiements par virement bancaire dans la limite des plafonds de l’article 25, puis procédez à la remise et demandez les certificats des acquéreurs à l’achèvement.

Les cessions de projets immobiliers

Un promoteur peut céder tout ou partie d’un projet immobilier à un autre investisseur, qui se substitue alors au promoteur, en vertu des articles 39 à 42 de la loi. L’article 40 en fixe les conditions. Le projet doit disposer d’une approbation de la politique d’investissement ou d’une approbation équivalente et d’un investisseur sélectionné ou reconnu, d’un plan détaillé approuvé et d’une indemnisation et d’une réinstallation achevées, et, pour les projets d’infrastructure, les infrastructures correspondantes doivent avoir été réalisées ; le terrain doit être libre de tout litige, de toute saisie et de toute interdiction de transaction, toute hypothèque doit avoir fait l’objet d’une mainlevée, le projet ne doit pas être suspendu, résilié ni visé par une décision de reprise, et il doit encore se trouver dans sa période de réalisation ; une cession partielle doit porter sur une partie susceptible d’être exploitée de manière autonome. Le cédant doit détenir la décision foncière et avoir acquitté ses obligations foncières, mais n’a pas nécessairement à détenir déjà un certificat ; le cessionnaire doit remplir les conditions de l’article 9 et poursuivre le projet tel qu’approuvé. Les articles 41 et 42 désignent l’autorité d’approbation et fixent la procédure.

La résolution n° 254/2025/QH15 a assoupli deux points : un cessionnaire peut obtenir une durée foncière ajustée moyennant le paiement d’un loyer supplémentaire (article 4, paragraphe 7), et, dans les situations transitoires, le cessionnaire bénéficie des obligations foncières déjà exécutées par le cédant (article 11, paragraphe 7). La cession d’un projet requérant l’approbation de l’État et rouvrant l’examen de la conformité du projet, de nombreux investisseurs préfèrent acquérir les actions de la société de projet, en laissant le projet et le terrain en place ; cette voie requiert l’enregistrement prévu à l’article 21 lorsqu’il est déclenché, le contrôle des concentrations au-delà des seuils et une planification fiscale attentive (Imposition des cessions d’actions et des dividendes ; chapitre 8).

La sélection de l’investisseur pour les projets de logement

Les projets de logement et d’aménagement urbain requièrent toujours une approbation de la politique d’investissement, et l’investisseur est ensuite choisi selon l’une de trois modalités, exposées dans L’approbation de la politique d’investissement : par enchères de droits d’usage du sol lorsque le terrain est libéré et planifié, par appel d’offres de sélection d’un investisseur pour les projets résidentiels urbains et ruraux, ou par approbation d’un investisseur qui détient déjà les droits d’usage du sol ou les a acquis par accord. L’article 4, paragraphes 5 et 6, de la résolution n° 254/2025/QH15 permet désormais d’organiser les enchères et appels d’offres pour les projets de logement et d’aménagement urbain sur la base d’un plan de zonage ou d’un plan général, sans attendre un plan détaillé. Depuis le 1er avril 2025, la résolution n° 171/2024/QH15 autorise, pour cinq ans, des projets de logements commerciaux sur des terres agricoles ou non résidentielles acquises par accord ou déjà détenues, sur des sites inscrits sur une liste par le conseil populaire provincial. Un soumissionnaire étranger retenu doit réaliser le projet par l’intermédiaire d’une société constituée au Vietnam (FAQ 46).

Condotels, officetels et autres lots non résidentiels

Les lots situés dans des immeubles d’hébergement touristique (condotels, parfois commercialisés comme appartements ou villas touristiques) et les lots mixtes bureau-habitation (officetels) ne sont pas des logements. L’article 5, paragraphe 2, de la loi traite les ouvrages touristiques et d’hébergement et les ouvrages mixtes comme des ouvrages de construction pouvant être vendus, donnés en location-accession ou loués, y compris sur plan une fois remplies les conditions de l’article 24, et le décret n° 96/2024/ND-CP prévoit des contrats types. Les acquéreurs peuvent désormais obtenir des certificats pour ces lots pour la durée des terres commerciales et de services d’assiette, plutôt que pour la durée indéterminée des terres résidentielles. Selon l’interprétation retenue par la plupart des praticiens, les personnes physiques étrangères et les organisations étrangères dépourvues d’entité vietnamienne peuvent louer mais non acheter de tels lots, tandis que les entreprises à capitaux étrangers peuvent les acheter. Le régime ayant changé à plusieurs reprises, un conseil spécifique est nécessaire avant tout engagement.

Pratique du marché et structures habituelles des promoteurs étrangers

Les promoteurs étrangers partent rarement de terres nues de l’État. Les structures habituelles sont : l’acquisition d’une société de projet déjà titulaire d’un projet approuvé et du terrain, souvent par étapes liées aux autorisations, avec l’enregistrement prévu à l’article 21 et un contrat de cession d’actions (SPA) comportant des garanties foncières détaillées ; une coentreprise avec un promoteur vietnamien qui apporte les droits d’usage du sol ou la société de projet, la partie étrangère apportant les capitaux et le savoir-faire, la participation étrangère étant parfois maintenue à 50 % ou moins afin que la société puisse recourir aux formes ouvertes aux nationaux par l’article 10 ; une cession d’actifs portant sur tout ou partie d’un projet en vertu de l’article 40 ; et le financement ou l’achat en état futur d’immeubles achevés, tels que des bureaux, des installations logistiques ou des logements locatifs, par une entreprise à capitaux étrangers qui les donnera en location. Les contrats de coopération commerciale sans société sont utilisés pour certains montages de partage des recettes, mais ne peuvent pas détenir de terres.

Chaque structure comporte les mêmes risques essentiels : savoir si l’approbation de la politique d’investissement, la planification et l’attribution des terres sont achevées ; si la redevance d’usage du sol a été définitivement fixée et payée, une redevance impayée constituant souvent le passif caché le plus important ; si l’indemnisation est terminée ; si l’exigence de fonds propres peut être satisfaite ; et si le projet respecte son calendrier au regard de son IRC et de la Loi foncière. La TVA sur l’immobilier est perçue au taux de 10 %, le secteur ayant été exclu du taux temporaire de 8 % (FAQ 22), et un vendeur personne morale étrangère d’une société de projet est imposé à 2 % du produit brut.