L’accès au foncier des entreprises à capitaux étrangers : bail consenti par l’État, sous-location en parc industriel, attribution pour le logement, apport en capital, acquisition d’une société titulaire de droits fonciers, et restrictions relatives aux terres agricoles et sensibles

Le point de départ : l’article 28 et les limites applicables à une entreprise à capitaux étrangers

Une société vietnamienne dispose d’une large liberté pour acquérir des terres : elle peut louer auprès de l’État, acquérir par cession des droits d’usage du sol auprès d’autres usagers, recevoir des terres en apport en capital et acheter aux enchères. Une organisation économique à capitaux étrangers dispose d’une liste plus restreinte. L’article 3, paragraphe 46, de la Loi foncière n° 31/2024/QH15 la définit comme une organisation économique tenue de remplir les conditions et de suivre les procédures d’investissement applicables aux investisseurs étrangers en vertu de la Loi sur l’investissement pour réaliser un projet utilisant des terres, ce qui, en vertu de l’article 20 de la loi n° 143/2025/QH15, désigne en substance une société détenue à plus de 50 % par des étrangers ; une société située à ce seuil ou en deçà est un usager du sol national bénéficiant des voies plus larges, même si elle compte des actionnaires étrangers. L’article 28 de la Loi foncière permet à une organisation économique à capitaux étrangers de recevoir des droits d’usage du sol par six voies : un bail consenti par l’État ; un apport en capital de droits d’usage du sol ; une cession de capital d’investissement dont la valeur est constituée de droits d’usage du sol, c’est-à-dire l’acquisition d’une société ou d’un projet titulaire de terres ; une cession ou une sous-location de droits d’usage du sol dans un parc industriel, un groupement industriel ou un parc de haute technologie ; l’attribution par l’État de terres pour un projet de logements destinés à la vente ou à la vente et à la location ; et des cas particuliers tels que l’adjudication lors d’enchères de droits d’usage du sol, la réalisation d’une hypothèque, ou une décision de justice, une sentence arbitrale ou un accord de médiation reconnu. En dehors d’une zone industrielle, elle ne peut pas simplement acheter des droits d’usage du sol à une société ou à un ménage vietnamiens.

La voie choisie détermine le délai d’obtention du terrain, la nécessité ou non d’une approbation de la politique d’investissement et d’un dépôt de garantie, les paiements, la possibilité d’hypothéquer le terrain et le risque lié à la libération des terrains. L’investisseur étranger doit arrêter la voie avant de déposer sa demande de certificat d’enregistrement de l’investissement, car l’IRC mentionne l’emplacement et la superficie du terrain et les documents fonciers font partie du dossier (Le certificat d’enregistrement de l’investissement).

Voie 1 : un bail consenti par l’État

Le bail consenti par l’État (thuê đất của Nhà nước) est la voie adaptée à un projet situé hors zone industrielle qui a besoin de terres que l’investisseur ne contrôle pas déjà. Le comité populaire provincial décide du bail, l’autorité foncière signe le contrat de bail et le service fiscal émet les avis de loyer. L’investisseur choisit de payer le loyer annuellement ou en une seule fois pour toute la durée ; depuis le 1er janvier 2026, l’article 4, paragraphe 2, de la résolution n° 254/2025/QH15 autorise en général l’une ou l’autre formule, sauf lorsque le terrain provient d’un fonds géré par un organe de l’État et est loué à loyer annuel, et les terrains loués par enchères à partir d’un tel fonds doivent être payés en une seule fois pour toute la durée. Les enjeux économiques de ce choix sont exposés dans Loyer foncier, prix fonciers et résolution 254.

L’État sélectionne le preneur selon l’une de trois modalités. Les terrains libérés et destinés par la planification à un usage sont habituellement mis aux enchères, et l’offre retenue devient le loyer. Lorsque le terrain n’a pas été libéré ou que le projet est un aménagement urbain ou de logements, l’État organise un appel d’offres de sélection d’un investisseur en vertu de la Loi sur les appels d’offres. Les terres ne sont louées sans enchères ni appel d’offres que dans les cas prévus à l’article 124 de la Loi foncière et dans ceux ajoutés par l’article 4, paragraphe 4, de la résolution n° 254/2025/QH15, qui comprennent les terres utilisées en paiement de contrats de construction-transfert, les projets relevant des cas de reprise de l’article 79 qui n’utilisent pas de capitaux publics et disposent déjà d’une approbation de la politique d’investissement et d’un investisseur agréé, ainsi que les projets énergétiques et les projets touristiques comportant des services commerciaux dans des zones particulièrement défavorisées. Une demande de terres sans enchères ni appel d’offres, ou de changement d’affectation du sol, fait relever le projet de l’article 24 de la Loi sur l’investissement et requiert au préalable une approbation de la politique d’investissement, comme l’explique L’approbation de la politique d’investissement, ainsi que le dépôt de garantie prévu à l’article 30.

L’État ne loue des terres que pour un usage conforme à la planification approuvée, principalement les objectifs d’usage des sols du plan provincial et, pour la construction, les plans de zonage établis en vertu de la loi n° 47/2024/QH15 sur la planification urbaine et rurale. Lorsque le terrain est occupé, l’État le reprend aux usagers actuels, les indemnise, puis le loue à l’investisseur. La libération des terrains est la principale source de retard sur cette voie, et les investisseurs avancent souvent les sommes d’indemnisation, qui sont ensuite déduites du loyer (Reprise de terres, indemnisation et non-utilisation).

Voie 2 : une sous-location dans un parc industriel, un groupement industriel ou un parc de haute technologie

La plupart des industriels étrangers obtiennent des terres en sous-louant des parcelles viabilisées auprès de l’aménageur d’un parc industriel, d’un groupement industriel ou d’un parc de haute technologie, ou en louant une usine clés en main. L’aménageur a déjà obtenu l’approbation de la politique d’investissement, loué le terrain auprès de l’État, libéré celui-ci et réalisé les voiries, les réseaux d’électricité et d’eau et le traitement des eaux usées. Le locataire n’a besoin d’aucune approbation de la politique d’investissement pour son propre projet, ne verse aucun dépôt de garantie et peut passer de la signature à la construction en quelques semaines. En vertu de l’article 202 de la Loi foncière, un aménageur qui paie un loyer annuel ne peut sous-louer qu’à loyer annuel, tandis qu’un aménageur ayant payé le loyer en une seule fois pour toute la durée peut sous-louer avec un paiement unique ou annuel, et la durée du locataire suit la durée restante du projet d’infrastructure du parc. Les mécanismes, les types de zones, l’audit d’acquisition sur l’aménageur et une liste de contrôle du bail figurent dans Parcs industriels et zones économiques.

Voie 3 : l’attribution pour un projet de logement

Une entreprise à capitaux étrangers qui développe des logements destinés à la vente, ou à la vente et à la location, peut recevoir des terres de l’État par attribution moyennant une redevance d’usage du sol, sur un pied d’égalité avec un promoteur national. L’investisseur est choisi par enchères ou appel d’offres, à moins qu’il ne détienne déjà le terrain ou ne l’ait constitué par accord avec les usagers existants, et les projets de logement et d’aménagement urbain requièrent toujours une approbation de la politique d’investissement. Depuis le 1er avril 2025, la résolution n° 171/2024/QH15 autorise également, à titre expérimental pour cinq ans, des projets de logements commerciaux sur des terres acquises par accord ou déjà détenues qui ne sont pas des terres résidentielles, sur des sites inscrits sur une liste par le conseil populaire provincial. Les conditions d’exercice de l’activité immobilière, les ventes sur plan et les cessions de projets sont exposées dans Activité immobilière et projets de promotion.

Voie 4 : des terres d’un partenaire vietnamien, par apport en capital ou par bail

Une société ou une personne physique vietnamienne titulaire de terres assorties de droits cessibles, c’est-à-dire des terres attribuées moyennant redevance, louées avec un loyer payé en une seule fois ou reçues par cession, peut apporter ses droits d’usage du sol en capital à une coentreprise, y compris une coentreprise ayant des actionnaires étrangers. La coentreprise détient alors le terrain pour la durée restante avec les droits qui y étaient attachés. L’apport est évalué à l’unanimité des associés ou par un organisme d’évaluation agréé en vertu de l’article 36 de la Loi sur les entreprises, le contrat d’apport doit faire l’objet d’une authentification notariée ou d’une certification en vertu de l’article 27, paragraphe 3, de la Loi foncière, et le changement d’usager du sol est enregistré auprès du bureau d’enregistrement foncier, qui délivre un certificat au nom de la société. Les terres détenues par le partenaire à loyer annuel ne peuvent pas être apportées en tant que droit d’usage du sol ; seuls les bâtiments et les droits de preneur peuvent l’être (article 41, paragraphe 2). Le terrain du partenaire constitue souvent son principal actif, de sorte que son évaluation et son titre méritent un examen attentif (Capital social et apport en capital).

Une entreprise à capitaux étrangers peut également louer des terrains ou des bâtiments auprès d’un usager du sol vietnamien dans le cadre d’un bail de droit privé. Lorsque le bailleur détient des terres attribuées ou à loyer payé en une seule fois, il peut louer le droit d’usage du sol lui-même ; lorsqu’il détient des terres à loyer annuel, il peut louer ses bâtiments et sous-louer ses droits de preneur. La position du locataire dépend du respect continu de ses obligations par le bailleur, de sorte que le bail doit imposer au bailleur de maintenir son loyer à jour, ses permis en vigueur et son terrain à l’abri de tout risque de reprise.

Voie 5 : l’acquisition d’une société déjà titulaire de droits fonciers

Pour de nombreux investisseurs étrangers, et pour la quasi-totalité des promoteurs immobiliers étrangers, la voie la plus efficace consiste à acheter des actions ou des parts d’une société vietnamienne déjà titulaire de droits fonciers. Le terrain reste à la société, de sorte qu’aucune nouvelle décision foncière n’est nécessaire, et, en vertu de l’article 41, paragraphe 4, de la Loi foncière, une société qui devient à capitaux étrangers à la suite d’une telle acquisition conserve les droits et obligations attachés à son terrain, selon qu’elle détient des terres attribuées, à loyer payé en une seule fois ou à loyer annuel.

L’acquisition est soumise à ses propres autorisations. En vertu de l’article 21 de la loi n° 143/2025/QH15, l’acquéreur étranger doit enregistrer l’achat auprès de l’autorité d’enregistrement des investissements avant l’inscription du changement d’actionnaires lorsque la participation étrangère dépassera 50 % ou augmentera au-delà de ce niveau, lorsque la cible exerce dans un secteur d’activité soumis à des conditions d’accès au marché pour les étrangers, ou lorsque la cible détient des terres sur des îles, dans des communes frontalières ou côtières ou dans des zones intéressant la défense et la sécurité. Le contrôle des concentrations peut s’appliquer au-delà des seuils décrits dans la FAQ 87, et un vendeur personne morale étrangère est imposé à 2 % du produit brut en vertu du décret n° 320/2025/ND-CP (Imposition des cessions d’actions et des dividendes). Acheter la société, c’est aussi acheter son passé : loyers impayés, bâtiments non inscrits, manquements à la planification et retards susceptibles d’entraîner une reprise suivent tous la société, de sorte que l’audit foncier décrit dans Audit des titres et sûretés sur le foncier est au cœur de l’opération. La structuration de la transaction est traitée au chapitre 8.

Restrictions : terres agricoles, zones frontalières et côtières, terres de défense

Terres agricoles. Une entreprise à capitaux étrangers peut utiliser des terres agricoles, mais habituellement en les louant auprès de l’État pour un projet agricole, forestier ou aquacole approuvé, le loyer payé en une seule fois étant possible en vertu de l’article 120, paragraphe 2, ou en les recevant en apport en capital ou avec une société acquise. Elle ne peut pas acquérir par cession des terres agricoles auprès de ménages et de personnes physiques, ce que peut faire une société nationale, y compris détenue à 50 % ou moins par des étrangers, une fois que le comité populaire compétent a approuvé son plan d’usage des terres agricoles. Les rizières ainsi que les forêts de protection et à usage spécial font l’objet d’une protection stricte, leur conversion à un usage non agricole requiert une autorisation conforme au plan d’usage des sols, et la conversion de vastes superficies de rizières ou de terres forestières requiert une approbation de la politique d’investissement (FAQ 48).

Zones frontalières, côtières, insulaires et de défense. Les terres situées dans ces zones ne sont pas fermées en tant que telles aux entreprises à capitaux étrangers, mais leur contrôle fait l’objet d’un filtrage. L’acquisition d’une société titulaire de telles terres doit être enregistrée en vertu de l’article 21 de la Loi sur l’investissement, et l’autorité consulte les ministères de la Défense et de la Sécurité publique ; un projet sollicitant l’attribution de zones intéressant la défense ou la sécurité nationales requiert une approbation de la politique d’investissement ; et les personnes physiques et organisations étrangères ne peuvent pas être propriétaires de logements dans les zones réservées à la défense et à la sécurité en vertu de l’article 16 de la Loi sur le logement.