Financement de projets, sûretés et centre financier : constitution de sûretés au Vietnam, inscription, interdiction des hypothèques foncières au profit des prêteurs étrangers, agents des sûretés et garanties, et le Centre financier international du Vietnam et son tribunal

Le fondement juridique des sûretés

Les sûretés garantissant l’exécution des obligations sont régies par le Code civil de 2015 (loi n° 91/2015/QH13) et par le décret n° 21/2021/ND-CP, qui précise les dispositions du Code civil relatives à l’exécution des obligations. Le Code civil reconnaît le gage (cầm cố), dans lequel le bien est remis au créancier garanti ; l’hypothèque (thế chấp), dans laquelle le constituant conserve le bien ; les dépôts de garantie et les mécanismes de séquestre ; la réserve de propriété ; le cautionnement (bảo lãnh) ; et d’autres formes. Les banques sont en outre soumises à la loi n° 32/2024/QH15 sur les établissements de crédit, qui contient des règles spécifiques sur les garanties et sur les droits de réalisation des établissements de crédit.

Une sûreté devient opposable aux tiers par son inscription ou, pour un gage, par la prise de possession du créancier garanti, et le rang entre créanciers garantis concurrents suit en général l’ordre dans lequel leurs sûretés sont devenues opposables. L’inscription est régie par le décret n° 99/2022/ND-CP. Les sûretés sur les biens meubles, les créances, les droits contractuels et la plupart des autres actifs sont inscrites en ligne auprès du Département de l’enregistrement des transactions garanties et de l’indemnisation par l’État du ministère de la Justice (anciennement Agence nationale d’enregistrement des transactions garanties). Les hypothèques sur les droits d’usage du sol et sur les biens attachés au sol sont inscrites auprès du bureau d’enregistrement foncier, et certains biens, tels que les aéronefs et les navires de mer, disposent de leurs propres registres. Un nouveau décret destiné à remplacer le décret n° 99/2022/ND-CP est en préparation.

Ce qu’un prêteur peut prendre

Un financement de projet ou d’entreprise type au Vietnam est assorti de sûretés sur les éléments suivants. Terrains et bâtiments : une hypothèque sur les droits d’usage du sol ou les droits au bail et sur les bâtiments et biens attachés, lorsque le régime foncier le permet ; ce qui peut être hypothéqué dépend du mode de détention du terrain, notamment selon que le loyer est payé annuellement ou pour toute la durée (L’audit des titres et les sûretés sur les terrains). Machines, équipements et stocks : une hypothèque sur biens meubles, inscrite auprès du ministère de la Justice. Créances et droits contractuels : des sûretés sur les créances clients, les revenus d’enlèvement, les indemnités d’assurance et les droits au titre des contrats de construction et de fourniture. Comptes bancaires : des sûretés sur les soldes des comptes de l’emprunteur auprès de la banque locale, habituellement assorties d’une convention de contrôle des comptes. Actions ou parts de capital : un gage ou une hypothèque sur le capital du promoteur dans la société vietnamienne, inscrit et appuyé par les statuts de la société. Propriété intellectuelle, lorsqu’elle a de la valeur.

La réalisation obéit aux modalités convenues par les parties et autorisées par le Code civil, notamment la vente aux enchères, la vente par le créancier garanti et l’attribution du bien au créancier garanti en paiement. La réalisation sur des terrains devient fréquemment contentieuse lorsque le constituant ne coopère pas, et la réalisation sur des actions d’une société vietnamienne emporte des conséquences au regard du droit de l’investissement : un prêteur ou un acquéreur étranger qui acquiert les actions peut avoir besoin de l’enregistrement au titre de l’article 21 et doit satisfaire aux conditions d’accès au marché avant la modification de l’immatriculation de la société (Les formes d’investissement).

Hypothèques foncières et prêteurs étrangers

La Loi foncière de 2024 ne permet pas d’hypothéquer des droits d’usage du sol au profit de prêteurs étrangers ; pour les terrains d’une société, le créancier hypothécaire autorisé est, en pratique, un établissement de crédit agréé pour exercer au Vietnam. Un prêteur étranger, qu’il s’agisse d’une banque étrangère, d’une institution de financement du développement ou de la société mère étrangère, ne peut donc pas être le créancier hypothécaire inscrit sur des droits d’usage du sol. La solution de marché est l’agent des sûretés local : un établissement de crédit agréé au Vietnam est désigné en vertu d’une convention d’agent des sûretés pour prendre et détenir l’hypothèque foncière, et habituellement les autres sûretés locales, pour le compte des prêteurs, pour la réaliser sur leurs instructions et pour imputer le produit sur l’emprunt étranger. Le Vietnam n’ayant pas de droit général de la fiducie, le montage repose sur le contrat, et le rôle de l’agent des sûretés, sa responsabilité, son remplacement et l’ordre d’imputation du produit doivent être rédigés avec soin et avec un conseil vietnamien.

La circulaire n° 80/2025/TT-NHNN, en vigueur depuis le 25 janvier 2026, a levé un obstacle pratique : le remboursement du principal d’un emprunt étranger enregistré au moyen de la réalisation d’une sûreté ou d’une garantie, effectuée conformément aux documents de prêt et de sûreté, n’exige plus la modification de l’enregistrement de l’emprunt ; l’emprunteur dépose à la place une notification en ligne auprès de la Banque d’État. La règle est toutefois centrée sur l’emprunteur, de sorte que les prêteurs dépendent de la coopération de celui-ci pour effectuer la notification et doivent prévoir cette obligation dans les documents (Les emprunts étrangers et leur enregistrement auprès de la Banque d’État).

Garanties et structures étrangères

Les garanties sont courantes dans les deux sens. Une société mère étrangère peut garantir un prêt bancaire local consenti à sa filiale vietnamienne ; cela ne soulève aucune question de change vietnamienne tant que la garantie n’est pas appelée, moment auquel le paiement par le garant et toute créance qui en résulte contre la filiale doivent respecter les règles relatives aux emprunts étrangers. Lorsqu’un emprunt étranger consenti à un emprunteur vietnamien est garanti, le délai d’enregistrement de 30 jours ouvrables applicable à un emprunt à moyen ou long terme peut courir à compter de la signature de la garantie, en vertu de la circulaire n° 12/2022/TT-NHNN telle que modifiée. Les banques locales émettent des garanties en faveur de prêteurs étrangers conformément aux règles de la Banque d’État relatives aux garanties bancaires. Le paiement au titre d’une garantie ou issu d’une réalisation peut être reçu en devises par des résidents autorisés par le compte d’emprunt étranger de l’emprunteur, ce que la circulaire n° 80/2025/TT-NHNN prévoit expressément.

Les prêteurs ajoutent fréquemment des éléments étrangers : un gage sur les actions de la société holding étrangère située au-dessus de l’emprunteur vietnamien, qui peut être réalisé en vertu d’un droit étranger sans toucher à l’immatriculation vietnamienne ; des engagements de soutien et d’achèvement du promoteur ; et des accords directs avec les principaux cocontractants du projet. Un emprunteur vietnamien ne peut pas simplement conserver ses revenus sur un compte à l’étranger : les résidents doivent obtenir l’approbation de la Banque d’État pour ouvrir des comptes hors du Vietnam, sauf dans des cas limités, de sorte que des comptes à l’étranger dans le cadre d’un financement requièrent une approbation spécifique. Les conditions d’emprunt à l’étranger limitent par ailleurs l’usage que l’emprunteur peut faire du produit, et une structure de holding dans laquelle une entité locale emprunte pour financer ses sociétés détenues n’est pas autorisée pour les emprunts étrangers.

Mettre en place un ensemble de sûretés pour une facilité étrangère

1. Vérifier les conditions d’emprunt et l’IRCFinalité, marge disponible de capital d’emprunt dans l’IRC et tout plafond de coût en vigueur ; modifiez d’abord l’IRC si nécessaire.
2. Recenser les actifs et le régime foncierTerrains détenus moyennant un loyer annuel ou un loyer payé en une seule fois, bâtiments, machines, créances, comptes, actions ; identifiez les exigences propres à chaque type de sûreté.
3. Désigner l’agent des sûretés localUn établissement de crédit agréé au Vietnam chargé de détenir l’hypothèque foncière et les autres sûretés locales pour le compte des prêteurs en vertu d’une convention d’agent des sûretés.
4. Signer la convention de crédit et les actes de sûretéConvention de crédit, hypothèques, gage sur actions, sûretés sur comptes, cession des créances et des indemnités d’assurance, garanties et accords directs.
5. Enregistrer l’emprunt auprès de la Banque d’ÉtatDans les 30 jours ouvrables suivant la signature (ou celle de la garantie ou de la première convention de tirage) et avant le tirage, en ligne via le Portail national des services publics.
6. Inscrire les sûretésBiens meubles, créances et actions auprès du système d’enregistrement du ministère de la Justice en vertu du décret n° 99/2022/ND-CP ; hypothèques foncières auprès du bureau d’enregistrement foncier.
7. Lever les conditions suspensives et procéder au tirageConfirmation de la Banque d’État, certificats d’inscription des sûretés, autorisations sociales et avis juridiques ; puis premier tirage.
8. Assurer le suiviRendez compte à la Banque d’État, enregistrez les modifications avant l’application des nouvelles conditions, renouvelez les inscriptions lorsque c’est requis et déposez la notification de réalisation si une sûreté est réalisée.

Le Centre financier international du Vietnam

Le Centre financier international du Vietnam (VIFC) est un centre unique doté de pôles à Hô Chi Minh-Ville et à Da Nang, créé par la résolution n° 222/2025/QH15 de l’Assemblée nationale, adoptée le 27 juin 2025 et en vigueur depuis le 1er septembre 2025, et officiellement lancé le 21 décembre 2025. Son régime juridique spécial est fixé par huit décrets du Gouvernement publiés le 18 décembre 2025 : le décret n° 323/2025/ND-CP sur la création et le règlement de fonctionnement ; le décret n° 324/2025/ND-CP sur la politique financière, l’adhésion, la fiscalité, la comptabilité et le bac à sable des technologies financières ; le décret n° 325/2025/ND-CP sur le travail ; le décret n° 326/2025/ND-CP sur le foncier et l’environnement ; le décret n° 327/2025/ND-CP sur l’entrée, la sortie et le séjour ; le décret n° 328/2025/ND-CP sur le centre d’arbitrage international du centre ; le décret n° 329/2025/ND-CP sur l’agrément des banques, la gestion des changes et la lutte contre le blanchiment de capitaux ; et le décret n° 330/2025/ND-CP sur les bourses de marchandises. Des organes exécutifs et de surveillance dédiés administrent le centre. L’inscription en ligne des membres est ouverte depuis août 2026 aux entreprises non financières ; les banques et les institutions financières relèvent d’une procédure d’agrément distincte. Les projets situés dans le centre peuvent également recourir à la procédure d’investissement spéciale prévue par l’article 28 de la Loi sur l’investissement (Le certificat d’enregistrement de l’investissement).

Le régime des changes au sein du centre est nettement plus libéral que dans le reste du pays, et il doit être décrit avec prudence car il est en grande partie nouveau et non éprouvé. La circulaire n° 72/2025/TT-NHNN, publiée et entrée en vigueur le 31 décembre 2025 pour l’application du décret n° 329/2025/ND-CP, permet aux membres de fixer leurs prix, de réaliser des opérations et de régler en devises avec d’autres membres et avec des contreparties étrangères ; les résidents non membres restent soumis aux restrictions générales. Les membres utilisent un compte de capital en devises désigné, ouvert auprès d’une banque membre, pour les emprunts et prêts à l’étranger, les investissements sortants et les investissements dans le reste du Vietnam, ainsi que des comptes de paiement en devises ordinaires pour les autres flux. Les emprunts à l’étranger des membres sont soumis à un régime de déclaration et de compte rendu plutôt qu’à la procédure d’enregistrement, et les membres entièrement détenus par des étrangers peuvent investir à l’étranger sans enregistrement. L’investissement d’un membre dans le reste du Vietnam transite par un compte de capital d’investissement en vertu de la circulaire n° 38/2026/TT-NHNN, de la même manière, pour l’essentiel, que l’investissement étranger (Le compte de capital d’investissement).

Le tribunal spécialisé

La loi n° 150/2025/QH15 sur le tribunal spécialisé du Centre financier international a été adoptée le 11 décembre 2025 et est entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Le tribunal siège à Hô Chi Minh-Ville et a compétence exclusive pour les litiges d’investissement et commerciaux dans lesquels au moins une partie est membre du centre, à condition que le litige ne mette pas en jeu des intérêts de l’État ou des intérêts publics, ainsi que pour la reconnaissance et l’exécution des jugements étrangers et des sentences arbitrales impliquant un membre et pour l’assistance judiciaire à l’arbitrage impliquant un membre. L’anglais est une langue de travail, et les procédures et décisions peuvent être en anglais ou en anglais accompagné d’une traduction en vietnamien. Des juges étrangers peuvent siéger aux côtés de juges vietnamiens, et tous les juges doivent justifier d’au moins dix ans d’expérience des litiges d’investissement et commerciaux. Les parties à des opérations comportant un élément d’extranéité peuvent choisir un droit étranger, sauf pour les droits sur des biens immobiliers, qui relèvent de la loi du lieu de situation du bien. Les décisions rendues en appel sont définitives, sans cassation ni révision. Le fonctionnement pratique dépend de règles de procédure spécifiques de la Cour populaire suprême. Le règlement des litiges en général, y compris l’arbitrage au centre d’arbitrage du centre, est traité au chapitre 9.