Los derechos de uso del suelo y la Ley de Tierras de 2024: la propiedad estatal en nombre del pueblo, las categorías de suelo y de usuarios, el certificado y las autoridades que administran el suelo

Nadie es propietario de la tierra: lo que realmente tiene el inversor

El artículo 53 de la Constitución declara que la tierra, el agua y los demás recursos naturales son bienes públicos propiedad de todo el pueblo, con el Estado como propietario representante y gestor unificado. La Ley de Tierras n.º 31/2024/QH15 se asienta sobre ese principio. El Estado, como representante del propietario, decide la planificación del uso del suelo, fija la finalidad para la que puede utilizarse cada parcela, asigna o arrienda el suelo o reconoce el uso existente, fija los precios del suelo, determina las obligaciones financieras de los usuarios y recupera tierras en los casos que la ley permite. No vende la tierra. Lo que adquiere una empresa es un derecho de uso del suelo (quyền sử dụng đất): un derecho patrimonial, reconocido por el Código Civil, a utilizar una superficie definida para una finalidad definida, habitualmente por un plazo definido, a cambio de un pago al Estado.

Aun así, un derecho de uso del suelo es un activo valioso y negociable. Según la forma en que se ostente, puede transmitirse, arrendarse, subarrendarse, hipotecarse y aportarse como capital. Los edificios construidos sobre el suelo son propiedad plena de quien los construyó o compró, y el derecho de uso del suelo y los bienes vinculados al suelo normalmente se inscriben y se transmiten conjuntamente. La cuestión práctica es, por tanto, qué forma de derecho de uso del suelo puede obtener el inversor y qué le permite hacer esa forma; las vías figuran en Cómo acceden al suelo las empresas de capital extranjero.

El suelo destinado a un proyecto de inversión se ostenta por un plazo. Conforme al artículo 172 de la Ley de Tierras, el plazo es en general el plazo de explotación del proyecto, de hasta 50 años, y de hasta 70 años para proyectos con gran volumen de capital y recuperación lenta de la inversión o situados en zonas con condiciones socioeconómicas difíciles o especialmente difíciles; el usuario que cumple sus obligaciones puede solicitar una prórroga antes del vencimiento. El suelo residencial que utilizan los hogares y las personas físicas vietnamitas, en cambio, se ostenta de forma estable y a largo plazo, sin plazo fijo. El plazo que consta en la decisión sobre el suelo y en el certificado debe coincidir con el del certificado de registro de inversión, que se fija conforme al artículo 31 de la Ley de Inversiones (El certificado de registro de inversión).

La Ley de Tierras de 2024 y los instrumentos que la desarrollan

La Ley de Tierras se aprobó el 18 de enero de 2024 y entró en vigor el 1 de agosto de 2024, cinco meses antes de lo previsto inicialmente, en sustitución de la Ley de Tierras de 2013. Desde entonces ha sido modificada por doce leyes: la Ley n.º 43/2024/QH15, que adelantó la fecha de entrada en vigor; las Leyes n.º 47/2024/QH15 y 58/2024/QH15 sobre planificación urbana y rural e inversión pública; las Leyes n.º 71/2025/QH15, 84/2025/QH15, 93/2025/QH15 y 95/2025/QH15; las Leyes n.º 116/2025/QH15 de Ciberseguridad y 130/2025/QH15 de Aviación Civil, ambas aprobadas el 10 de diciembre de 2025 y en vigor desde el 1 de julio de 2026; y las Leyes n.º 142/2025/QH15, 146/2025/QH15 y 147/2025/QH15, aprobadas el 11 de diciembre de 2025. La Oficina de la Asamblea Nacional las refundió en el texto n.º 44/VBHN-VPQH de 16 de marzo de 2026. La mayoría de las modificaciones adaptan la ley a la reorganización de la administración local de 2025 y a otras leyes nuevas; una Ley de Tierras modificada de mayor alcance está ante la Asamblea Nacional en su período de sesiones de octubre de 2026 (véanse las perspectivas para 2027 más abajo). El Gobierno la desarrolló mediante un conjunto de decretos dictados a mediados de 2024: el Decreto n.º 101/2024/ND-CP sobre levantamientos, registro y certificados; el Decreto n.º 102/2024/ND-CP, que desarrolla las disposiciones generales de la ley, incluidas la asignación, el arrendamiento y la recuperación de tierras por infracciones; el Decreto n.º 103/2024/ND-CP sobre el canon por uso del suelo y la renta del suelo; el Decreto n.º 71/2024/ND-CP sobre los precios del suelo; y el Decreto n.º 88/2024/ND-CP sobre indemnización, apoyo y reasentamiento. Los Decretos n.º 151/2025/ND-CP y 226/2025/ND-CP redistribuyeron posteriormente las competencias tras la reforma de la administración local de 2025 y modificaron los decretos de 2024.

El 11 de diciembre de 2025 la Asamblea Nacional adoptó la Resolución n.º 254/2025/QH15, en vigor desde el 1 de enero de 2026, para resolver los problemas surgidos en la aplicación de la ley. Añade motivos de recuperación de tierras, permite a los arrendatarios elegir la forma de pago de la renta, convierte la tabla provincial de precios del suelo y un coeficiente de ajuste anual en la base de la mayoría de las cargas sobre el suelo y de las indemnizaciones, y flexibiliza varias normas sobre transacciones y registro. El artículo 13 dispone que, mientras esté en vigor, la resolución prevalece sobre cualquier ley que regule la misma materia de forma distinta. Los Decretos n.º 49/2026/ND-CP y 50/2026/ND-CP, ambos en vigor desde el 31 de enero de 2026, la desarrollan, respectivamente, en materia de precios del suelo y procedimientos y en materia de canon por uso del suelo y renta. Los cambios en los precios y en la renta del suelo se explican en La renta del suelo, los precios del suelo y la Resolución 254; la Ley de Inversiones determina cuándo un proyecto necesita la aprobación de la política de inversión antes de que pueda asignarse o arrendarse el suelo (La aprobación de la política de inversión).

Categorías de suelo y finalidad de uso

El artículo 9 de la Ley de Tierras divide el suelo en tres grupos. El suelo agrícola comprende el suelo para cultivos anuales y perennes (con especial protección del suelo arrocero), los bosques de producción, de protección y de uso especial, la acuicultura, la producción de sal y otros usos agrícolas. El suelo no agrícola comprende el suelo residencial urbano y rural, el suelo para sedes de organismos del Estado, el suelo de defensa y seguridad, el suelo para obras de finalidad pública y las categorías más relevantes para los inversores: el suelo para parques industriales, agrupaciones industriales y parques de alta tecnología, el suelo comercial y de servicios, el suelo para instalaciones de producción no agrícola y el suelo para actividades mineras. El suelo sin uso es el suelo que todavía no se ha destinado a ningún uso.

Cada parcela tiene una finalidad inscrita, y esa finalidad determina tanto lo que puede hacerse en el suelo como su precio. Utilizar el suelo para otra finalidad es una infracción que puede terminar en recuperación conforme al artículo 81. Un cambio de finalidad, por ejemplo de suelo agrícola a suelo comercial y de servicios, requiere la autorización del Comité Popular competente conforme al artículo 121, debe ser coherente con el plan de uso del suelo, da lugar al pago de la diferencia de canon por uso del suelo o de renta y, en el caso de un proyecto, suele exigir además la aprobación de la política de inversión. La Resolución n.º 254/2025/QH15 establece el método de pago de la diferencia de canon o de renta cuando cambia la finalidad (artículo 10) y suprime la necesidad de que el Consejo Popular provincial apruebe las conversiones de suelo arrocero y forestal antes de que decida la autoridad competente (artículo 4). Las conversiones de grandes superficies de suelo arrocero o forestal siguen requiriendo la aprobación de la política de inversión conforme a la Ley de Inversiones.

Los usuarios del suelo y quién puede ser titular de qué

El artículo 4 de la Ley de Tierras enumera las personas reconocidas como usuarias del suelo: las organizaciones nacionales (incluidas las empresas vietnamitas), las organizaciones religiosas, las comunidades residenciales, los hogares y las personas físicas vietnamitas, las personas de origen vietnamita residentes en el extranjero, las organizaciones extranjeras con funciones diplomáticas y las organizaciones económicas de capital extranjero. El artículo 3, apartado 46, define la organización económica de capital extranjero como la organización económica que debe cumplir las condiciones y seguir los procedimientos de inversión para inversores extranjeros previstos en la Ley de Inversiones para ejecutar un proyecto que utilice suelo. Conforme al artículo 20 de la Ley n.º 143/2025/QH15, ello significa, en términos generales, una empresa en la que los inversores extranjeros poseen más del 50 % del capital social, o cuyo capital pertenece en más del 50 % a una empresa de ese tipo (La Ley de Inversiones de 2025). Una empresa vietnamita que se sitúa en ese umbral o por debajo es, por tanto, una organización económica nacional conforme al artículo 4, apartado 1, letra b), a efectos del suelo, aunque tenga accionistas extranjeros, y puede utilizar las vías nacionales de acceso al suelo; ese mismo umbral determina qué formas de negocio inmobiliario puede ejercer una empresa.

Una persona física extranjera o una empresa extranjera sin filial vietnamita no es usuaria del suelo. No puede ser titular de derechos de uso del suelo, salvo en la medida limitada en que la propiedad de una casa o un apartamento conforme a la Ley de Vivienda conlleva el derecho a utilizar el suelo sobre el que se asienta (Vivienda y oficinas para extranjeros). Por ello, el inversor extranjero que necesita suelo constituye o adquiere una empresa vietnamita, que es la titular del suelo a su propio nombre.

El Estado otorga el suelo por tres vías principales. La asignación (giao đất) puede ser sin canon, para fines públicos y de defensa, o con canon por uso del suelo, principalmente para proyectos de vivienda destinada a la venta. El arrendamiento (cho thuê đất) es la forma habitual para los proyectos empresariales, con la renta pagada anualmente o de una sola vez por todo el plazo. El reconocimiento (công nhận) confirma los derechos sobre suelo ya utilizado de forma estable, principalmente por hogares. Los derechos que de ello se derivan para las empresas de capital extranjero se establecen en el artículo 41: el suelo asignado y el suelo arrendado con renta de pago único pueden transmitirse, arrendarse, hipotecarse a favor de una entidad de crédito autorizada en Vietnam y aportarse como capital; el suelo arrendado con renta anual solo permite a la empresa hipotecar, vender, arrendar o aportar sus propios bienes situados en el suelo y sus derechos derivados del contrato de arrendamiento, con excepciones definidas para los promotores de parques industriales. El cuadro siguiente resume la situación.

El certificado: un único documento para el suelo y los edificios

Los derechos se acreditan mediante el certificado de derechos de uso del suelo y de propiedad de los bienes vinculados al suelo (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất). Los inversores y el mercado siguen hablando del libro rojo (sổ đỏ) y del libro rosa (sổ hồng), denominaciones heredadas de modelos anteriores; desde la Ley de Tierras de 2024 existe un certificado único, expedido en un nuevo modelo desde el 1 de agosto de 2024 que incorpora un código QR vinculado a la base de datos de tierras. Los certificados anteriores siguen siendo válidos.

El certificado recoge el usuario del suelo, el número de parcela y la hoja del plano, la dirección y la superficie, la categoría y la finalidad del suelo, el plazo, la forma de uso (asignación con o sin canon, arrendamiento con renta anual o de pago único, reconocimiento) y el origen del derecho, junto con los edificios y demás bienes de los que el titular es propietario. Los cambios se anotan en el certificado o, cada vez con más frecuencia, solo en la base de datos de tierras: conforme al artículo 11 de la Resolución n.º 254/2025/QH15, una hipoteca se inscribe ahora mediante la actualización de la base de datos sin anotación en el certificado. El certificado es, por tanto, el punto de partida, y no el final, de una verificación del título, y el registro de tierras que lleva la oficina de registro de tierras es la fuente fehaciente (Due diligence del título y garantías sobre el suelo).

Las transacciones sobre derechos de uso del suelo surten efecto con su inscripción en la oficina de registro de tierras, y los contratos de transmisión, donación, hipoteca o aportación como capital de derechos de uso del suelo deben formalizarse ante notario o certificarse, salvo que una de las partes sea una empresa inmobiliaria y el contrato sea de transmisión o de aportación, en cuyo caso la intervención notarial es opcional (artículo 27, apartado 3). Los arrendamientos y subarriendos de derechos de uso del suelo no necesitan formalizarse ante notario.

Quién administra el suelo

A nivel nacional, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente (MAE), creado en marzo de 2025 a partir del antiguo Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y del Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, es responsable de la política de tierras, del plan nacional de uso del suelo, del sistema nacional de información territorial y de las normas de registro y certificación. El Ministerio de Hacienda establece las normas sobre el canon por uso del suelo y la renta del suelo, que el Departamento de Impuestos y sus oficinas locales liquidan y recaudan. El Ministerio de Construcción regula la vivienda y el mercado inmobiliario.

A nivel provincial, el Consejo Popular aprueba la tabla de precios del suelo y, desde la Resolución n.º 254/2025/QH15, autoriza la recuperación del suelo restante conforme a la regla del 75 %. El Comité Popular decide las asignaciones, los arrendamientos, los cambios de finalidad y las recuperaciones respecto de organizaciones, incluidas las empresas de capital extranjero, y fija el coeficiente anual de ajuste del precio del suelo. El Departamento de Agricultura y Medio Ambiente provincial asesora sobre esas decisiones, y su oficina de registro de tierras (văn phòng đăng ký đất đai), que actúa a través de sucursales locales, lleva el registro de tierras, expide los certificados e inscribe las transacciones y las hipotecas. Desde el 1 de julio de 2025, los Comités Populares de nivel municipal tramitan la mayoría de los asuntos de hogares y personas físicas. Desde el 15 de septiembre de 2026, la gestión estatal de los parques industriales ha pasado del Ministerio de Hacienda al Ministerio de Industria y Comercio (Parques industriales y zonas económicas).