Terres agricoles et accumulation foncière : les catégories de terres agricoles, la manière dont une entreprise à capitaux étrangers les obtient, la location et le regroupement des terres des agriculteurs, les limites à l’accumulation par les ménages et les sociétés nationales, la protection et la conversion des rizières, les durées et les loyers, les terres forestières et les surfaces en eau, la construction sur des terres agricoles, et un exemple chiffré de domaine

Les terres agricoles dans la Loi foncière, et qui est considéré comme étranger

L’article 9, paragraphe 2, de la Loi foncière n° 31/2024/QH15 répartit les terres agricoles entre les terres de cultures annuelles (riz et autres cultures annuelles), les terres de cultures pérennes, les terres sylvicoles (forêts à usage spécial, de protection et de production), les terres aquacoles, les terres d’élevage concentré, les terres salinières et les autres terres agricoles. En vertu de l’article 4 du décret n° 102/2024/ND-CP, les rizières spécialisées sont les terres portant deux récoltes de riz ou plus par an, et les autres terres agricoles comprennent les pépinières, les fleurs et plantes ornementales, les serres et autres bâtiments servant à la culture ou à l’élevage (y compris la culture hors-sol) ainsi que les ouvrages agricoles tels que les logements des travailleurs et les entrepôts de produits, de pesticides, d’engrais et de machines. La catégorie détermine ce qui peut être fait sans changement d’affectation des terres et le régime spécial applicable. Le cadre général figure dans Les droits d’usage du sol et la Loi foncière.

La deuxième question préalable est de savoir si la société qui investit est, au regard du droit foncier, une organisation économique à capitaux étrangers. L’article 3, paragraphe 46, de la Loi foncière la définit comme l’organisation économique qui doit remplir les conditions et suivre les procédures applicables aux investisseurs étrangers en vertu de la Loi sur l’investissement pour réaliser un projet utilisant des terres, ce qui, en vertu de l’article 20 de la loi n° 143/2025/QH15, désigne en substance une société détenue à plus de 50 % par des étrangers ; l’article 4, paragraphe 1, point b), traite toute autre organisation économique comme un utilisateur foncier national. Lues ensemble, comme le relève également Global Vietnam Lawyers, ces deux dispositions placent une société détenue à 50 % ou moins par des étrangers dans la catégorie nationale, avec ses voies plus larges, y compris l’achat de terres agricoles. Le seuil prenant en compte les participations détenues par l’intermédiaire d’une société vietnamienne à majorité étrangère, l’actionnariat doit être vérifié avant de concevoir une coentreprise autour de ce seuil. Dans cette section, entreprise à capitaux étrangers désigne une société qui suit les procédures applicables aux investisseurs étrangers.

Comment une entreprise à capitaux étrangers obtient des terres agricoles

En vertu de l’article 180, paragraphe 1, l’organisation, y compris l’entreprise à capitaux étrangers, qui a besoin de terres pour l’agriculture, la sylviculture, l’aquaculture ou la production de sel est examinée par l’État en vue d’un bail pour la réalisation d’un projet d’investissement, sur des terres que le plan provincial d’utilisation des terres destine à cet usage. Un fonds foncier de l’État libéré est habituellement donné à bail par voie d’enchères. Les terres occupées ne sont reprises par l’État que dans les cas prévus à l’article 79 : un domaine agricole ordinaire n’en fait pas partie, mais les points 22 et 23 visent les zones agricoles et sylvicoles de haute technologie, les zones de production et de transformation concentrées à grande échelle desservant plusieurs districts, provinces ou régions, et les projets de culture et de conservation de plantes médicinales. Pour le reste, la voie du bail de l’État fonctionne le mieux sur des terres que l’État détient déjà, telles que les terres restituées par les sociétés agricoles et sylvicoles d’État en vertu de l’article 180, paragraphe 2, et de l’article 181. Une demande de terres sans enchères ni appel d’offres, ou de changement d’affectation des terres, requiert l’approbation de la politique d’investissement par le président du comité populaire provincial en vertu de l’article 24, paragraphe 8, de la Loi sur l’investissement (L’approbation de la politique d’investissement).

L’article 120, paragraphe 2, point a), a toujours permis le paiement du loyer en une seule fois pour toute la durée du bail pour les projets agricoles, sylvicoles, aquacoles et saliniers, conférant un droit d’usage du sol qui peut être cédé, sous-loué, apporté et hypothéqué au profit d’un établissement de crédit agréé au Vietnam (article 41, paragraphe 3). Depuis le 1er janvier 2026, l’article 4, paragraphe 2, de la résolution n° 254/2025/QH15 permet à la plupart des preneurs de choisir l’un ou l’autre mode, de sorte que le choix relève d’une décision de financement (Loyer foncier, prix fonciers et résolution 254).

Les autres voies prévues à l’article 28 s’appliquent également. Une entreprise à capitaux étrangers peut recevoir des droits d’usage du sol à titre d’apport en capital (article 28, paragraphe 1, point đ)), et les particuliers peuvent apporter des droits d’usage du sol à des organisations (article 37, paragraphe 1, point h)). L’article 42, paragraphe 1, ne confère toutefois à la société la plénitude des droits de l’article 41, paragraphe 3, que si les terres apportées proviennent d’une attribution avec redevance ou d’un bail à loyer unique ; les terres agricoles des ménages attribuées sans redevance ne relèvent pas de ce libellé, de sorte que les droits de la société et l’enregistrement doivent être convenus avec le bureau d’enregistrement foncier avant la signature. La société peut également acquérir une société nationale détentrice de terres agricoles, qui conserve ses droits en vertu de l’article 41, paragraphe 4, avec un enregistrement en vertu de l’article 21 de la Loi sur l’investissement lorsque la participation étrangère dépasse 50 %. Elle ne peut pas recevoir de cession de droits d’usage de terres agricoles en dehors des parcs industriels, des pôles industriels et des parcs de haute technologie, car l’article 28, paragraphe 1, point c), limite à ces zones sa voie d’accès par cession (FAQ 48 ; Comment les entreprises à capitaux étrangers accèdent au foncier).

L’article 194 ajoute les zones concentrées de culture, d’élevage, d’aquaculture et de transformation, dont l’aménageur prend à bail des terres de l’État et sous-loue des parcelles à la manière d’un aménageur de parc industriel, les droits de chaque sous-locataire dépendant de son mode de paiement.

Louer les terres des agriculteurs et les regrouper pour la production

La plupart des terres agricoles sont détenues par des ménages en petites parcelles, de sorte que la question pratique est de savoir comment exploiter à grande échelle sans être propriétaire des terres. L’article 37, paragraphe 1, point d), permet au particulier détenant des terres agricoles attribuées dans la limite du quota, reconnues, reçues par cession ou détenues moyennant un paiement unique de donner à bail son droit d’usage du sol et ses biens à d’autres organisations et particuliers, et les praticiens, dont Viet An Law, considèrent que le terme organisations inclut les entreprises à capitaux étrangers. Le bail est un contrat civil, n’a pas à être authentifié par acte notarié et ne peut excéder la durée des droits du bailleur ; le particulier qui loue des terres à l’État moyennant un loyer annuel ne peut sous-louer que ses droits au bail et ses biens (article 37, paragraphe 2, point d)).

L’article 192 qualifie ce mécanisme de concentration des terres agricoles : exploiter une superficie plus importante par voie d’échanges dans le cadre d’un plan de remembrement, de baux de droits d’usage du sol ou d’une coopération de production et d’activité au moyen de droits d’usage du sol, de manière volontaire et transparente. L’organisation ou le particulier qui concentre des terres doit transmettre un plan d’utilisation des terres au comité populaire de la commune aux fins de suivi et convenir des modalités de restitution des terres si leur usage change au sein du groupe des terres agricoles (article 192, paragraphe 4). L’article 77 du décret n° 102/2024/ND-CP énumère ce que doivent couvrir les accords : le mode et la durée pour chaque parcelle, la contribution de chaque titulaire en terres aux voies internes et à l’irrigation, la restitution des terres et les droits et obligations de chaque partie.

Les modèles commerciaux combinent les baux consentis par les ménages, la coopération avec partage de la production, l’agrégation par l’intermédiaire d’une coopérative et l’agriculture contractuelle, dans laquelle la société ne prend aucun droit sur les terres ; les contrats sont traités dans Transformation agroalimentaire, sécurité sanitaire des aliments, coopératives et agriculture contractuelle.

Accumulation : ce que peuvent faire les ménages, les particuliers et les sociétés nationales

L’accumulation de terres agricoles se distingue de la concentration : l’utilisateur foncier acquiert lui-même une exploitation plus importante en recevant des cessions ou des apports en capital de droits d’usage de terres agricoles (article 193). Un particulier peut recevoir des cessions jusqu’à 15 fois le quota d’attribution de l’article 176 pour chaque type de terre, tel que fixé par chaque province (article 177), et peut échanger des terres agricoles avec d’autres particuliers au sein de la province en franchise d’impôt sur le revenu et de droits d’enregistrement (article 47). Le particulier qui n’exploite pas directement et qui reçoit des rizières au-delà du quota doit constituer une organisation économique et faire approuver un plan d’utilisation des rizières (article 45, paragraphe 7).

Une organisation économique nationale n’est soumise à aucun plafond chiffré mais doit disposer d’un plan d’utilisation des terres agricoles précisant la localisation, la superficie, l’objet, le plan de production, le capital, la durée et le calendrier (article 45, paragraphe 6), qui doit être approuvé ou refusé dans un délai de 25 jours (article 78 du décret n° 102/2024/ND-CP) ; depuis le 1er juillet 2025, l’approbation est donnée par le président du comité populaire de l’échelon communal (article 5, paragraphe 1, point a), du décret n° 151/2025/ND-CP). Ce n’est qu’ensuite qu’elle peut convenir de cessions ou d’apports avec les titulaires de terres et les faire enregistrer. En vertu de l’article 45, paragraphe 8, une organisation économique ne peut pas recevoir de cessions de terres forestières de protection ou à usage spécial de particuliers, sauf si une conversion est planifiée. Cette voie est fermée à une société qui suit les procédures applicables aux investisseurs étrangers, ce qui explique pourquoi les groupes étrangers placent si souvent les terres agricoles auprès d’un partenaire national, d’une coopérative ou d’une coentreprise à participation étrangère minoritaire et contractent avec celui-ci.

Rizières : protection, changements de culture et conversion

L’article 182 engage l’État à protéger les rizières et à en restreindre la conversion, et l’article 121, paragraphe 1, soumet à autorisation la conversion de rizières ou de terres forestières en un autre type de terre agricole ainsi que la conversion de toute terre agricole en terre non agricole. Le décret n° 112/2024/ND-CP du 11 septembre 2024 en fixe les modalités.

Changer de culture sans convertir les terres. Un utilisateur peut modifier la structure de ses cultures sur des rizières si les terres peuvent revenir au riz (article 182, paragraphe 5). En vertu de l’article 6 du décret, seules les rizières autres que les rizières spécialisées peuvent passer aux cultures pérennes, aucun changement n’est possible dans les zones planifiées pour le riz à haut rendement et de haute qualité, les changements doivent suivre les plans annuels provinciaux et communaux et être enregistrés auprès de la commune, et la riziculture associée à l’aquaculture peut abaisser jusqu’à 20 % de la superficie de 120 cm au plus. Les terres restent inscrites comme rizières. Les bâtiments directement liés à la production ne peuvent être implantés sur des rizières que dans la mesure autorisée par la province, dans des zones rizicoles concentrées d’au moins 50 hectares, sur un seul niveau et sans sous-sol (article 9).

Convertir des rizières. Un projet requiert une autorisation conforme au plan d’utilisation des terres et, lorsqu’il sollicite des terres de l’État ou un changement d’affectation, une approbation de la politique d’investissement ; la conversion de 500 hectares ou plus de rizières irriguées à deux récoltes requiert l’approbation du Premier ministre (article 24, paragraphe 2, et article 25 de la loi n° 143/2025/QH15), et l’article 4, paragraphe 3, de la résolution n° 254/2025/QH15 a supprimé la résolution distincte du conseil populaire. L’utilisateur qui convertit des rizières spécialisées à un usage non agricole verse un montant fixé par la province à au moins 50 % de la superficie multipliée par le prix des rizières figurant au barème des prix fonciers, dans un délai de 30 jours à compter de la notification et avec des intérêts de retard de 0,03 % par jour ; les projets d’investissement public en sont exonérés (articles 12 et 13 du décret). L’ancienne obligation de plan relatif à la couche arable prévue à l’article 182, paragraphe 4, point a), de la Loi foncière et à l’article 57 de la Loi sur la production végétale a été abrogée à compter du 1er janvier 2026 par la loi n° 146/2025/QH15 (article 15 et article 16, paragraphe 4).

Durées, loyer et obligation d’utiliser les terres

Un bail de l’État pour un projet court pendant la durée du projet, jusqu’à 50 ans, ou jusqu’à 70 ans lorsque la Loi sur l’investissement autorise une durée de projet plus longue (article 172, paragraphe 1, point c)). La prolongation doit être demandée au cours de la dernière année et au moins six mois avant l’expiration ; à défaut de prolongation, les biens non enlevés dans un délai de 24 mois sont perdus sans indemnisation (article 172, paragraphes 3 et 4). Les cultures à cycle long telles que le durian, le café ou le caoutchouc doivent être planifiées en fonction de ces dates.

Le loyer annuel correspond au prix du barème, multiplié par le coefficient annuel et par un pourcentage provincial compris entre 0,25 % et 3 % (article 26 du décret n° 103/2024/ND-CP tel que modifié), fixé par cycles de cinq ans ; pour les surfaces en eau, il est fixé à au moins 20 % du prix unitaire du loyer des terres adjacentes ayant le même objet et la même durée (article 28). Les exonérations de loyer applicables aux projets agricoles figurent dans Incitations à l’investissement et agriculture de haute technologie.

Les terres doivent être utilisées. Le fait de laisser inutilisées des terres de cultures annuelles ou aquacoles pendant 12 mois consécutifs, des terres de cultures pérennes pendant 18 mois ou des terres de plantation forestière pendant 24 mois, et de ne pas respecter le délai fixé par une décision de sanction, constitue un motif de reprise (article 81, paragraphe 7) ; les terres d’un projet inutilisées pendant 12 mois après leur remise, ou présentant un retard de 24 mois sur le calendrier, peuvent être reprises sans indemnisation après une prolongation payante d’une durée maximale de 24 mois (article 81, paragraphe 8 ; Reprise de terres, indemnisation et non-utilisation). Les périodes d’établissement des vergers doivent figurer dans le calendrier du projet.

Terres forestières et surfaces en eau

Forêt de production. L’État donne à bail des terres forestières de production aux organisations économiques et aux particuliers (article 184, paragraphe 2), ainsi qu’aux entreprises à capitaux étrangers pour des projets de boisement de production (article 184, paragraphe 5) ; le projet de boisement d’un investisseur étranger requiert l’approbation de la politique d’investissement par le Premier ministre (article 24, paragraphe 7, et article 25 de la loi n° 143/2025/QH15). Le preneur de terres forestières de production naturelles ne peut pas céder, sous-louer, hypothéquer ni apporter ses droits (article 184, paragraphe 3).

Conversion des espaces forestiers. En vertu de la Loi sur la sylviculture telle que modifiée par la loi n° 146/2025/QH15 à compter du 1er janvier 2026, la conversion doit être conforme au plan sylvicole, provincial ou d’utilisation des terres, faire l’objet d’une décision de principe du conseil populaire provincial (ou de l’approbation de la politique d’investissement du projet lorsque celle-ci relève de l’Assemblée nationale, du Premier ministre ou du conseil populaire), et être précédée du versement de fonds de reboisement compensatoire (articles 19 et 20). Le montant correspond à trois fois la superficie convertie pour les forêts naturelles et à la même superficie pour les peuplements plantés, multipliée par le prix unitaire provincial, et est versé au Fonds provincial de protection et de développement forestiers (article 21). Le président du comité populaire provincial décide des conversions pour les organisations (article 23), et une décision de principe qui n’est pas suivie d’une décision de conversion dans un délai de 24 mois doit être renouvelée (article 20, paragraphe 2).

Surfaces en eau. Les terres d’étangs, de lacs et de lagunes sont données à bail aux organisations économiques et aux entreprises à capitaux étrangers pour l’aquaculture, l’agriculture ou l’agriculture associée à des fins non agricoles (article 188, paragraphe 1), et les terres de surfaces en eau côtières peuvent leur être attribuées ou données à bail (article 189). L’aquaculture marine requiert une attribution de zone maritime en vertu de l’article 44 de la Loi sur la pêche, désormais pour une durée maximale de 50 ans avec des prolongations d’une durée totale maximale de 20 ans (Élevage, aquaculture et santé animale).

Construire sur des terres agricoles et usages combinés

Les serres, les tunnels à filets, les systèmes hors-sol, les étables, les pépinières et les entrepôts de produits, d’intrants et de machines relèvent des autres terres agricoles en vertu de l’article 4, paragraphe 7, du décret n° 102/2024/ND-CP ; ils ne requièrent donc aucune conversion en terres non agricoles, bien que la conversion de rizières ou de terres forestières à ces usages requière une autorisation (article 121, paragraphe 1, point a)) et que les bâtiments doivent respecter le droit de la construction. Les stations de conditionnement, les entrepôts frigorifiques et les usines de transformation sont en général des installations de production non agricoles nécessitant des terres non agricoles, ce qui doit être confirmé auprès de la province dès le départ.

L’article 218 autorise l’utilisation combinée à des fins multiples : les terres agricoles peuvent également servir à des fins commerciales et de services, à l’élevage et aux plantes médicinales, et accueillir des installations solaires, des ouvrages de télécommunications et de l’affichage publicitaire extérieur (article 218, paragraphe 1, point g)). En vertu de l’article 99 du décret n° 102/2024/ND-CP, la superficie combinée ne peut excéder 50 % de la superficie affectée à l’usage principal, les structures doivent être facilement démontables, l’usage ne peut excéder la durée principale, et un plan comportant la remise en état doit être approuvé, pour une organisation par le comité populaire provincial dans un délai de 15 jours, sous réserve des délégations prévues par le décret n° 151/2025/ND-CP. La superficie commerciale, non agricole ou solaire est soumise à un loyer annuel au taux du barème. Les projets d’agritourisme et d’agrivoltaïsme sont habituellement structurés de cette manière.