L’approbation de la politique d’investissement et la procédure d’investissement spéciale de l’article 28 : quels projets, quelle autorité, quels délais, et le lien avec le foncier

Ce qu’est l’approbation de la politique d’investissement

L’approbation de la politique d’investissement (chấp thuận chủ trương đầu tư) est la décision par laquelle l’État admet, avant la délivrance de tout certificat, qu’un projet peut être réalisé dans son principe : ses objectifs, sa localisation, sa superficie, son envergure, son capital, son calendrier et, dans bien des cas, l’identité de l’investisseur. Elle n’est requise que pour les catégories de projets énumérées à l’article 24 de la Loi sur l’investissement ; la plupart des projets industriels et de services sur des locaux loués ou dans des parcs industriels n’en ont jamais besoin. Lorsqu’elle est requise, l’IRC suit l’approbation et, pour les projets dont l’investisseur a été approuvé en même temps que la politique, l’IRC est délivré dans un bref délai sans nouvelle instruction.

L’approbation est un document relatif au projet qui lie l’investisseur aussi étroitement que l’IRC. Son contenu est ensuite repris dans la décision d’attribution ou de bail foncier, les approbations d’urbanisme et l’IRC, et un changement de localisation, d’envergure, d’objectifs ou d’investisseur exige une modification de l’approbation au titre de l’article 32 avant que les documents qui en dépendent puissent être modifiés.

Quels projets en ont besoin

L’article 24 énumère les catégories. Pour tous les investisseurs : les projets qui demandent à l’État d’attribuer ou de donner à bail des terres sans enchères ni appel d’offres, ou d’autoriser un changement d’affectation du sol (hors les cas mineurs exemptés par la Loi foncière) ; les projets de logement et d’aménagement urbain ; les terrains de golf ; les infrastructures des parcs industriels et des zones franches d’exportation ; les nouveaux aéroports, ports maritimes et grandes zones portuaires, ainsi que les nouvelles compagnies aériennes ; les casinos ; la transformation du pétrole et du gaz ; les projets qui demandent l’attribution de zones maritimes ou sont situés dans des zones intéressant la défense ou la sécurité nationales ; l’énergie nucléaire ; les projets nécessitant la conversion de terres de forêts de protection ou de production, ou de rizières irriguées, au-delà de superficies fixées ; et les projets nécessitant la réinstallation de populations importantes. Pour les seuls investisseurs étrangers : les services de télécommunications avec infrastructure de réseau, le boisement, l’édition et la presse. Le Premier ministre peut également attribuer à un échelon supérieur d’autres projets d’importance nationale.

Le déroulement de la procédure au niveau provincial

1. Avant la demande : vérification de la planificationVérifiez que le site et l’usage envisagé sont conformes à la planification provinciale, au plan d’utilisation des sols et, pour les projets urbains, au plan de zonage. Un projet non conforme à la planification ne peut être approuvé tant que le plan n’a pas été modifié, ce qui constitue une procédure distincte et souvent plus longue.
2. Déposer le dossier de propositionLes documents attestant la capacité juridique et financière de l’investisseur ; une proposition de projet couvrant les objectifs, l’envergure, le capital et le calendrier, les besoins fonciers et la voie foncière envisagée (attribution, bail ou changement d’affectation), l’impact socio-économique et environnemental et une évaluation préliminaire de l’impact environnemental lorsqu’elle est requise ; les incitations sollicitées ; et, lorsque l’investisseur propose le projet sur des terres qu’il détient déjà, les documents fonciers.
3. InstructionLe Service provincial des finances transmet le dossier aux services chargés du foncier, de la planification, de la construction, de l’environnement et du secteur concerné ainsi qu’au district, recueille leurs avis dans des délais fixés, apprécie la conformité à la planification, les besoins fonciers, la capacité de l’investisseur, l’impact et les incitations, et fait rapport au comité populaire.
4. DécisionLe président du comité populaire provincial délivre l’approbation écrite, avec ou sans approbation de l’investisseur, ou un refus motivé. L’approbation fixe les paramètres du projet, la voie foncière et le calendrier.
5. Sélection de l’investisseur lorsque celui-ci n’a pas été approuvéSi les terres doivent être attribuées ou données à bail par enchères, l’autorité foncière organise la vente aux enchères ; si elles le sont par appel d’offres, le Service provincial des finances organise l’appel d’offres de sélection de l’investisseur en vertu de la Loi sur les marchés publics ; le lauréat devient l’investisseur et l’IRC lui est délivré.
6. IRC et foncierL’IRC est délivré à l’investisseur approuvé (en cinq jours ouvrables lorsque l’approbation et l’investisseur ont été validés ensemble), la décision d’attribution ou de bail foncier suit, le dépôt de garantie prévu à l’article 30 est versé et le bail foncier est signé avec l’autorité foncière.

Le foncier : les trois voies après l’approbation

Lorsqu’un projet nécessite des terres de l’État, la Loi sur l’investissement et la Loi foncière arbitrent entre trois voies, et l’approbation de la politique d’investissement est le passage obligé de chacune d’elles. Vente aux enchères des terres (đấu giá quyền sử dụng đất) : l’État met aux enchères les droits d’usage du sol au profit du plus offrant ; l’approbation porte sur le projet, et l’adjudicataire devient l’investisseur. Appel d’offres de sélection de l’investisseur (đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư) : utilisé lorsque les terres n’ont pas été libérées ou que le projet est un projet de logement ou d’aménagement urbain, les investisseurs soumissionnent sur la base de leurs propositions et le lauréat est approuvé. Approbation d’un investisseur désigné : possible lorsque l’investisseur détient déjà les droits d’usage du sol ou les a reçus par cession, ou dans d’autres cas où la Loi foncière l’autorise sans enchères ni appel d’offres, tels que certains projets de parcs industriels et de zones encouragées. Cette structure explique pourquoi les promoteurs étrangers entrent si souvent sur le marché immobilier vietnamien en acquérant une société qui détient déjà des terres approuvées plutôt qu’en sollicitant eux-mêmes des terres ; la voie de l’acquisition et ses enregistrements sont présentés au chapitre 8 et le régime foncier au chapitre 5.

La procédure d’investissement spéciale (article 28)

L’article 28 de la loi de 2025, repris et élargi d’une modification de 2024, permet à un investisseur d’opter pour une procédure d’investissement spéciale pour un projet situé dans un parc industriel, une zone franche d’exportation, un parc de haute technologie, une zone concentrée de technologies numériques, une zone de libre-échange, le centre financier international ou une zone fonctionnelle d’une zone économique, sauf si le projet est de ceux qui requièrent une approbation de la politique d’investissement. Le projet est enregistré pour l’IRC sur la base de l’engagement écrit de l’investisseur de respecter les conditions relatives à la technologie, à l’environnement, à la planification, à la construction et à la sécurité incendie, et l’IRC est délivré dans un délai de 15 jours ouvrables. Le projet est alors dispensé de l’approbation de la politique d’investissement, de l’évaluation technologique, du rapport d’évaluation de l’impact environnemental, de la planification détaillée de la construction, du permis de construire et des approbations de conception en matière de sécurité incendie qui s’y rattachent ; avant le début des travaux, l’investisseur dépose une notification auprès de l’autorité chargée de la construction, accompagnée d’un rapport d’étude de faisabilité vérifié de manière indépendante. Les autorités procèdent à un contrôle a posteriori, et la violation de l’engagement peut entraîner la suspension ou la résiliation. La procédure a été conçue pour les projets de semi-conducteurs, de centres de données, d’industrie de haute technologie et de R&D qui ont besoin de rapidité et sont situés dans des zones dotées d’infrastructures prêtes à l’emploi ; c’est le mécanisme qui sous-tend les délais d’autorisation les plus courts que le Vietnam offre aujourd’hui.