Vivienda y oficinas para extranjeros: quién puede ser propietario de una vivienda, los límites del 30 % y de 250 casas, el plazo de 50 años, el proceso de compra, el arrendamiento de viviendas y oficinas y dónde puede tener una empresa su domicilio social

El marco normativo

La Ley de Vivienda n.º 27/2023/QH15 entró en vigor el 1 de agosto de 2024, junto con la Ley de Tierras y la Ley de Negocios Inmobiliarios, y se desarrolla, en lo relativo a la propiedad extranjera, mediante el Decreto n.º 95/2024/ND-CP. Otorga a los extranjeros un derecho que la Ley de Tierras les niega: aunque una persona física extranjera no puede ser titular de derechos de uso del suelo, la persona física extranjera propietaria de una casa o un apartamento es también titular del derecho a utilizar el suelo sobre el que se asienta durante el período de propiedad. El derecho está limitado de cuatro maneras: por quién puede ser propietario, por dónde, por cuántas unidades y por cuánto tiempo. Los ciudadanos vietnamitas son propietarios de vivienda sin límite temporal ni límites cuantitativos, y compran directamente derechos de uso del suelo residencial.

Esta sección trata la vivienda y las oficinas como locales. La promoción de vivienda para la venta, que una empresa de capital extranjero puede realizar con sujeción a condiciones, se trata en Negocio inmobiliario y proyectos de promoción.

Quién puede ser propietario y dónde

El artículo 17 de la Ley de Vivienda enumera tres grupos. En primer lugar, las empresas de capital extranjero que construyen vivienda en el marco de un proyecto de inversión en Vietnam son propietarias de lo que construyen. En segundo lugar, las empresas de capital extranjero, las sucursales y oficinas de representación de empresas extranjeras, los fondos de inversión extranjeros y las sucursales de bancos extranjeros que operan en Vietnam pueden comprar o adquirir en arrendamiento con opción de compra vivienda comercial. En tercer lugar, las personas físicas extranjeras autorizadas a entrar en Vietnam pueden comprar o adquirir en arrendamiento con opción de compra vivienda comercial, en la práctica previa presentación de un pasaporte válido con un sello de entrada vietnamita y siempre que no gocen de privilegios e inmunidades diplomáticos. Los grupos segundo y tercero pueden comprar apartamentos y casas unifamiliares a un promotor, recibirlos por donación o herencia o comprarlos a otro propietario extranjero que los haya adquirido legalmente.

Se aplican dos límites de ubicación. La vivienda debe estar en un proyecto de promoción de vivienda comercial; un extranjero no puede comprar a una familia vietnamita una casa independiente situada fuera de un proyecto. Y el proyecto debe estar fuera de las zonas que el artículo 16 reserva a la defensa y la seguridad, que los ministerios de defensa y de seguridad pública identifican y las autoridades provinciales reflejan en la lista de proyectos abiertos a compradores extranjeros. El comprador debe pedir al promotor una confirmación escrita de que el proyecto figura en esa lista antes de pagar un depósito.

Una persona física extranjera casada con un ciudadano vietnamita y que vive en Vietnam tiene los derechos de propiedad de un ciudadano vietnamita, sin los límites cuantitativos ni el límite temporal (artículo 20, apartado 3).

Cuántas unidades y por cuánto tiempo

Conforme al artículo 19 y al Decreto n.º 95/2024/ND-CP, las organizaciones y las personas físicas extranjeras pueden ser propietarias, en conjunto, de no más del 30 % de los apartamentos de un edificio de apartamentos y, en el caso de las casas unifamiliares, de no más de 250 casas en un área con la población de una unidad administrativa de nivel de barrio. Los límites se computan por edificio y por área, no por comprador, por lo que en los proyectos más demandados el cupo extranjero puede agotarse pronto; el promotor lleva su control y la oficina de registro de tierras no expedirá certificados que lo superen. La vivienda recibida por donación o herencia por encima de los límites, o en una zona restringida, no puede ser objeto de propiedad, y el beneficiario solo tiene derecho a su valor (artículo 20, apartado 2).

La propiedad de una persona física dura lo pactado en la transacción, pero no más de 50 años desde la fecha del certificado, y puede renovarse una vez por un máximo de otros 50 años mediante solicitud presentada al menos tres meses antes del vencimiento. La propiedad de una organización no dura más que el plazo de su registro de inversión, incluidas las prórrogas. El plazo consta en el certificado. Antes de que termine, el propietario puede vender o donar el inmueble a cualquier persona facultada para ser propietaria de vivienda en Vietnam; si el plazo vence sin venta ni renovación, la vivienda pasa a ser propiedad pública (artículo 20, apartado 4). Por ello, los propietarios extranjeros deben anotar en la agenda el vencimiento y el período de renovación desde el día en que se expide el certificado.

Dentro de esos límites, un propietario extranjero tiene los derechos de propiedad de un propietario vietnamita: puede habitar, vender, donar, hipotecar a favor de una entidad de crédito que opere en Vietnam y arrendar su vivienda para fines que la ley no prohíba, declarando y pagando el impuesto sobre los rendimientos del alquiler (El impuesto sobre la renta de las personas físicas y los expatriados).

Cómo compra una persona física extranjera un apartamento a un promotor

1. Comprobar el proyecto y el cupoConfirme por escrito que el proyecto es un proyecto de vivienda comercial abierto a compradores extranjeros, situado fuera de las zonas de defensa y seguridad, y que queda cupo extranjero en el edificio. Solicite los documentos del suelo del proyecto, la licencia de construcción y, en el caso de las unidades sobre plano, la notificación de la autoridad provincial de vivienda de que las unidades pueden venderse.
2. Reservar y pagar el depósitoEn el caso de las unidades sobre plano, el promotor puede cobrar un depósito de no más del 5 % del precio de venta, y solo una vez que el proyecto puede venderse (artículo 23, apartado 5, de la Ley n.º 29/2023/QH15). El contrato de depósito indica el precio y la superficie.
3. Firmar el contrato de compraventaEl contrato sigue el modelo del Decreto n.º 96/2024/ND-CP. El pago se realiza en VND por transferencia bancaria; un comprador extranjero suele pagar desde una cuenta en VND alimentada con remesas desde el extranjero, conservando el justificante bancario para una venta y una repatriación posteriores.
4. Pagar a plazosEn la vivienda sobre plano, el primer pago está limitado al 30 %, depósito incluido, y los pagos antes de la entrega al 70 %, o al 50 % cuando el promotor es una empresa de capital extranjero que sigue los procedimientos para inversores extranjeros (artículo 10, apartado 4); el último 5 % se paga cuando se expide el certificado (artículo 25). El promotor debe aportar una garantía bancaria para las ventas sobre plano (artículo 26).
5. Recibir la entregaInspeccione la unidad conforme a las especificaciones del contrato, deje constancia de los defectos y reciba las normas de funcionamiento del edificio; pasan a ser exigibles los gastos de gestión y la aportación al fondo de mantenimiento.
6. Obtener el certificadoEl promotor presenta la solicitud ante la oficina de registro de tierras; el certificado se expide a nombre del comprador, recoge el plazo de propiedad y el derecho de uso del suelo vinculado al apartamento, e inicia el período de 50 años.
7. Declarar la residencia y darse de alta a efectos fiscalesDeclare la residencia temporal en el inmueble, como se exige a los extranjeros, y dese de alta a efectos fiscales si la unidad se va a alquilar.

El proyecto de septiembre de 2026 sobre villas y casas adosadas

Un proyecto de modificación de las normas sobre vivienda publicado en septiembre de 2026 prohibiría a los extranjeros ser propietarios de villas y casas adosadas, limitándolos en la práctica a los apartamentos. El proyecto no se había aprobado en la fecha de revisión, y sus normas transitorias para los propietarios extranjeros existentes y para los contratos firmados antes de cualquier cambio todavía no están definidas. Un extranjero que negocie la compra de una villa o una casa adosada debe recabar asesoramiento sobre la situación del proyecto y procurarse protección contractual, como el derecho a resolver el contrato y recuperar los pagos, si la ley cambia antes de que se expida el certificado.

El arrendamiento de vivienda

La mayoría de los expatriados alquilan. El arrendamiento residencial se rige por la Ley de Vivienda y el Código Civil, se formaliza por escrito y no necesita formalizarse ante notario salvo que las partes lo decidan. La renta se fija y se paga en general en VND, aunque el pago de los gastos de los empleados extranjeros tiene excepciones limitadas conforme a las normas de control de cambios (pregunta frecuente 64). El arrendador, o el administrador del inmueble, debe declarar la residencia temporal del arrendatario extranjero ante la policía local, y el arrendador que alquila habitualmente debe declarar y pagar el impuesto sobre la renta. Los aspectos prácticos son la fianza (a menudo de uno a tres meses), quién paga los gastos de gestión del edificio y los suministros, el plazo de preaviso y el título del arrendador: un arrendamiento concertado con alguien que no es propietario del apartamento, o con un propietario extranjero cuyo plazo está próximo a vencer, ofrece poca protección al arrendatario. Cuando un empleador arrienda alojamiento para su personal, la renta puede ser una retribución en especie gravable para el empleado, con sujeción a los límites de las normas del impuesto sobre la renta de las personas físicas.

El arrendamiento de oficinas

El arrendamiento comercial de una oficina en un edificio propiedad de una empresa inmobiliaria es un arrendamiento de una obra de construcción conforme a la Ley n.º 29/2023/QH15 de Negocios Inmobiliarios y al Código Civil. El arrendador debe estar facultado para arrendar el espacio, lo que en la práctica significa que el edificio cuenta con licencia de construcción, recepción de obra y aprobación en materia de protección contra incendios para uso de oficinas, y que el arrendador es titular del suelo por un plazo superior al del arrendamiento. Los arrendamientos no necesitan formalizarse ante notario ni inscribirse. La renta y los gastos de servicios se fijan y se pagan en VND, salvo cuando las normas de control de cambios permiten otra cosa, y devengan IVA al 10 %, ya que el negocio inmobiliario está excluido del tipo temporal del 8 % (pregunta frecuente 22).

Entre las condiciones relevantes en Vietnam figuran la duración del plazo inicial y la renovación, la actualización de la renta y la referencia monetaria, la fianza (habitualmente de tres meses en los edificios de categoría A, como práctica de mercado), los gastos de servicios y su ajuste, los períodos de acondicionamiento y los meses de carencia de renta, la reposición al estado original a la salida, los derechos de resolución anticipada, el consentimiento del arrendador para que el local se inscriba como domicilio social del arrendatario y las obligaciones del arrendador si el edificio se vende o se hipoteca. El arrendamiento será uno de los documentos que la empresa presente para acreditar su dirección y, en el caso de una oficina de representación o una sucursal, es un requisito para su autorización (Sucursales y oficinas de representación).

Normas sobre el domicilio social

Toda empresa debe tener un domicilio social en Vietnam con una dirección completa, que conste en su certificado de registro de empresa conforme a la Ley de Empresas (La constitución de una empresa paso a paso). El artículo 3 de la Ley de Vivienda prohíbe utilizar un apartamento de un edificio de apartamentos para fines no residenciales, por lo que las oficinas de registro empresarial rechazan un apartamento residencial como dirección del domicilio social. Son aceptables las plantas comerciales y de servicios de un edificio de uso mixto, una unidad de un edificio de oficinas y un espacio en un centro de negocios que tenga título legal sobre locales comerciales.

Las oficinas con servicios y compartidas se utilizan mucho como primera dirección registrada, y las autoridades de registro las aceptan cuando los locales del proveedor son espacio comercial legal y este consiente por escrito la inscripción. La empresa debe poder ser localizada efectivamente allí: las oficinas tributarias verifican las direcciones, y a una empresa que no opera en su domicilio registrado se le puede modificar la situación de su código fiscal, lo que interrumpe la facturación y las operaciones bancarias. Una dirección virtual utilizada sin presencia real es, por tanto, un riesgo, en particular para las empresas que vayan a tener permisos de trabajo para personal extranjero o a solicitar licencias.