Parques industriales y zonas económicas: cómo funcionan los subarriendos, las naves ya construidas, las juntas de gestión, los tipos de zona, la due diligence sobre el promotor, la vía rápida del artículo 28 y una lista de comprobación del arrendamiento

Por qué la mayoría de los fabricantes extranjeros empiezan en un parque

Vietnam cuenta con varios cientos de parques industriales en funcionamiento, concentrados en torno a Hanói y Hai Phong en el norte, Da Nang en el centro y Ciudad Ho Chi Minh, Dong Nai y Binh Duong en el sur. Para un fabricante extranjero, resuelven a la vez los tres problemas más difíciles del suelo en Vietnam. El promotor ya ha obtenido la aprobación de la política de inversión para la infraestructura del parque, ha arrendado el suelo al Estado y lo ha liberado; ha construido viales, conexiones eléctricas y de agua y una depuradora central de aguas residuales; y puede ofrecer una parcela con un título limpio y un plazo restante conocido. El proyecto propio del arrendatario no necesita aprobación de la política de inversión, no paga depósito por suelo estatal y evita la liberación del suelo, por lo que un parque puede reducir en seis a doce meses el plazo hasta la construcción en comparación con el suelo estatal fuera de una zona (Cómo acceden al suelo las empresas de capital extranjero).

Dentro de un parque, el arrendatario trata principalmente con dos contrapartes: el promotor, como arrendador y prestador de servicios, y la junta de gestión de la zona, que expide el certificado de registro de inversión y ejerce muchas de las competencias provinciales que de otro modo corresponderían a departamentos distintos.

Cómo funciona un subarriendo

Conforme al artículo 202, apartado 2, de la Ley de Tierras n.º 31/2024/QH15, el Estado arrienda el suelo al inversor en la infraestructura del parque industrial. El promotor elige si paga al Estado renta anual o de pago único, y puede pasar de la anual a la de pago único por el plazo restante (artículo 202, apartado 3). El suelo destinado a infraestructuras comunes conforme al plan aprobado está exento de renta. El promotor subarrienda después parcelas urbanizadas a los arrendatarios. Cuando el promotor paga renta anual, solo puede subarrendar con renta anual; cuando ha pagado la renta de una sola vez por todo el plazo, puede subarrendar con pago único o con pagos anuales.

Los derechos del arrendatario siguen a su forma de pago. El artículo 202, apartado 5, atribuye a los subarrendatarios los derechos y obligaciones de los usuarios del suelo conforme a las disposiciones generales aplicables a quienes pagan de una sola vez y a quienes pagan anualmente, de modo que el arrendatario que paga de una sola vez por el plazo restante puede transmitir, subarrendar, aportar e hipotecar su derecho de uso del suelo a favor de una entidad de crédito autorizada en Vietnam, y sus derechos se inscriben en la oficina de registro de tierras; el arrendatario con pago anual solo puede disponer de sus edificios y de sus derechos de arrendamiento. En la práctica, la mayoría de los arrendatarios extranjeros pagan un precio de subarriendo único, cotizado por metro cuadrado para el plazo restante, porque genera un activo financiable y fija el coste; pagan después gastos anuales de gestión y mantenimiento de infraestructuras y los suministros.

El plazo es la cifra decisiva. Conforme al artículo 202, apartado 4, el plazo del suelo del arrendatario sigue el plazo de explotación del proyecto de infraestructura del parque. A un parque autorizado en 2008 por 50 años le quedan 32 años en 2026, y el arrendatario no puede obtener un subarriendo más largo. Cuando el proyecto del arrendatario necesita un plazo mayor, el promotor debe solicitar un ajuste del plazo del suelo del parque, hasta 70 años en total, con el pago de la renta correspondiente; no es automático y debe acordarse antes de la firma. El plazo del IRC del arrendatario y el de su financiación no deben exceder el plazo del suelo (El certificado de registro de inversión).

El artículo 202 exige también a los promotores que reserven suelo urbanizado para pequeñas y medianas empresas y para instalaciones trasladadas por contaminación, con posibles reducciones de renta compensadas con la renta del propio promotor, y considera suelo comercial y de servicios los dormitorios para trabajadores situados dentro de un parque.

Naves y almacenes ya construidos

Muchos arrendatarios, sobre todo en los primeros años, no toman suelo, sino que alquilan una nave o un almacén ya construidos al promotor o a un arrendador industrial especializado. Se trata de un arrendamiento comercial de un edificio conforme al Código Civil y a la Ley n.º 29/2023/QH15 de Negocios Inmobiliarios, no de un derecho sobre el suelo: el arrendatario no se inscribe como usuario del suelo, no puede hipotecar el inmueble y depende de que el arrendador siga cumpliendo. Los arrendamientos suelen durar de tres a diez años con opciones de renovación, con renta en VND o, cuando las partes están autorizadas, con referencia a una divisa, una fianza y gastos de servicios. Las ventajas son la rapidez, el bajo desembolso de capital y la flexibilidad; la nave puede estar operativa a las pocas semanas del IRC.

Como el título del arrendador es la única protección del arrendatario, este debe comprobar que el edificio cuenta con licencia de construcción y recepción de obra, que la aprobación en materia de protección contra incendios abarca el uso previsto, que el suelo sobre el que se asienta se tiene por un plazo superior al del arrendamiento y que cualquier hipoteca sobre el edificio incluye el consentimiento del prestamista al arrendamiento. El propio contrato debe regular la titularidad de las obras de acondicionamiento a la salida, las responsabilidades medioambientales y el efecto de la venta o el incumplimiento del arrendador. Los aspectos de redacción contractual figuran en Los contratos mercantiles en Vietnam.

Tipos de zona y su fundamento jurídico

Los parques industriales (khu công nghiệp) se crean conforme al Decreto n.º 35/2022/ND-CP sobre la gestión de los parques industriales y las zonas económicas, que entró en vigor el 15 de julio de 2022 y, en su versión modificada, sigue vigente en octubre de 2026. El decreto reconoce los parques especializados, los parques de industria auxiliar, los parques industriales de alta tecnología y los parques ecoindustriales, así como la zona de procesamiento para la exportación (khu chế xuất), un parque cuyas empresas producen para la exportación y se consideran situadas fuera del territorio aduanero de Vietnam a efectos arancelarios. Las zonas económicas (khu kinh tế), costeras y de paso fronterizo, son áreas más extensas con subzonas funcionales, entre ellas parques industriales y áreas libres de derechos, y sus proyectos pueden durar hasta 70 años. Las agrupaciones industriales (cụm công nghiệp), más pequeñas y de gestión local, se rigen por el Decreto n.º 32/2024/ND-CP.

Los parques de alta tecnología (khu công nghệ cao) se crean conforme a la legislación sobre alta tecnología y tienen sus propias juntas de gestión e incentivos. Las zonas concentradas de tecnología digital recibieron base legal mediante la Ley n.º 71/2025/QH15 de la Industria de Tecnología Digital desde el 1 de enero de 2026. Se están creando zonas de libre comercio en las principales ciudades portuarias con arreglo a mecanismos especiales de la Asamblea Nacional, y la Resolución n.º 254/2025/QH15 añadió los proyectos en zonas de libre comercio y en el centro financiero internacional a los supuestos en que el Estado puede recuperar tierras, para poder reunir terrenos destinados a ellos. Todos estos tipos de zona pueden acogerse al procedimiento especial de inversión del artículo 28.

La responsabilidad institucional cambió en 2026. La Resolución del Gobierno n.º 66.25/2026/NQ-CP, de 4 de septiembre de 2026, transfirió al Ministerio de Industria y Comercio, a partir del 15 de septiembre de 2026, las funciones de gestión estatal de los parques industriales que correspondían al Ministerio de Hacienda conforme a la Ley de Inversiones y al Decreto n.º 35/2022/ND-CP, y el Decreto n.º 351/2026/ND-CP estableció las nuevas funciones de aquel. La resolución dispone que se aplica hasta el 28 de febrero de 2027. Las licencias y las solicitudes en trámite no se ven afectadas. El Ministerio de Hacienda había publicado en octubre de 2025 un proyecto de decreto para sustituir el Decreto n.º 35/2022/ND-CP; el decreto sustitutivo no se había dictado en la fecha de revisión.

Qué hace la junta de gestión

Cada provincia con parques industriales o zonas económicas cuenta con una junta de gestión (ban quản lý), organismo dependiente del Comité Popular provincial. Conforme al artículo 27 de la Ley n.º 143/2025/QH15, expide los IRC de los proyectos situados en sus zonas y, conforme al artículo 25, concede la aprobación de la política de inversión de los proyectos de nivel provincial ubicados en ellas. También autoriza las oficinas de representación en las zonas (Sucursales y oficinas de representación) y, según la provincia, ejerce competencias delegadas en materia de planificación y licencias de construcción, medio ambiente y trabajo. La junta es, por tanto, el principal regulador del arrendatario, y el contacto temprano con ella sobre la planificación del proyecto y su clasificación medioambiental suele resultar productivo.

El arrendatario de una zona que cumpla los requisitos puede optar por el procedimiento especial de inversión del artículo 28 de la Ley de Inversiones: presenta un compromiso escrito de cumplir las condiciones en materia de tecnología, medio ambiente, planificación, construcción y protección contra incendios, recibe su IRC en un plazo de 15 días hábiles y se exime del informe de evaluación de impacto ambiental, de la planificación detallada y de la licencia de construcción, presentando una comunicación y un estudio de viabilidad verificado de forma independiente antes de la construcción y aceptando una inspección posterior. El procedimiento se explica en La aprobación de la política de inversión.

Los incentivos después del 1 de octubre de 2025

Hasta 2025, un proyecto de fabricación en un parque industrial podía acogerse a un incentivo en el impuesto sobre sociedades solo por su ubicación. La Ley n.º 67/2025/QH15 del Impuesto sobre Sociedades puso fin a ello para los nuevos proyectos desde el 1 de octubre de 2025: la ubicación en un parque ahora solo da derecho al incentivo si el parque está en una zona desfavorecida o especialmente desfavorecida, o si el proyecto cumple los requisitos por su sector, como la alta tecnología, los semiconductores o las industrias auxiliares prioritarias, y los proyectos en zonas económicas y parques de alta tecnología conservan sus incentivos. Pueden seguir aplicándose las exenciones de derechos de importación, el régimen de zona de procesamiento para la exportación y los incentivos sobre la renta del suelo vinculados a la zona. Por ello, los inversores que comparan parques deben comparar el coste del suelo, las infraestructuras, la mano de obra y la logística, en lugar de presuponer una ventaja fiscal (Los incentivos a la inversión; El impuesto sobre sociedades).