Reprise de terres, indemnisation et non-utilisation : quand l’État peut reprendre des terres, les ajouts de 2026 dont la règle des 75 %, la reprise des terres inutilisées, l’indemnisation, l’aide et la réinstallation, la procédure et les délais, et les recours de l’investisseur

La reprise dans un système sans propriété privée

Le sol appartenant au peuple tout entier, l’État n’exproprie pas au sens occidental du terme ; il reprend (thu hồi) les droits d’usage du sol qu’il a précédemment attribués ou reconnus. La Loi foncière énumère de manière limitative les cas dans lesquels il peut le faire, et en dehors de ces cas la reprise est illégale. Pour les investisseurs, ce régime importe à trois égards. Il constitue un risque pour les terres que l’investisseur détient déjà, que ce soit du fait d’un projet public ou de ses propres retards. Il est un outil sur lequel l’investisseur s’appuie lorsqu’il a besoin de terres occupées par d’autres, car le processus de reprise et d’indemnisation de l’État est le moyen par lequel la plupart des sites de projets sont libérés. Et il détermine ce que l’investisseur reçoit si son terrain lui est repris.

La Loi foncière n° 31/2024/QH15 répartit la reprise en quatre catégories : la défense et la sécurité nationales (article 78) ; le développement socio-économique dans l’intérêt national ou public (article 79) ; les infractions à la législation foncière (article 81) ; et la cessation régulière de l’usage du sol, la restitution volontaire et le danger pour la vie humaine (article 82). La résolution n° 254/2025/QH15 a ajouté des cas et modifié la procédure et l’indemnisation à compter du 1er janvier 2026.

La reprise pour la défense, la sécurité et le développement socio-économique

L’article 78 autorise la reprise à des fins de défense et de sécurité, par exemple pour des bases militaires, des ouvrages de défense et des installations de police, et l’article 3, paragraphe 1, de la résolution y ajoute les centres de désintoxication obligatoire gérés par les forces armées. L’article 79 énumère 31 cas de développement socio-économique dans l’intérêt national ou public, allant des infrastructures de transport, d’énergie, d’irrigation et de télécommunications et des équipements publics, en passant par le logement social et la réinstallation, jusqu’aux parcs industriels, groupements industriels, parcs de haute technologie et zones franches dans les zones économiques (point 22), à l’extraction minière autorisée (point 25), aux projets urbains mixtes et aux projets résidentiels ruraux (point 27) et aux projets approuvés par l’Assemblée nationale ou le Premier ministre (point 31). Les projets purement commerciaux ne relevant pas de ces cas, tels qu’un immeuble de bureaux ou une usine isolés, ne peuvent pas être constitués par voie de reprise par l’État et doivent être édifiés sur des terres que l’investisseur détient déjà, obtient aux enchères ou acquiert par accord.

L’article 3, paragraphe 2, de la résolution n° 254/2025/QH15 a ajouté trois cas : les projets situés dans des zones de libre-échange et dans le centre financier international ; la constitution de fonds fonciers destinés à rémunérer des contrats de construction-transfert ou à être loués à des organisations dont les terres ont été reprises afin qu’elles puissent poursuivre leur activité ; et, point le plus important pour les promoteurs privés, la règle des 75 %. Lorsqu’un investisseur constitue l’assiette foncière d’un projet par voie d’accord avec les usagers existants, que le délai pour conclure les accords (prorogation comprise) a expiré et que l’investisseur est parvenu à un accord portant sur plus de 75 % de la superficie et avec plus de 75 % des usagers du sol, le conseil populaire provincial peut approuver la reprise par l’État du terrain restant et son attribution ou sa location à l’investisseur. Les récalcitrants sont indemnisés comme dans le cadre d’une reprise au titre des articles 78 ou 79 et, si l’indemnisation par unité de superficie est inférieure au prix moyen convenu avec les autres usagers, ils perçoivent la différence, que l’investisseur avance et peut inclure dans le coût d’investissement du projet (article 3, paragraphe 7).

La reprise à ces fins ne peut intervenir qu’une fois le plan d’indemnisation, d’aide et de réinstallation approuvé et la réinstallation organisée, sauf dans des cas déterminés : les projets nationaux importants et les projets d’investissement public urgents dont le plan a été affiché publiquement, les autres projets pour lesquels plus de 75 % des usagers du sol acceptent la reprise avant l’approbation, et les projets réinstallant les usagers sur place ou le long du tracé des ouvrages principaux (article 3, paragraphe 3).

La reprise pour infraction, y compris pour non-utilisation

L’article 81 énumère les infractions pour lesquelles des terres peuvent être reprises : la poursuite d’un usage non autorisé après une amende ; la poursuite de la dégradation des terres après une amende ; l’attribution ou la location à une personne non habilitée ou par un organe incompétent ; la réception de terres d’une personne non habilitée à les céder ; le fait de laisser empiéter sur des terres gérées par l’État ; le manquement aux obligations financières envers l’État ; et la non-utilisation. Pour les terres agricoles, la non-utilisation s’entend de 12, 18 ou 24 mois consécutifs selon le type de culture, cumulés avec une amende et l’absence de mise en usage à la date fixée.

Pour les investisseurs, la disposition déterminante est l’article 81, paragraphe 8. Les terres attribuées, louées, converties ou reçues par cession pour un projet d’investissement peuvent être reprises si elles ne sont pas utilisées pendant 12 mois consécutifs à compter de leur remise matérielle, ou si leur utilisation accuse plus de 24 mois de retard sur le calendrier du projet d’investissement. L’investisseur peut obtenir une prorogation de 24 mois au plus, mais doit verser à l’État un montant supplémentaire égal à la redevance d’usage du sol ou au loyer correspondant à la période de prorogation. Si le terrain n’est toujours pas mis en usage à l’issue de la prorogation, l’État le reprend sans indemnisation au titre du terrain, des biens qui y sont édifiés ni des coûts d’investissement restants dans le terrain. La force majeure est exclue (article 81, paragraphe 9), et le décret n° 226/2025/ND-CP a précisé le point de départ de la période de prorogation. L’article 3, paragraphe 10, de la résolution confirme qu’aucune indemnisation au titre du terrain n’est versée en cas de reprise en vertu de l’article 81 ou des paragraphes 1 et 2 de l’article 82.

Cette règle s’articule avec la Loi sur l’investissement, en vertu de laquelle un projet accusant 24 mois de retard sur le calendrier de son IRC sans prorogation approuvée peut être résilié (Le certificat d’enregistrement de l’investissement). Les investisseurs doivent donc fixer des étapes réalistes dans l’IRC et les documents fonciers, les ajuster formellement avant qu’elles ne soient manquées et conserver la preuve de tout événement de force majeure. Les rapports trimestriels d’investissement, qui rendent compte de l’utilisation des terres, constituent la première source d’information de l’autorité sur les retards (Rapports et obligations continues).

L’article 82 vise la cessation régulière de l’usage du sol : notamment la dissolution ou la faillite de l’usager du sol, l’expiration de la durée foncière sans prorogation, la résiliation du projet d’investissement, la restitution volontaire du terrain et les terres devenues dangereuses pour la vie humaine. À l’expiration ou en cas de résiliation, ce que l’investisseur peut récupérer au titre de ses bâtiments dépend des conditions de son projet et de son bail.

Indemnisation, aide et réinstallation

L’indemnisation en cas de reprise au titre des articles 78 et 79 et des nouveaux cas prévus par la résolution couvre le terrain, les biens qui y sont édifiés et les pertes résultant de l’interruption de la production et de l’activité, ainsi qu’une aide et, pour les ménages, la réinstallation. L’article 5, paragraphe 3, de la résolution n° 254/2025/QH15 fixe la base de l’indemnisation au titre du terrain : la superficie reprise, la durée d’usage du sol, le prix figurant au barème provincial des prix fonciers multiplié par le coefficient d’ajustement, ainsi que la finalité et la forme d’usage. Avant 2026, un prix foncier spécifique était déterminé pour chaque projet ; l’indemnisation repose désormais sur le barème et le coefficient sans attendre une évaluation spécifique, ce qui est plus rapide mais peut être inférieur à la valeur de marché dans certaines zones (Loyer foncier, prix fonciers et résolution 254).

La forme d’usage est déterminante. Un usager du sol qui détient des terres par attribution moyennant redevance ou par bail à loyer payé en une seule fois est indemnisé au titre du terrain pour la durée restante. Un preneur acquittant un loyer annuel n’est en général pas indemnisé au titre du terrain lui-même, mais au titre de ses coûts d’investissement restants dans le terrain et de ses biens qui y sont édifiés. Les biens sont indemnisés à leur valeur : en vertu de l’article 3, paragraphe 11, de la résolution, un bâtiment qui doit être démoli en tout ou en partie de sorte que le reste ne satisfait plus aux normes techniques est indemnisé au coût d’une construction neuve de standing équivalent, et sinon au montant du préjudice réel selon les règles provinciales. Les provinces fixent des prix unitaires pour les cultures, le bétail et les forêts et arrêtent des mesures d’aide supplémentaires (article 3, paragraphes 11 et 12). Les règles détaillées figurent dans le décret n° 88/2024/ND-CP relatif à l’indemnisation, à l’aide et à la réinstallation, modifié par le décret n° 226/2025/ND-CP et complété par le décret n° 49/2026/ND-CP, ainsi que dans les décisions provinciales prises en application de ces textes.

Les investisseurs qui ont besoin de faire libérer des terrains avancent habituellement les sommes d’indemnisation au titre du plan approuvé. En vertu de l’article 94, paragraphe 2, de la Loi foncière, l’avance est déduite de la redevance d’usage du sol ou du loyer dus, et l’article 3, paragraphe 8, de la résolution applique cette déduction à l’ensemble du projet et à chaque décision foncière. Un investisseur qui avance plus qu’il ne peut déduire doit convenir à l’avance du traitement avec la province.

Le déroulement d’une reprise pour un projet public

1. Planification et plan d’usage des solsLe projet doit relever d’un cas visé aux articles 78 ou 79 ou d’un cas ajouté par la résolution, et figurer dans le plan d’usage des sols et la planification approuvée.
2. Avis de repriseL’autorité compétente notifie l’usager du sol, les propriétaires des biens et les autres intéressés au moins 60 jours avant la décision de reprise pour les terres agricoles et 120 jours pour les terres non agricoles (article 3, paragraphe 9, point a, de la résolution n° 254/2025/QH15, qui réduit les délais de 90 et 180 jours prévus à l’article 85 de la Loi foncière).
3. Levé et inventaireLes agents mesurent le terrain et recensent les biens, cultures et activités affectés ; l’usager du sol doit être présent, vérifier le procès-verbal et y joindre les justificatifs de ses coûts d’investissement.
4. Plan d’indemnisation, affichage et concertationUn plan d’indemnisation, d’aide et de réinstallation est établi sur la base du barème et du coefficient, et affiché au comité populaire de la commune, dans la zone résidentielle et sur le portail de la commune pendant 10 jours ; si des objections subsistent, une concertation est organisée dans les 30 jours suivant la consultation (article 3, paragraphe 9, point b).
5. Approbation et décision de repriseLe plan est approuvé et la décision de reprise prise, normalement seulement après l’approbation du plan et l’organisation de la réinstallation, sous réserve des exceptions prévues à l’article 3, paragraphe 3.
6. Paiement et remiseL’indemnisation et l’aide sont versées et le terrain est remis ; si l’usager refuse, l’autorité peut procéder à l’exécution forcée de la décision selon la procédure prévue par la Loi foncière.
7. Réclamation ou action en justiceL’usager du sol peut présenter une réclamation à l’autorité auteur de la décision puis à son supérieur hiérarchique, ou saisir le tribunal administratif ; la décision reste en général exécutoire dans l’intervalle.

Protection et recours de l’investisseur

En droit vietnamien, un usager du sol peut contester une décision de reprise ou un plan d’indemnisation par une réclamation en vertu de la Loi sur les réclamations, d’abord auprès de l’autorité qui l’a pris puis auprès de l’échelon supérieur, ou engager une procédure devant le tribunal administratif ; depuis le 1er juillet 2025, les affaires administratives en premier ressort sont jugées par les tribunaux régionaux et provinciaux réorganisés (FAQ 71). Les réclamations doivent être présentées dans les délais légaux, et l’investisseur doit conserver les preuves dès le stade de l’inventaire : factures, contrats de construction, évaluations, photographies et comptes attestant de l’investissement dans le terrain.

Au-dessus du droit interne se situent les garanties de la Loi sur l’investissement. L’article 9 de la loi n° 143/2025/QH15 protège les biens détenus régulièrement contre la nationalisation et la confiscation par voie administrative et, lorsque l’État réquisitionne ou reprend des biens pour des raisons de défense, de sécurité ou d’intérêt national, il doit indemniser conformément à la loi. Un investisseur étranger protégé par un traité bilatéral d’investissement ou par un chapitre consacré à l’investissement dans un accord de libre-échange peut également disposer d’une action pour expropriation sans indemnisation, ou pour traitement inéquitable, susceptible d’être portée devant l’arbitrage international (Garanties d’investissement et traités ; chapitre 9). Les actions fondées sur les traités sont un ultime recours, mais structurer l’investissement par l’intermédiaire d’une juridiction protégée et tenir des dossiers en vue d’une éventuelle action ne coûte pas grand-chose au départ (FAQ 50).