Recuperación de tierras, indemnización y falta de uso: cuándo puede el Estado recuperar el suelo, los supuestos añadidos en 2026, incluida la regla del 75 %, la recuperación del suelo sin uso, la indemnización, el apoyo y el reasentamiento, el procedimiento y sus plazos, y los recursos del inversor

La recuperación en un sistema sin propiedad privada

Como la tierra pertenece a todo el pueblo, el Estado no expropia la tierra en el sentido occidental; recupera (thu hồi) los derechos de uso del suelo que previamente otorgó o reconoció. La Ley de Tierras establece de forma exhaustiva cuándo puede hacerlo, y fuera de esos casos la recuperación es ilegal. Para los inversores, el régimen importa en tres sentidos. Es un riesgo para el suelo del que el inversor ya es titular, ya sea por un proyecto público o por el propio retraso del inversor. Es un instrumento en el que el inversor se apoya cuando necesita suelo ocupado por otros, porque el proceso estatal de recuperación e indemnización es la forma en que se libera la mayoría de los emplazamientos de proyectos. Y determina lo que recibe el inversor si se le quita su suelo.

La Ley de Tierras n.º 31/2024/QH15 agrupa la recuperación en cuatro categorías: defensa y seguridad nacionales (artículo 78); desarrollo socioeconómico en interés nacional o público (artículo 79); infracciones de la legislación de tierras (artículo 81); y extinción legal del uso del suelo, renuncia voluntaria y peligro para la vida (artículo 82). La Resolución n.º 254/2025/QH15 añadió supuestos y modificó el procedimiento y la indemnización desde el 1 de enero de 2026.

La recuperación por razones de defensa, seguridad y desarrollo socioeconómico

El artículo 78 permite la recuperación para fines de defensa y seguridad, como bases militares, obras de defensa e instalaciones policiales, y el artículo 3, apartado 1, de la resolución añade los centros de rehabilitación obligatoria de toxicómanos gestionados por las fuerzas armadas. El artículo 79 enumera 31 supuestos de desarrollo socioeconómico en interés nacional o público, desde las infraestructuras de transporte, energía, riego y telecomunicaciones y los equipamientos públicos, pasando por la vivienda social y el reasentamiento, hasta los parques industriales, agrupaciones industriales, parques de alta tecnología y áreas libres de derechos de las zonas económicas (apartado 22), la extracción minera autorizada (apartado 25), los proyectos urbanos de usos mixtos y los proyectos residenciales rurales (apartado 27) y los proyectos aprobados por la Asamblea Nacional o el Primer Ministro (apartado 31). Los proyectos puramente comerciales que quedan fuera de estos supuestos, como un edificio de oficinas o una fábrica independientes, no pueden reunir suelo mediante recuperación estatal y deben construirse sobre suelo del que el inversor ya es titular, que obtiene en subasta o que adquiere mediante acuerdo.

El artículo 3, apartado 2, de la Resolución n.º 254/2025/QH15 añadió tres supuestos: los proyectos en zonas de libre comercio y en el centro financiero internacional; la creación de fondos de suelo para pagar contratos de construcción y transferencia o para arrendar a organizaciones cuyo suelo fue recuperado, de modo que puedan continuar su actividad; y, lo más significativo para los promotores privados, la regla del 75 %. Cuando un inversor ha ido reuniendo suelo para un proyecto mediante acuerdos con los usuarios existentes, ha vencido el plazo para completar los acuerdos (incluida cualquier prórroga) y el inversor ha alcanzado acuerdos respecto de más del 75 % de la superficie y con más del 75 % de los usuarios del suelo, el Consejo Popular provincial puede aprobar la recuperación por el Estado del suelo restante y su asignación o arrendamiento al inversor. Los usuarios que no aceptaron se indemnizan como en una recuperación de los artículos 78 o 79 y, si la indemnización por unidad de superficie es inferior al precio medio pactado con los demás usuarios, reciben la diferencia, que el inversor anticipa y puede incluir en el coste de inversión del proyecto (artículo 3, apartado 7).

La recuperación con estos fines solo puede llevarse a cabo una vez aprobado el plan de indemnización, apoyo y reasentamiento y organizado el reasentamiento, salvo en supuestos definidos: los proyectos nacionales importantes y los proyectos urgentes de inversión pública cuyo plan se haya publicado, los demás proyectos en los que más del 75 % de los usuarios del suelo consientan la recuperación antes de la aprobación y los proyectos que reasientan a los usuarios in situ o a lo largo del trazado de las obras principales (artículo 3, apartado 3).

La recuperación por infracciones, incluido el suelo sin uso

El artículo 81 enumera las infracciones por las que puede recuperarse el suelo: el mantenimiento de un uso no autorizado tras una multa; la continuación de la degradación del suelo tras una multa; la asignación o el arrendamiento a una persona equivocada o por un órgano no autorizado; la recepción de suelo de una persona sin derecho a transmitirlo; permitir la ocupación ilegal de suelo gestionado por el Estado; el incumplimiento de las obligaciones financieras con el Estado; y la falta de uso. En el caso del suelo agrícola, la falta de uso significa 12, 18 o 24 meses consecutivos según el tipo de cultivo, unida a una multa y a no iniciar el uso en el plazo fijado.

Para los inversores, la disposición decisiva es el artículo 81, apartado 8. El suelo asignado, arrendado, convertido o recibido por transmisión para un proyecto de inversión puede recuperarse si no se utiliza durante 12 meses consecutivos desde la entrega física, o si su uso acumula más de 24 meses de retraso respecto del calendario del proyecto de inversión. El inversor puede obtener una prórroga de hasta 24 meses, pero debe pagar al Estado un importe adicional equivalente al canon por uso del suelo o a la renta del período de prórroga. Si al término de la prórroga el suelo sigue sin utilizarse, el Estado lo recupera sin indemnización por el suelo, por los bienes situados en él ni por los costes de inversión restantes en el suelo. Se exceptúa la fuerza mayor (artículo 81, apartado 9), y el Decreto n.º 226/2025/ND-CP aclaró cuándo empieza el período de prórroga. El artículo 3, apartado 10, de la resolución confirma que no se paga indemnización por el suelo en las recuperaciones conforme al artículo 81 o a los apartados 1 y 2 del artículo 82.

La regla interactúa con la Ley de Inversiones, conforme a la cual puede ponerse fin a un proyecto que acumule 24 meses de retraso respecto del calendario de su IRC sin una prórroga aprobada (El certificado de registro de inversión). Por ello, los inversores deben fijar hitos realistas en el IRC y en los documentos del suelo, ajustarlos formalmente antes de incumplirlos y conservar pruebas de cualquier hecho de fuerza mayor. Los informes trimestrales de inversión, que recogen el uso del suelo, son la primera fuente de información de la autoridad sobre los retrasos (Información periódica y obligaciones permanentes).

El artículo 82 regula la extinción legal del uso del suelo: entre otros supuestos, la disolución o la quiebra del usuario del suelo, el vencimiento del plazo del suelo sin prórroga, la terminación del proyecto de inversión, la renuncia voluntaria al suelo y el suelo que se ha vuelto peligroso para la vida. En caso de vencimiento o terminación, lo que el inversor puede recuperar por sus edificios depende de las condiciones de su proyecto y de su arrendamiento.

Indemnización, apoyo y reasentamiento

La indemnización por la recuperación conforme a los artículos 78 y 79 y a los nuevos supuestos de la resolución abarca el suelo, los bienes situados en él y las pérdidas derivadas de la interrupción de la producción y de la actividad, junto con el apoyo y, en el caso de los hogares, el reasentamiento. El artículo 5, apartado 3, de la Resolución n.º 254/2025/QH15 establece la base de la indemnización por el suelo: la superficie recuperada, el plazo de uso del suelo, el precio de la tabla provincial de precios del suelo multiplicado por el coeficiente de ajuste, y la finalidad y la forma de uso. Antes de 2026 se determinaba un precio específico del suelo para cada proyecto; ahora la indemnización se basa en la tabla y el coeficiente sin esperar a una valoración específica, lo que es más rápido, pero puede resultar inferior al valor de mercado en algunas zonas (La renta del suelo, los precios del suelo y la Resolución 254).

La forma de uso es decisiva. El usuario que tiene el suelo por asignación con canon o por arrendamiento con renta de pago único recibe indemnización por el suelo por el plazo restante. Un arrendatario que paga renta anual no recibe, en general, indemnización por el propio suelo, sino por sus costes de inversión restantes en el suelo y por sus bienes situados en él. Los bienes se indemnizan por su valor: conforme al artículo 3, apartado 11, de la resolución, un edificio que deba demolerse total o parcialmente de modo que el resto ya no cumpla las normas técnicas se indemniza al coste de una nueva construcción de calidad equivalente y, en los demás casos, por el daño efectivo con arreglo a las normas provinciales. Las provincias aprueban precios unitarios para cultivos, ganado y bosques y establecen medidas de apoyo adicionales (artículo 3, apartados 11 y 12). Las normas detalladas figuran en el Decreto n.º 88/2024/ND-CP sobre indemnización, apoyo y reasentamiento, modificado por el Decreto n.º 226/2025/ND-CP y completado por el Decreto n.º 49/2026/ND-CP, y en las decisiones provinciales dictadas en su desarrollo.

Los inversores que necesitan liberar suelo suelen anticipar el importe de las indemnizaciones conforme al plan aprobado. Conforme al artículo 94, apartado 2, de la Ley de Tierras, el anticipo se deduce del canon por uso del suelo o de la renta a pagar, y el artículo 3, apartado 8, de la resolución aplica la deducción al conjunto del proyecto y a cada decisión sobre el suelo. El inversor que anticipe más de lo que puede deducir debe acordar previamente con la provincia su tratamiento.

Cómo se desarrolla una recuperación para un proyecto público

1. Planificación y plan de uso del sueloEl proyecto debe estar comprendido en un supuesto de los artículos 78 o 79 o en un supuesto añadido por la resolución, y figurar en el plan de uso del suelo y en la planificación aprobada.
2. Notificación de la recuperaciónLa autoridad competente notifica al usuario del suelo, a los propietarios de los bienes y a los demás interesados al menos 60 días antes de la decisión de recuperación en el caso del suelo agrícola y 120 días en el del suelo no agrícola (artículo 3, apartado 9, letra a), de la Resolución n.º 254/2025/QH15, que acorta los 90 y 180 días del artículo 85 de la Ley de Tierras).
3. Levantamiento e inventarioLos funcionarios miden el suelo y hacen constar los bienes, los cultivos y la actividad afectados; el usuario del suelo debe estar presente, revisar el acta y aportar pruebas de los costes de inversión.
4. Plan de indemnización, publicación y diálogoSe elabora un plan de indemnización, apoyo y reasentamiento sobre la tabla de precios y el coeficiente, que se publica en el Comité Popular municipal y en la zona residencial y en el portal del municipio durante 10 días; si persisten las objeciones, se celebra un diálogo en los 30 días siguientes a la consulta (artículo 3, apartado 9, letra b)).
5. Aprobación y decisión de recuperaciónSe aprueba el plan y se dicta la decisión de recuperación, normalmente solo después de aprobado el plan y organizado el reasentamiento, salvo las excepciones del artículo 3, apartado 3.
6. Pago y entregaSe pagan la indemnización y el apoyo y se entrega el suelo; si el usuario se niega, la autoridad puede ejecutar la decisión conforme al procedimiento de la Ley de Tierras.
7. Reclamación o demandaEl usuario del suelo puede reclamar ante la autoridad que dictó la decisión y después ante su superior, o demandar ante el tribunal contencioso-administrativo; entretanto, la decisión sigue siendo en general ejecutable.

Protección y recursos del inversor

Dentro del derecho vietnamita, el usuario del suelo puede reclamar contra una decisión de recuperación o un plan de indemnización conforme a la Ley de Reclamaciones, primero ante la autoridad que lo dictó y después ante el nivel superior, o acudir al tribunal contencioso-administrativo; desde el 1 de julio de 2025, los asuntos contencioso-administrativos en primera instancia los conocen los tribunales regionales y provinciales reorganizados (pregunta frecuente 71). Las reclamaciones deben presentarse dentro de los plazos legales, y el inversor debe conservar pruebas desde la fase de inventario: facturas, contratos de obra, tasaciones, fotografías y cuentas que acrediten la inversión en el suelo.

Por encima del derecho interno se sitúan las garantías de la Ley de Inversiones. El artículo 9 de la Ley n.º 143/2025/QH15 protege los bienes legítimos frente a la nacionalización y la confiscación por medidas administrativas y, cuando el Estado requisa o recupera bienes por razones de defensa, seguridad o interés nacional, debe indemnizar conforme a la ley. Un inversor extranjero protegido por un tratado bilateral de inversión o por un capítulo de inversiones de un acuerdo de libre comercio puede tener además una reclamación por expropiación sin indemnización, o por trato injusto, que puede hacerse valer mediante arbitraje internacional (Garantías de inversión y tratados; capítulo 9). Las reclamaciones basadas en tratados son un último recurso, pero estructurar la inversión a través de una jurisdicción protegida y llevar los registros pensando en una posible reclamación cuesta poco al principio (pregunta frecuente 50).