Tierras agrícolas y acumulación de tierras: las categorías de tierras agrícolas, cómo las obtiene una empresa de capital extranjero, el arrendamiento y la agrupación de tierras de agricultores, los límites a la acumulación por hogares y empresas nacionales, la protección y la conversión de las tierras arroceras, los plazos y la renta, las tierras forestales y las superficies acuáticas, la construcción en tierras agrícolas y un ejemplo práctico de una finca

Las tierras agrícolas en la Ley de Tierras, y quién se considera extranjero

El artículo 9, apartado 2, de la Ley de Tierras n.º 31/2024/QH15 divide las tierras agrícolas en tierras de cultivos anuales (arroz y otros cultivos anuales), tierras de cultivos perennes, tierras forestales (bosques de uso especial, de protección y de producción), tierras acuícolas, tierras de ganadería concentrada, tierras salineras y otras tierras agrícolas. Con arreglo al artículo 4 del Decreto n.º 102/2024/ND-CP, las tierras especializadas en arroz son las que producen dos o más cosechas de arroz al año, y las otras tierras agrícolas comprenden viveros, flores y plantas ornamentales, invernaderos y otras construcciones al servicio del cultivo o la ganadería (incluido el cultivo sin suelo) y obras agrícolas como viviendas para trabajadores y almacenes de productos, plaguicidas, fertilizantes y maquinaria. La categoría determina lo que puede hacerse sin cambiar el uso del suelo y qué régimen especial se aplica. El marco general figura en Los derechos de uso del suelo y la Ley de Tierras.

La segunda cuestión previa es si la sociedad inversora es, a efectos de tierras, una organización económica de capital extranjero. El artículo 3, apartado 46, de la Ley de Tierras la define como una organización económica que debe cumplir las condiciones y seguir los procedimientos aplicables a los inversores extranjeros con arreglo a la Ley de Inversiones para ejecutar un proyecto que utilice tierras, lo que, con arreglo al artículo 20 de la Ley n.º 143/2025/QH15, significa, en líneas generales, una sociedad con más del 50 % de capital extranjero; el artículo 4, apartado 1, letra b), trata a todas las demás organizaciones económicas como usuarios nacionales del suelo. Leídas conjuntamente, como también señala Global Vietnam Lawyers, ambas disposiciones sitúan a una sociedad con una participación extranjera igual o inferior al 50 % en la categoría nacional, con sus vías más amplias, incluida la compra de tierras agrícolas. Como el umbral computa las participaciones a través de una sociedad vietnamita de mayoría extranjera, debe comprobarse el accionariado antes de diseñar una empresa conjunta en torno a él. En esta sección, empresa de capital extranjero significa una sociedad que sigue los procedimientos aplicables a los inversores extranjeros.

Cómo obtiene tierras agrícolas una empresa de capital extranjero

Con arreglo al artículo 180, apartado 1, a una organización, incluida una empresa de capital extranjero, que necesita tierras para la agricultura, la silvicultura, la acuicultura o la producción de sal, el Estado la considera para un arrendamiento destinado a la ejecución de un proyecto de inversión, en tierras que el plan provincial de uso del suelo destine a ese uso. Un fondo de tierras del Estado ya liberado suele arrendarse mediante subasta. El Estado solo recupera tierras ocupadas en los supuestos del artículo 79: una finca agrícola ordinaria no es uno de ellos, pero los apartados 22 y 23 abarcan las zonas agrícolas y forestales de alta tecnología, las zonas de producción y transformación concentradas a gran escala que sirven a varios distritos, provincias o regiones y los proyectos de cultivo y conservación de plantas medicinales. Por lo demás, la vía del arrendamiento estatal funciona mejor en tierras que el Estado ya posee, como las tierras devueltas por empresas agrícolas y forestales estatales con arreglo al artículo 180, apartado 2, y al artículo 181. Una solicitud de tierras sin subasta ni licitación, o de un cambio de uso del suelo, requiere la aprobación de la política de inversión del presidente del Comité Popular provincial con arreglo al artículo 24, apartado 8, de la Ley de Inversiones (Aprobación de la política de inversión).

El artículo 120, apartado 2, letra a), siempre ha permitido el pago de la renta de una sola vez por todo el plazo en los proyectos agrícolas, forestales, acuícolas y salineros, lo que otorga un derecho de uso del suelo que puede transmitirse, subarrendarse, aportarse e hipotecarse a favor de una entidad de crédito autorizada en Vietnam (artículo 41, apartado 3). Desde el 1 de enero de 2026, el artículo 4, apartado 2, de la Resolución n.º 254/2025/QH15 permite a la mayoría de los arrendatarios elegir cualquiera de las dos modalidades, por lo que la elección es una decisión de financiación (Renta del suelo, precios del suelo y Resolución 254).

Las demás vías del artículo 28 también se aplican. Una empresa de capital extranjero puede recibir derechos de uso del suelo como aportación de capital (artículo 28, apartado 1, letra đ)), y las personas físicas pueden aportar derechos de uso del suelo a organizaciones (artículo 37, apartado 1, letra h)). Sin embargo, el artículo 42, apartado 1, solo otorga a la sociedad la totalidad de los derechos del artículo 41, apartado 3, cuando las tierras aportadas proceden de una asignación con canon o de un arrendamiento con pago único; las tierras agrícolas de hogares asignadas sin canon quedan fuera de esa redacción, por lo que los derechos de la sociedad y su inscripción deben acordarse con la oficina de registro de tierras antes de la firma. La sociedad también puede adquirir una sociedad nacional titular de tierras agrícolas, que conserva sus derechos con arreglo al artículo 41, apartado 4, con registro conforme al artículo 21 de la Ley de Inversiones cuando la participación extranjera supere el 50 %. No puede recibir una transmisión de derechos de uso de tierras agrícolas fuera de los parques industriales, los polígonos y los parques de alta tecnología, porque el artículo 28, apartado 1, letra c), limita su vía de transmisión a esas zonas (pregunta frecuente 48; Cómo acceden al suelo las empresas de capital extranjero).

El artículo 194 añade las zonas concentradas de cultivo, ganadería, acuicultura y transformación, cuyo promotor arrienda tierras del Estado y subarrienda parcelas de forma muy similar a como lo hace el promotor de un parque industrial, y los derechos de cada subarrendatario dependen de su modalidad de pago.

El arrendamiento de tierras de agricultores y su agrupación para la producción

La mayoría de las tierras agrícolas las poseen hogares en pequeñas parcelas, por lo que la cuestión práctica es cómo explotar a escala sin ser propietario de la tierra. El artículo 37, apartado 1, letra d), permite a una persona física titular de tierras agrícolas asignadas dentro del límite, reconocidas, recibidas por transmisión o poseídas con pago único arrendar su derecho de uso del suelo y sus activos a otras organizaciones y particulares, y los profesionales, entre ellos Viet An Law, interpretan que el término organizaciones incluye a las empresas de capital extranjero. El arrendamiento es un contrato civil, no requiere legalización notarial y no puede exceder del propio plazo del arrendador; una persona física que arrienda al Estado con renta anual solo puede subarrendar sus derechos de arrendamiento y sus activos (artículo 37, apartado 2, letra d)).

El artículo 192 denomina esto concentración de tierras agrícolas: explotar una superficie mayor mediante permutas con arreglo a un plan de concentración parcelaria, arrendamientos de derechos de uso del suelo o cooperación productiva y empresarial con derechos de uso del suelo, de forma voluntaria y transparente. La organización o la persona que concentra tierras debe remitir un plan de uso del suelo al Comité Popular comunal para su seguimiento y acordar cómo se devolverán las tierras si su uso cambia dentro del grupo agrícola (artículo 192, apartado 4). El artículo 77 del Decreto n.º 102/2024/ND-CP enumera lo que deben abarcar los acuerdos: la modalidad y la duración para cada parcela, la aportación de tierras de cada titular a los caminos internos y al regadío, la devolución de las tierras y los derechos y obligaciones de cada parte.

Los modelos comerciales combinan arrendamientos de hogares, cooperación con reparto de la producción, agregación a través de una cooperativa y agricultura por contrato, en la que la sociedad no adquiere ningún derecho sobre la tierra; los contratos se tratan en Transformación agroalimentaria, inocuidad alimentaria, cooperativas y agricultura por contrato.

Acumulación: lo que pueden hacer los hogares, las personas físicas y las empresas nacionales

La acumulación de tierras agrícolas se distingue de la concentración: el propio usuario del suelo adquiere una explotación mayor recibiendo transmisiones o aportaciones de capital de derechos de uso de tierras agrícolas (artículo 193). Una persona física puede recibir transmisiones de hasta 15 veces el límite de asignación del artículo 176 para cada tipo de tierra, según lo fije cada provincia (artículo 177), y puede permutar tierras agrícolas con otras personas físicas dentro de la provincia sin impuesto sobre la renta ni tasa de registro (artículo 47). Una persona física que no explota directamente la tierra y recibe tierras arroceras por encima del límite debe constituir una organización económica y obtener la aprobación de un plan de uso de las tierras arroceras (artículo 45, apartado 7).

Una organización económica nacional no tiene un límite numérico, pero necesita un plan de uso de tierras agrícolas que indique la ubicación, la superficie, la finalidad, el plan de producción, el capital, el plazo y el calendario (artículo 45, apartado 6), que debe aprobarse o denegarse en un plazo de 25 días (artículo 78 del Decreto n.º 102/2024/ND-CP); desde el 1 de julio de 2025, la aprobación la otorga el presidente del Comité Popular comunal (artículo 5, apartado 1, letra a), del Decreto n.º 151/2025/ND-CP). Solo entonces puede acordar transmisiones o aportaciones con los titulares de las tierras e inscribirlas. Con arreglo al artículo 45, apartado 8, una organización económica no puede recibir de personas físicas transmisiones de tierras forestales de protección o de uso especial, salvo que esté prevista su conversión. Esta vía está cerrada a una sociedad que sigue los procedimientos aplicables a los inversores extranjeros, razón por la cual los grupos extranjeros sitúan con tanta frecuencia las tierras agrícolas en un socio nacional, una cooperativa o una empresa conjunta de participación minoritaria y contratan con ellos.

Tierras arroceras: protección, cambios de cultivo y conversión

El artículo 182 compromete al Estado a proteger las tierras arroceras y a restringir su conversión, y el artículo 121, apartado 1, exige autorización para convertir tierras arroceras o forestales en otro tipo de tierras agrícolas y para convertir cualquier tierra agrícola en tierra no agrícola. El Decreto n.º 112/2024/ND-CP, de 11 de septiembre de 2024, fija los detalles.

Cambiar de cultivo sin convertir la tierra. Un usuario puede modificar su estructura de cultivos en tierras arroceras si la tierra puede volver al arroz (artículo 182, apartado 5). Con arreglo al artículo 6 del decreto, solo las tierras arroceras distintas de las especializadas en arroz pueden pasar a cultivos perennes, no puede modificarse nada en las zonas planificadas para arroz de alto rendimiento y alta calidad, los cambios deben ajustarse a los planes anuales provinciales y comunales e inscribirse en la comuna, y el arroz combinado con la acuicultura permite rebajar hasta el 20 % de la superficie en no más de 120 cm. La tierra sigue inscrita como tierra arrocera. Las construcciones directamente al servicio de la producción solo pueden levantarse en tierras arroceras en la medida en que lo permita la provincia, en zonas arroceras concentradas de al menos 50 hectáreas, en una sola planta y sin sótanos (artículo 9).

Convertir tierras arroceras. Un proyecto necesita una autorización coherente con el plan de uso del suelo y, cuando solicita tierras del Estado o un cambio de uso, la aprobación de la política de inversión; convertir 500 hectáreas o más de tierras de arroz de regadío de dos cosechas requiere la aprobación del Primer Ministro (artículo 24, apartado 2, y artículo 25 de la Ley n.º 143/2025/QH15), y el artículo 4, apartado 3, de la Resolución n.º 254/2025/QH15 suprimió la resolución separada del Consejo Popular. Un usuario que destina tierras especializadas en arroz a un uso no agrícola abona un importe fijado por la provincia no inferior al 50 % de la superficie multiplicada por el precio de la tierra arrocera en la tabla de precios, en un plazo de 30 días desde la notificación y con intereses de demora del 0,03 % diario; los proyectos de inversión pública están exentos (artículos 12 y 13 del decreto). El antiguo requisito del plan de capa arable del artículo 182, apartado 4, letra a), de la Ley de Tierras y del artículo 57 de la Ley de Producción Vegetal se derogó a partir del 1 de enero de 2026 por la Ley n.º 146/2025/QH15 (artículo 15 y artículo 16, apartado 4).

Plazos, renta y obligación de utilizar la tierra

Un arrendamiento estatal para un proyecto tiene la duración del plazo del proyecto, hasta 50 años, o hasta 70 años cuando la Ley de Inversiones permite un plazo de proyecto más largo (artículo 172, apartado 1, letra c)). La prórroga debe solicitarse en el último año y al menos seis meses antes del vencimiento; si no se concede, los activos no retirados en un plazo de 24 meses se pierden sin indemnización (artículo 172, apartados 3 y 4). Los cultivos de ciclo largo, como el durián, el café o el caucho, deben planificarse en función de estas fechas.

La renta anual es el precio de la tabla multiplicado por el coeficiente anual y por un porcentaje provincial del 0,25 % al 3 % (artículo 26 del Decreto n.º 103/2024/ND-CP, en su versión modificada), fijado por ciclos de cinco años; para las superficies acuáticas, se fija en no menos del 20 % del precio unitario de la renta de las tierras colindantes con la misma finalidad y el mismo plazo (artículo 28). Las exenciones de la renta para los proyectos agrícolas figuran en Incentivos a la inversión y agricultura de alta tecnología.

La tierra debe utilizarse. Dejar sin uso las tierras de cultivos anuales o acuícolas durante 12 meses consecutivos, las tierras de cultivos perennes durante 18 meses o las tierras de plantación forestal durante 24 meses, e incumplir el plazo fijado en una resolución sancionadora, es causa de recuperación (artículo 81, apartado 7); las tierras de un proyecto no utilizadas durante 12 meses tras su entrega, o con un retraso de 24 meses respecto del calendario, pueden recuperarse sin indemnización tras una prórroga onerosa de hasta 24 meses (artículo 81, apartado 8; Recuperación de tierras, indemnización y falta de uso). Los períodos de implantación de los huertos deben figurar en el calendario del proyecto.

Tierras forestales y superficies acuáticas

Bosques de producción. El Estado arrienda tierras forestales de producción a organizaciones económicas y personas físicas (artículo 184, apartado 2), y a empresas de capital extranjero para proyectos de forestación productiva (artículo 184, apartado 5); el proyecto de forestación de un inversor extranjero requiere la aprobación de la política de inversión del Primer Ministro (artículo 24, apartado 7, y artículo 25 de la Ley n.º 143/2025/QH15). El arrendatario de un bosque natural de producción no puede transmitir, subarrendar, hipotecar ni aportar sus derechos (artículo 184, apartado 3).

Convertir bosques. Con arreglo a la Ley Forestal, modificada por la Ley n.º 146/2025/QH15 a partir del 1 de enero de 2026, la conversión debe ajustarse al plan forestal, provincial o de uso del suelo, contar con una decisión de política del Consejo Popular provincial (o con la aprobación de la política de inversión del proyecto cuando esta corresponda a la Asamblea Nacional, al Primer Ministro o al Consejo Popular) y producirse tras el pago de los fondos para reforestación compensatoria (artículos 19 y 20). El importe equivale a tres veces la superficie convertida en el caso de los bosques naturales y a la misma superficie en el de los bosques plantados, multiplicada por el precio unitario provincial, y se ingresa en el Fondo provincial de Protección y Desarrollo Forestal (artículo 21). El presidente del Comité Popular provincial decide las conversiones de las organizaciones (artículo 23), y una decisión de política que no vaya seguida de una decisión de conversión en un plazo de 24 meses debe renovarse (artículo 20, apartado 2).

Superficies acuáticas. Las tierras de estanques, lagos y lagunas se arriendan a organizaciones económicas y a empresas de capital extranjero para la acuicultura, la agricultura o la agricultura combinada con fines no agrícolas (artículo 188, apartado 1), y las tierras de superficie acuática costera pueden asignárseles o arrendárseles (artículo 189). La acuicultura marina requiere una asignación de zona marítima con arreglo al artículo 44 de la Ley de Pesca, ahora por un plazo de hasta 50 años con prórrogas que no superen 20 años en total (Ganadería, acuicultura y sanidad animal).

Construir en tierras agrícolas y usos combinados

Los invernaderos, los umbráculos de malla, los sistemas de cultivo sin suelo, los establos, los viveros y los almacenes de productos, insumos y maquinaria son otras tierras agrícolas con arreglo al artículo 4, apartado 7, del Decreto n.º 102/2024/ND-CP, por lo que no requieren conversión a tierras no agrícolas, aunque convertir tierras arroceras o forestales para estos fines requiere autorización (artículo 121, apartado 1, letra a)) y las construcciones deben cumplir la normativa de construcción. Las centrales de envasado, las cámaras frigoríficas y las plantas de transformación son, en general, instalaciones de producción no agrícolas que requieren tierras no agrícolas, lo que debe confirmarse con la provincia desde el principio.

El artículo 218 permite el uso combinado con fines múltiples: las tierras agrícolas también pueden destinarse a fines comerciales y de servicios, a la ganadería y a las plantas medicinales, y pueden albergar instalaciones de energía solar, obras de telecomunicaciones y publicidad exterior (artículo 218, apartado 1, letra g)). Con arreglo al artículo 99 del Decreto n.º 102/2024/ND-CP, la superficie combinada no puede superar el 50 % de la superficie destinada al uso principal, las estructuras deben ser fácilmente desmontables, el uso no puede exceder del plazo principal y debe aprobarse un plan que incluya la restauración, en el caso de una organización por el Comité Popular provincial en un plazo de 15 días, con sujeción a las delegaciones del Decreto n.º 151/2025/ND-CP. La superficie comercial, no agrícola o solar paga una renta anual al precio de la tabla. Los proyectos de agroturismo y agrovoltaicos suelen estructurarse de este modo.