Les droits d’usage du sol et la Loi foncière de 2024 : propriété de l’État au nom du peuple, catégories de terres et usagers du sol, certificat et autorités chargées de l’administration foncière

Nul n’est propriétaire du sol : ce que détient réellement l’investisseur

L’article 53 de la Constitution dispose que la terre, l’eau et les autres ressources naturelles sont des biens publics appartenant au peuple tout entier, l’État en étant le propriétaire représentant et le gestionnaire unique. La Loi foncière n° 31/2024/QH15 repose sur ce principe. L’État, agissant en qualité de représentant du propriétaire, arrête la planification de l’usage des sols, fixe la finalité pour laquelle chaque parcelle peut être utilisée, attribue ou loue des terres ou reconnaît un usage existant, fixe les prix fonciers, détermine les obligations financières des usagers du sol et reprend les terres dans les cas prévus par la loi. Il ne vend pas de terres. Ce qu’acquiert une entreprise est un droit d’usage du sol (quyền sử dụng đất) : un droit réel, reconnu par le Code civil, d’utiliser une superficie déterminée pour une finalité déterminée, habituellement pour une durée déterminée, moyennant un paiement à l’État.

Un droit d’usage du sol n’en constitue pas moins un actif de valeur et négociable. Selon la forme sous laquelle il est détenu, il peut être cédé, loué, sous-loué, hypothéqué et apporté en capital. Les bâtiments édifiés sur le terrain appartiennent en pleine propriété à celui qui les a construits ou achetés, et le droit d’usage du sol et les biens attachés au sol sont normalement inscrits et traités ensemble. La question pratique est donc de savoir quelle forme de droit d’usage du sol l’investisseur peut obtenir et ce que cette forme lui permet de faire ; les voies d’accès figurent dans L’accès au foncier des entreprises à capitaux étrangers.

Les terres utilisées pour un projet d’investissement sont détenues pour une durée déterminée. En vertu de l’article 172 de la Loi foncière, cette durée correspond en général à la durée d’exploitation du projet, dans la limite de 50 ans, et de 70 ans pour les projets à capital important et à retour sur investissement lent ou situés dans des zones aux conditions socio-économiques difficiles ou extrêmement difficiles ; un usager du sol en règle peut demander une prorogation avant l’expiration. Les terres résidentielles utilisées par des ménages et des personnes physiques vietnamiens sont, en revanche, détenues de manière stable et à long terme, sans durée fixe. La durée inscrite dans la décision foncière et sur le certificat doit correspondre à celle du certificat d’enregistrement de l’investissement, fixée en vertu de l’article 31 de la Loi sur l’investissement (Le certificat d’enregistrement de l’investissement).

La Loi foncière de 2024 et ses textes d’application

La Loi foncière a été adoptée le 18 janvier 2024 et est entrée en vigueur le 1er août 2024, cinq mois plus tôt que prévu initialement, en remplacement de la Loi foncière de 2013. Elle a depuis été modifiée par douze lois : la loi n° 43/2024/QH15, qui a avancé la date d’entrée en vigueur ; les lois n° 47/2024/QH15 et 58/2024/QH15 relatives à la planification urbaine et rurale et à l’investissement public ; les lois n° 71/2025/QH15, 84/2025/QH15, 93/2025/QH15 et 95/2025/QH15 ; les lois n° 116/2025/QH15 sur la cybersécurité et 130/2025/QH15 sur l’aviation civile, toutes deux adoptées le 10 décembre 2025 et en vigueur depuis le 1er juillet 2026 ; et les lois n° 142/2025/QH15, 146/2025/QH15 et 147/2025/QH15, adoptées le 11 décembre 2025. Le Bureau de l’Assemblée nationale les a consolidées dans le texte n° 44/VBHN-VPQH du 16 mars 2026. La plupart des modifications alignent la loi sur la réorganisation des collectivités locales de 2025 et sur d’autres lois nouvelles ; une Loi foncière modifiée de plus large portée est soumise à l’Assemblée nationale lors de sa session d’octobre 2026 (voir les perspectives 2027 ci-dessous). Le Gouvernement l’a mise en œuvre par un ensemble de décrets pris à la mi-2024 : le décret n° 101/2024/ND-CP relatif aux levés, à l’enregistrement et aux certificats ; le décret n° 102/2024/ND-CP précisant les dispositions générales de la loi, notamment l’attribution de terres, le bail foncier et la reprise de terres pour infraction ; le décret n° 103/2024/ND-CP relatif à la redevance d’usage du sol et au loyer foncier ; le décret n° 71/2024/ND-CP relatif aux prix fonciers ; et le décret n° 88/2024/ND-CP relatif à l’indemnisation, à l’aide et à la réinstallation. Les décrets n° 151/2025/ND-CP et 226/2025/ND-CP ont ensuite redistribué les compétences à la suite de la réforme des collectivités locales de 2025 et modifié les décrets de 2024.

Le 11 décembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté la résolution n° 254/2025/QH15, en vigueur depuis le 1er janvier 2026, afin de résoudre les difficultés apparues dans l’application de la loi. Elle ajoute des motifs de reprise de terres, permet aux preneurs de choisir leur mode de paiement du loyer, fait du barème provincial des prix fonciers et d’un coefficient d’ajustement annuel la base de la plupart des charges foncières et de l’indemnisation, et assouplit plusieurs règles relatives aux transactions et à l’enregistrement. L’article 13 dispose que, pendant sa période d’application, la résolution prévaut sur toute loi qui traite différemment la même matière. Les décrets n° 49/2026/ND-CP et 50/2026/ND-CP, tous deux en vigueur depuis le 31 janvier 2026, la mettent en œuvre, respectivement pour les prix fonciers et les procédures et pour la redevance d’usage du sol et le loyer foncier. Les modifications relatives aux prix fonciers et au loyer sont expliquées dans Loyer foncier, prix fonciers et résolution 254 ; la Loi sur l’investissement détermine quand un projet requiert une approbation de la politique d’investissement avant que des terres puissent être attribuées ou louées (L’approbation de la politique d’investissement).

Catégories de terres et finalité d’usage

L’article 9 de la Loi foncière répartit les terres en trois groupes. Les terres agricoles comprennent les terres destinées aux cultures annuelles et pérennes (les rizières bénéficiant d’une protection particulière), les forêts de production, de protection et à usage spécial, l’aquaculture, la production de sel et d’autres usages agricoles. Les terres non agricoles comprennent les terres résidentielles en zone urbaine et rurale, les terres destinées aux bureaux des organes de l’État, les terres de défense et de sécurité, les terres destinées aux ouvrages d’utilité publique et les catégories les plus pertinentes pour les investisseurs : les terres destinées aux parcs industriels, aux groupements industriels et aux parcs de haute technologie, les terres commerciales et de services, les terres destinées aux installations de production non agricole et les terres destinées aux activités minières. Les terres inutilisées sont les terres qui n’ont encore reçu aucun usage.

Chaque parcelle est assortie d’une finalité inscrite, qui détermine à la fois ce qui peut être fait sur le terrain et son prix. L’utilisation d’un terrain pour une autre finalité constitue une infraction pouvant aboutir à une reprise en vertu de l’article 81. Un changement d’affectation, par exemple de terres agricoles en terres commerciales et de services, requiert l’autorisation du comité populaire compétent en vertu de l’article 121, doit être conforme au plan d’usage des sols, entraîne le paiement de la différence de redevance d’usage du sol ou de loyer et, pour un projet, requiert habituellement aussi une approbation de la politique d’investissement. La résolution n° 254/2025/QH15 fixe la méthode de paiement de la différence de redevance ou de loyer en cas de changement d’affectation (article 10) et supprime l’exigence d’une approbation par le conseil populaire provincial des conversions de rizières et de terres forestières avant la décision de l’autorité compétente (article 4). Les conversions de vastes superficies de rizières ou de terres forestières requièrent toujours une approbation de la politique d’investissement en vertu de la Loi sur l’investissement.

Les usagers du sol, et qui peut détenir quoi

L’article 4 de la Loi foncière énumère les personnes reconnues comme usagers du sol : les organisations nationales (y compris les sociétés vietnamiennes), les organisations religieuses, les communautés résidentielles, les ménages et personnes physiques vietnamiens, les personnes d’origine vietnamienne résidant à l’étranger, les organisations étrangères ayant des fonctions diplomatiques et les organisations économiques à capitaux étrangers. L’article 3, paragraphe 46, définit l’organisation économique à capitaux étrangers comme une organisation économique tenue de remplir les conditions et de suivre les procédures d’investissement applicables aux investisseurs étrangers en vertu de la Loi sur l’investissement pour réaliser un projet utilisant des terres. En vertu de l’article 20 de la loi n° 143/2025/QH15, il s’agit en substance d’une société dont plus de 50 % du capital social est détenu par des investisseurs étrangers, ou qui est détenue à plus de 50 % par une telle société (La Loi sur l’investissement de 2025). Une société vietnamienne située à ce seuil ou en deçà est donc, au sens du droit foncier, une organisation économique nationale au titre de l’article 4, paragraphe 1, point b, même si elle compte des actionnaires étrangers, et peut emprunter les voies d’accès au foncier ouvertes aux nationaux ; le même seuil détermine les formes d’activité immobilière qu’une société peut exercer.

Une personne physique étrangère ou une société étrangère dépourvue de filiale vietnamienne n’est pas un usager du sol. Elle ne peut pas détenir de droits d’usage du sol, sauf dans la mesure limitée où la propriété d’une maison ou d’un appartement en vertu de la Loi sur le logement emporte le droit d’utiliser le terrain d’assiette (Logements et bureaux pour les étrangers). Un investisseur étranger qui a besoin de terrains constitue ou acquiert donc une société vietnamienne, qui détient ensuite le terrain en son nom propre.

L’État consent des terres selon trois modalités principales. L’attribution (giao đất) peut intervenir sans redevance, à des fins publiques et de défense, ou moyennant une redevance d’usage du sol, principalement pour des projets de logements destinés à la vente. Le bail (cho thuê đất) est la forme normale pour les projets d’entreprise, le loyer étant payé soit annuellement, soit en une seule fois pour toute la durée. La reconnaissance (công nhận) confirme des droits sur des terres déjà utilisées de manière stable, principalement par des ménages. Les droits qui en découlent sont fixés à l’article 41 pour les entreprises à capitaux étrangers : les terres attribuées et les terres louées avec un loyer payé en une seule fois peuvent être cédées, louées, hypothéquées au profit d’un établissement de crédit autorisé au Vietnam et apportées en capital ; les terres louées avec un loyer annuel permettent seulement à la société d’hypothéquer, de vendre, de louer ou d’apporter ses propres biens édifiés sur le terrain et ses droits au titre du contrat de bail, sous réserve d’exceptions déterminées pour les aménageurs de parcs industriels. Le tableau ci-dessous résume la situation.

Le certificat : un document unique pour le terrain et les bâtiments

Les droits sont constatés par le certificat de droits d’usage du sol et de propriété des biens attachés au sol (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất). Les investisseurs et le marché parlent encore du livret rouge (sổ đỏ) et du livret rose (sổ hồng), appellations héritées de formulaires antérieurs ; depuis la Loi foncière de 2024, il existe un certificat unique, délivré à compter du 1er août 2024 sous une nouvelle forme comportant un code QR relié à la base de données foncière. Les certificats antérieurs restent valables.

Le certificat mentionne l’usager du sol, le numéro de parcelle et la feuille de plan, l’adresse et la superficie, la catégorie de terre et la finalité, la durée, la forme d’usage (attribution avec ou sans redevance, bail avec loyer annuel ou payé en une seule fois, reconnaissance) et l’origine du droit, ainsi que les bâtiments et autres biens dont le titulaire est propriétaire. Les modifications sont inscrites soit sur le certificat, soit, de plus en plus, uniquement dans la base de données foncière : en vertu de l’article 11 de la résolution n° 254/2025/QH15, une hypothèque est désormais enregistrée par mise à jour de la base de données, sans mention sur le certificat. Le certificat constitue donc le point de départ, et non l’aboutissement, d’une vérification des titres, et le registre foncier tenu par le bureau d’enregistrement foncier fait foi (Audit des titres et sûretés sur le foncier).

Les transactions portant sur des droits d’usage du sol prennent effet à leur enregistrement auprès du bureau d’enregistrement foncier, et les contrats de cession, de donation, d’hypothèque ou d’apport en capital de droits d’usage du sol doivent faire l’objet d’une authentification notariée ou d’une certification, sauf si l’une des parties est une entreprise immobilière et que le contrat porte sur une cession ou un apport, auquel cas l’authentification notariée est facultative (article 27, paragraphe 3). Les baux et sous-locations de droits d’usage du sol n’ont pas à faire l’objet d’une authentification notariée.

Qui administre le foncier

Au niveau national, le ministère de l’Agriculture et de l’Environnement (MAE), créé en mars 2025 à partir de l’ancien ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement et du ministère de l’Agriculture et du Développement rural, est chargé de la politique foncière, du plan national d’usage des sols, du système national d’information foncière et des normes relatives à l’enregistrement et aux certificats. Le ministère des Finances fixe les règles applicables à la redevance d’usage du sol et au loyer foncier, que le Département des impôts et ses services locaux établissent et recouvrent. Le ministère de la Construction réglemente le logement et le marché immobilier.

Au niveau provincial, le conseil populaire arrête le barème des prix fonciers et, depuis la résolution n° 254/2025/QH15, approuve la reprise du terrain restant en application de la règle des 75 %. Le comité populaire décide des attributions, des baux, des changements d’affectation et des reprises concernant les organisations, y compris les entreprises à capitaux étrangers, et fixe le coefficient annuel d’ajustement des prix fonciers. Le Service provincial de l’agriculture et de l’environnement instruit ces décisions, et son bureau d’enregistrement foncier (văn phòng đăng ký đất đai), qui agit par l’intermédiaire d’antennes locales, tient le registre foncier, délivre les certificats et enregistre les transactions et les hypothèques. Depuis le 1er juillet 2025, les comités populaires de niveau communal traitent la plupart des dossiers des ménages et des personnes physiques. Depuis le 15 septembre 2026, la gestion étatique des parcs industriels est passée du ministère des Finances au ministère de l’Industrie et du Commerce (Parcs industriels et zones économiques).