La aprobación de la política de inversión y el procedimiento especial de inversión del artículo 28: qué proyectos, qué autoridad, cuánto tiempo y cómo se vincula el suelo

Qué es la aprobación de la política de inversión

La aprobación de la política de inversión (chấp thuận chủ trương đầu tư) es la decisión del Estado, anterior a la expedición de cualquier certificado, de que un proyecto puede llevarse a cabo en principio: sus objetivos, ubicación, superficie de terreno, escala, capital, calendario y, en muchos casos, la identidad del inversor. Solo se exige para las categorías de proyectos enumeradas en el artículo 24 de la Ley de Inversiones; la mayoría de los proyectos industriales y de servicios en locales arrendados o en parques industriales nunca la necesitan. Cuando se exige, el IRC sigue a la aprobación y, en los proyectos en los que el inversor se aprobó junto con la política, el IRC se expide en un plazo breve sin nueva evaluación.

La aprobación es un documento del proyecto que vincula al inversor tanto como el IRC. Su contenido se refleja después en la resolución de asignación o arrendamiento de suelo, en las aprobaciones de planificación urbanística y en el IRC, y un cambio de ubicación, escala, objetivos o inversor exige ajustar la aprobación con arreglo al artículo 32 antes de que puedan modificarse los documentos que dependen de ella.

Qué proyectos la necesitan

El artículo 24 enumera las categorías. Para todos los inversores: los proyectos que solicitan al Estado la asignación o el arrendamiento de suelo sin subasta ni licitación, o la autorización de un cambio de uso del suelo (salvo los casos menores que exime la Ley de Tierras); los proyectos de vivienda y de zonas urbanas; los campos de golf; las infraestructuras de parques industriales y de zonas de procesamiento para la exportación; los nuevos aeropuertos, puertos marítimos y grandes zonas portuarias, y las nuevas aerolíneas; los casinos; la transformación de petróleo y gas; los proyectos que solicitan la asignación de zonas marítimas o se sitúan en zonas que afectan a la defensa o la seguridad nacionales; la energía nuclear; los proyectos que requieren la conversión de suelo forestal de protección o de producción, o de suelo de arrozal inundado, por encima de superficies determinadas; y los proyectos que requieren el reasentamiento de grandes poblaciones. Solo para los inversores extranjeros: los servicios de telecomunicaciones con infraestructura de red, la forestación, la edición y la prensa. El Primer Ministro puede además atribuir a un nivel superior otros proyectos de importancia nacional.

Cómo se desarrolla el procedimiento en el ámbito provincial

1. Fase previa: comprobación de la planificaciónConfirme que el emplazamiento y el uso son coherentes con la planificación provincial, el plan de uso del suelo y, para los proyectos urbanos, el plan de zonificación. Un proyecto incompatible con la planificación no puede aprobarse hasta que se ajuste el plan, lo que constituye un procedimiento distinto y a menudo más largo.
2. Presente el expediente de la propuestaLos documentos de capacidad jurídica y financiera del inversor; una propuesta de proyecto que abarque los objetivos, la escala, el capital y el calendario, las necesidades de suelo y la vía de acceso al suelo propuesta (asignación, arrendamiento o cambio de uso), el efecto socioeconómico y ambiental y una evaluación preliminar de impacto ambiental cuando se exija; los incentivos propuestos; y, cuando el inversor propone el proyecto sobre suelo que ya posee, los documentos del terreno.
3. EvaluaciónEl Departamento de Hacienda remite el expediente a los departamentos de suelo, planificación, construcción, medio ambiente y del sector correspondiente y al distrito, recaba sus informes en los plazos fijados, evalúa la conformidad con la planificación, las necesidades de suelo, la capacidad del inversor, el efecto y los incentivos, e informa al Comité Popular.
4. ResoluciónEl presidente del Comité Popular provincial dicta la aprobación por escrito, con o sin aprobación del inversor, o una denegación motivada. La aprobación indica los parámetros del proyecto, la vía de acceso al suelo y el calendario.
5. Selección del inversor cuando este no fue aprobadoSi el suelo va a asignarse o arrendarse mediante subasta, la autoridad competente en materia de suelo organiza la subasta; si es mediante licitación, el Departamento de Hacienda organiza la licitación para la selección del inversor con arreglo a la Ley de Licitaciones; el adjudicatario pasa a ser el inversor y se le expide el IRC.
6. IRC y sueloEl IRC se expide al inversor aprobado (en cinco días hábiles cuando la aprobación y el inversor se aprobaron conjuntamente), le sigue la resolución de asignación o arrendamiento del suelo, se constituye el depósito del artículo 30 y se firma el arrendamiento del suelo con la autoridad competente.

El suelo: las tres vías tras la aprobación

Cuando un proyecto necesita suelo del Estado, la Ley de Inversiones y la Ley de Tierras eligen entre tres vías, y la aprobación de la política de inversión es la puerta de acceso a todas ellas. Subasta de suelo (đấu giá quyền sử dụng đất): el Estado subasta los derechos de uso del suelo al mejor postor; se aprueba el proyecto y el adjudicatario de la subasta pasa a ser el inversor. Licitación de inversores (đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư): se utiliza cuando el suelo no ha sido liberado o el proyecto es de vivienda o urbanístico; los inversores licitan con sus propuestas y se aprueba al adjudicatario. Aprobación de un inversor determinado: posible cuando el inversor ya es titular de los derechos de uso del suelo o los ha recibido por transmisión, o en otros casos en que la Ley de Tierras lo permite sin subasta ni licitación, como determinados proyectos de parques industriales y de zonas incentivadas. Esta estructura explica por qué los promotores extranjeros entran con tanta frecuencia en el mercado inmobiliario vietnamita adquiriendo una sociedad que ya posee suelo aprobado en lugar de solicitar ellos mismos el suelo; la vía de adquisición y sus registros se tratan en el capítulo 8 y el régimen del suelo, en el capítulo 5.

El procedimiento especial de inversión (artículo 28)

El artículo 28 de la ley de 2025, que recoge y amplía una modificación de 2024, permite al inversor optar por un procedimiento especial de inversión para un proyecto situado en un parque industrial, una zona de procesamiento para la exportación, un parque de alta tecnología, una zona concentrada de tecnología digital, una zona de libre comercio, el centro financiero internacional o un área funcional de una zona económica, salvo que se trate de un proyecto que necesite aprobación de la política de inversión. El proyecto se registra para obtener el IRC sobre la base del compromiso escrito del inversor de cumplir las condiciones en materia de tecnología, medio ambiente, planificación, construcción y seguridad contra incendios, y el IRC se expide en un plazo de 15 días hábiles. El proyecto queda entonces eximido de la aprobación de la política de inversión, de la evaluación tecnológica, del informe de evaluación de impacto ambiental, de la planificación urbanística detallada, de la licencia de obra y de las aprobaciones de diseño de seguridad contra incendios correspondientes; antes de iniciar la construcción, el inversor presenta una notificación a la autoridad competente en materia de construcción junto con un informe de estudio de viabilidad verificado de forma independiente. Las autoridades inspeccionan a posteriori, y el incumplimiento del compromiso puede dar lugar a la suspensión o la extinción. El procedimiento se concibió para proyectos de semiconductores, centros de datos, fabricación de alta tecnología e I+D que necesitan rapidez y se sitúan en zonas con infraestructuras ya disponibles, y es el mecanismo que sustenta los plazos de concesión más rápidos que Vietnam ofrece actualmente.