Đất nông nghiệp và tích tụ đất đai: các loại đất nông nghiệp, cách thức doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất nông nghiệp, thuê và tập trung đất của nông dân, giới hạn tích tụ đất đối với hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp trong nước, bảo vệ và chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, thời hạn và tiền thuê đất, đất rừng và đất có mặt nước, xây dựng trên đất nông nghiệp, kèm ví dụ minh họa về một trang trại quy mô lớn

Đất nông nghiệp trong Luật Đất đai và tổ chức được coi là nước ngoài

Khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 chia đất nông nghiệp thành đất trồng cây hằng năm (đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp (đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất), đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Theo Điều 4 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, đất chuyên trồng lúa là đất trồng từ hai vụ lúa trở lên trong một năm, và đất nông nghiệp khác bao gồm đất làm vườn ươm, trồng hoa, cây cảnh, đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ trồng trọt hoặc chăn nuôi (kể cả hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất) và các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp như nhà ở cho người lao động và kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón và máy móc. Loại đất quyết định những hoạt động nào được thực hiện mà không phải chuyển mục đích sử dụng đất và chế độ đặc thù nào được áp dụng. Khuôn khổ chung được trình bày tại mục Quyền sử dụng đất và Luật Đất đai.

Câu hỏi tiên quyết thứ hai là liệu doanh nghiệp đầu tư, xét theo pháp luật đất đai, có phải là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hay không. Khoản 46 Điều 3 Luật Đất đai định nghĩa đây là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất, mà theo Điều 20 Luật số 143/2025/QH15, nói chung là doanh nghiệp có trên 50% vốn nước ngoài; điểm b khoản 1 Điều 4 coi mọi tổ chức kinh tế khác là người sử dụng đất trong nước. Khi đọc cùng nhau, như Global Vietnam Lawyers cũng nhận định, hai quy định này xếp doanh nghiệp có tỷ lệ sở hữu nước ngoài từ 50% trở xuống vào nhóm trong nước, với các phương thức rộng hơn, bao gồm nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Vì ngưỡng này tính cả phần sở hữu thông qua doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ đa số vốn, cần kiểm tra cơ cấu sở hữu vốn trước khi thiết kế cấu trúc liên doanh dựa trên ngưỡng này. Trong mục này, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp thực hiện thủ tục đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Cách thức doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất nông nghiệp

Theo khoản 1 Điều 180, tổ chức, kể cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được Nhà nước xem xét cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, trên diện tích đất mà quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh xác định cho mục đích đó. Quỹ đất đã giải phóng mặt bằng của Nhà nước thường được cho thuê thông qua đấu giá. Nhà nước chỉ thu hồi đất đang có người sử dụng trong các trường hợp quy định tại Điều 79: trang trại thông thường không thuộc các trường hợp này, nhưng khoản 22 và khoản 23 bao gồm khu nông nghiệp, lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao, vùng sản xuất, chế biến tập trung quy mô lớn phục vụ nhiều huyện, nhiều tỉnh hoặc vùng, và dự án trồng, bảo tồn cây dược liệu. Ngoài các trường hợp đó, phương thức Nhà nước cho thuê đất phát huy hiệu quả nhất đối với đất mà Nhà nước đang quản lý, như đất do các công ty nông, lâm nghiệp nhà nước bàn giao lại theo khoản 2 Điều 180 và Điều 181. Việc đề nghị Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, hoặc đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư theo khoản 8 Điều 24 Luật Đầu tư (Chấp thuận chủ trương đầu tư).

Điểm a khoản 2 Điều 120 luôn cho phép trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với dự án nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối, qua đó tạo ra quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn và thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (khoản 3 Điều 41). Kể từ ngày 01/01/2026, khoản 2 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 cho phép phần lớn người thuê đất lựa chọn một trong hai hình thức, do đó việc lựa chọn là một quyết định về tài chính (Tiền thuê đất, giá đất và Nghị quyết 254).

Các phương thức khác tại Điều 28 cũng được áp dụng. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm đ khoản 1 Điều 28), và cá nhân có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào tổ chức (điểm h khoản 1 Điều 37). Tuy nhiên, khoản 1 Điều 42 chỉ trao cho doanh nghiệp đầy đủ các quyền theo khoản 3 Điều 41 khi đất được góp vốn có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần; đất nông nghiệp của hộ gia đình được giao không thu tiền sử dụng đất nằm ngoài phạm vi quy định này, do đó quyền của doanh nghiệp và việc đăng ký cần được thống nhất với văn phòng đăng ký đất đai trước khi ký kết. Doanh nghiệp cũng có thể mua lại doanh nghiệp trong nước đang sử dụng đất nông nghiệp, doanh nghiệp này vẫn giữ các quyền của mình theo khoản 4 Điều 41, với thủ tục đăng ký theo Điều 21 Luật Đầu tư khi tỷ lệ sở hữu nước ngoài vượt quá 50%. Doanh nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao, vì điểm c khoản 1 Điều 28 giới hạn phương thức nhận chuyển nhượng của doanh nghiệp trong các khu này (Câu hỏi số 48; Cách thức tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai).

Điều 194 bổ sung khu, vùng sản xuất tập trung về trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản và chế biến, trong đó chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước và cho thuê lại từng lô đất tương tự như chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, với quyền của từng bên thuê lại phụ thuộc vào hình thức trả tiền thuê đất.

Thuê đất của nông dân và tập trung đất để sản xuất

Phần lớn đất nông nghiệp do hộ gia đình nắm giữ với các thửa nhỏ, do đó câu hỏi thực tế là làm thế nào để sản xuất quy mô lớn mà không cần sở hữu đất. Điểm d khoản 1 Điều 37 cho phép cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, được công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất trả tiền một lần cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản cho tổ chức, cá nhân khác, và những người hành nghề, trong đó có Công ty Luật Việt An, hiểu tổ chức bao gồm cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Hợp đồng thuê là hợp đồng dân sự, không bắt buộc công chứng và không được vượt quá thời hạn sử dụng đất của bên cho thuê; cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền hằng năm chỉ được cho thuê lại quyền thuê và tài sản của mình (điểm d khoản 2 Điều 37).

Điều 192 gọi đây là tập trung đất nông nghiệp: sản xuất trên diện tích lớn hơn thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất theo phương án dồn điền, đổi thửa, thuê quyền sử dụng đất, hoặc hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, trên cơ sở tự nguyện, công khai, minh bạch. Tổ chức, cá nhân tập trung đất phải gửi phương án sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để theo dõi và thỏa thuận về cách thức hoàn trả đất nếu mục đích sử dụng thay đổi trong nhóm đất nông nghiệp (khoản 4 Điều 192). Điều 77 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP liệt kê các nội dung mà thỏa thuận phải có: phương thức và thời hạn đối với từng thửa đất, phần đất mà mỗi người sử dụng đất đóng góp để làm đường giao thông nội đồng và công trình thủy lợi, việc hoàn trả đất và quyền, nghĩa vụ của mỗi bên.

Các mô hình thương mại kết hợp thuê đất của hộ gia đình, hợp tác chia sản phẩm, tập hợp thông qua hợp tác xã và sản xuất theo hợp đồng, trong đó doanh nghiệp không có quyền gì đối với đất; các hợp đồng này được trình bày tại mục Chế biến nông sản, an toàn thực phẩm, hợp tác xã và sản xuất theo hợp đồng.

Tích tụ đất: những gì hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp trong nước được làm

Tích tụ đất nông nghiệp khác với tập trung đất nông nghiệp: chính người sử dụng đất có được diện tích đất lớn hơn thông qua nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 193). Cá nhân được nhận chuyển nhượng đến 15 lần hạn mức giao đất theo Điều 176 đối với mỗi loại đất, theo mức do từng tỉnh quy định (Điều 177), và được chuyển đổi đất nông nghiệp với cá nhân khác trong phạm vi tỉnh mà không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (Điều 47). Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa vượt hạn mức phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được phê duyệt (khoản 7 Điều 45).

Tổ chức kinh tế trong nước không bị giới hạn về diện tích nhưng phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp nêu rõ địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng, phương án sản xuất, vốn, thời hạn và tiến độ (khoản 6 Điều 45); phương án này phải được phê duyệt hoặc từ chối trong thời hạn 25 ngày (Điều 78 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP), và kể từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền phê duyệt thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP). Chỉ sau đó tổ chức kinh tế mới được thỏa thuận nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn với người sử dụng đất và đăng ký. Theo khoản 8 Điều 45, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Phương thức này không áp dụng đối với doanh nghiệp thực hiện thủ tục đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài, và đó là lý do các tập đoàn nước ngoài thường để đất nông nghiệp do đối tác trong nước, hợp tác xã hoặc liên doanh mà phía nước ngoài nắm thiểu số đứng tên và ký hợp đồng với các chủ thể này.

Đất trồng lúa: bảo vệ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng và chuyển mục đích sử dụng

Điều 182 quy định Nhà nước bảo vệ đất trồng lúa và hạn chế chuyển đất trồng lúa sang mục đích khác, và khoản 1 Điều 121 yêu cầu phải được phép khi chuyển đất trồng lúa hoặc đất rừng sang loại đất nông nghiệp khác và khi chuyển bất kỳ loại đất nông nghiệp nào sang đất phi nông nghiệp. Nghị định số 112/2024/NĐ-CP ngày 11/9/2024 quy định chi tiết các nội dung này.

Chuyển đổi cơ cấu cây trồng mà không chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa nếu bảo đảm điều kiện để có thể trồng lúa trở lại (khoản 5 Điều 182). Theo Điều 6 Nghị định, chỉ đất trồng lúa không phải đất chuyên trồng lúa mới được chuyển sang trồng cây lâu năm, không được chuyển đổi tại vùng quy hoạch trồng lúa năng suất, chất lượng cao, việc chuyển đổi phải phù hợp với kế hoạch hằng năm của tỉnh và của xã và phải được đăng ký với Ủy ban nhân dân cấp xã, và mô hình trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản được hạ thấp tối đa 20% diện tích với độ sâu không quá 120 cm. Đất vẫn được ghi nhận là đất trồng lúa. Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất chỉ được xây dựng trên đất trồng lúa theo quy định của tỉnh, tại vùng trồng lúa tập trung có quy mô từ 50 ha trở lên, có một tầng và không có tầng hầm (Điều 9).

Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa. Dự án phải được phép chuyển mục đích phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và, khi đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, phải được chấp thuận chủ trương đầu tư; việc chuyển mục đích sử dụng từ 500 ha đất chuyên trồng lúa nước từ hai vụ trở lên phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận (khoản 2 Điều 24 và Điều 25 Luật số 143/2025/QH15), và khoản 3 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã bỏ yêu cầu phải có nghị quyết riêng của Hội đồng nhân dân. Người sử dụng đất chuyển đất chuyên trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp phải nộp một khoản tiền do tỉnh quy định, không thấp hơn 50% của diện tích nhân với giá đất trồng lúa trong bảng giá đất, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, nếu chậm nộp thì phải nộp tiền chậm nộp 0,03%/ngày; dự án đầu tư công được miễn (Điều 12 và Điều 13 Nghị định). Yêu cầu trước đây về phương án sử dụng tầng đất mặt tại điểm a khoản 4 Điều 182 Luật Đất đai và Điều 57 Luật Trồng trọt đã được bãi bỏ từ ngày 01/01/2026 bởi Luật số 146/2025/QH15 (Điều 15 và khoản 4 Điều 16).

Thời hạn, tiền thuê đất và nghĩa vụ sử dụng đất

Thời hạn Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án là thời hạn hoạt động của dự án, tối đa 50 năm, hoặc tối đa 70 năm khi Luật Đầu tư cho phép thời hạn hoạt động của dự án dài hơn (điểm c khoản 1 Điều 172). Việc gia hạn phải được đề nghị trong năm cuối cùng và chậm nhất sáu tháng trước khi hết hạn; nếu không được gia hạn, tài sản không được di dời trong thời hạn 24 tháng sẽ bị mất mà không được bồi thường (khoản 3 và khoản 4 Điều 172). Các loại cây trồng có chu kỳ dài như sầu riêng, cà phê hoặc cao su cần được lên kế hoạch căn cứ vào các mốc thời gian này.

Tiền thuê đất hằng năm được tính bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm và tỷ lệ phần trăm do tỉnh quy định từ 0,25% đến 3% (Điều 26 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung), được ổn định theo chu kỳ năm năm; đối với diện tích có mặt nước, đơn giá thuê không thấp hơn 20% đơn giá thuê của loại đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và thời hạn (Điều 28). Việc miễn tiền thuê đất đối với dự án nông nghiệp được trình bày tại mục Ưu đãi đầu tư và nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Đất phải được đưa vào sử dụng. Việc để đất trồng cây hằng năm hoặc đất nuôi trồng thủy sản không sử dụng trong 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm trong 18 tháng hoặc đất trồng rừng trong 24 tháng, và không khắc phục trong thời hạn ghi trong quyết định xử phạt, là căn cứ thu hồi đất (khoản 7 Điều 81); đất dự án không được sử dụng trong 12 tháng kể từ khi nhận bàn giao, hoặc chậm tiến độ 24 tháng, có thể bị thu hồi mà không được bồi thường sau thời gian gia hạn có nộp tiền tối đa 24 tháng (khoản 8 Điều 81; Thu hồi đất, bồi thường và đất chậm đưa vào sử dụng). Thời gian kiến thiết vườn cây cần được đưa vào tiến độ dự án.

Đất rừng và đất có mặt nước

Rừng sản xuất. Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân thuê đất rừng sản xuất (khoản 2 Điều 184), và cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê để thực hiện dự án trồng rừng sản xuất (khoản 5 Điều 184); dự án trồng rừng của nhà đầu tư nước ngoài phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư (khoản 7 Điều 24 và Điều 25 Luật số 143/2025/QH15). Người thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền của mình (khoản 3 Điều 184).

Chuyển mục đích sử dụng rừng. Theo Luật Lâm nghiệp được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 146/2025/QH15 từ ngày 01/01/2026, việc chuyển mục đích sử dụng rừng phải phù hợp với quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch sử dụng đất, có quyết định chủ trương của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án trong trường hợp thẩm quyền đó thuộc Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc Hội đồng nhân dân) và chỉ được thực hiện sau khi đã nộp tiền trồng rừng thay thế (Điều 19 và Điều 20). Số tiền này được tính bằng ba lần diện tích chuyển mục đích đối với rừng tự nhiên và bằng diện tích chuyển mục đích đối với rừng trồng, nhân với đơn giá do tỉnh quy định, và được nộp vào Quỹ Bảo vệ và Phát triển rừng cấp tỉnh (Điều 21). Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích sử dụng rừng đối với tổ chức (Điều 23), và quyết định chủ trương không được tiếp nối bằng quyết định chuyển mục đích sử dụng rừng trong thời hạn 24 tháng phải được xem xét lại (khoản 2 Điều 20).

Đất có mặt nước. Đất có mặt nước là ao, hồ, đầm, phá được cho tổ chức kinh tế và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê để nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp hoặc sản xuất nông nghiệp kết hợp với mục đích phi nông nghiệp (khoản 1 Điều 188), và đất có mặt nước ven biển có thể được giao hoặc cho các chủ thể này thuê (Điều 189). Nuôi trồng thủy sản trên biển phải được giao khu vực biển theo Điều 44 Luật Thủy sản, nay với thời hạn tối đa 50 năm và tổng thời gian gia hạn không quá 20 năm (Chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản và thú y).

Xây dựng trên đất nông nghiệp và sử dụng đất kết hợp

Nhà kính, nhà lưới, hệ thống trồng trọt không trực tiếp trên đất, chuồng trại, vườn ươm và kho chứa nông sản, vật tư đầu vào và máy móc thuộc đất nông nghiệp khác theo khoản 7 Điều 4 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, do đó không phải chuyển sang đất phi nông nghiệp, mặc dù việc chuyển đất trồng lúa hoặc đất rừng sang các mục đích này phải được phép (điểm a khoản 1 Điều 121) và công trình phải đáp ứng quy định của pháp luật về xây dựng. Nhà sơ chế, đóng gói, kho lạnh và nhà máy chế biến nhìn chung là cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cần đất phi nông nghiệp, điều này cần được xác nhận với tỉnh ngay từ đầu.

Điều 218 cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích: đất nông nghiệp có thể đồng thời được sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi và trồng cây dược liệu, và có thể lắp đặt điện mặt trời, công trình viễn thông và quảng cáo ngoài trời (điểm g khoản 1 Điều 218). Theo Điều 99 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, diện tích sử dụng kết hợp không được vượt quá 50% diện tích sử dụng vào mục đích chính, công trình phải dễ tháo dỡ, thời hạn sử dụng kết hợp không được vượt quá thời hạn sử dụng đất của mục đích chính, và phương án sử dụng đất kết hợp, bao gồm cả nội dung khôi phục đất, phải được phê duyệt, đối với tổ chức là do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trong thời hạn 15 ngày, tùy theo việc phân cấp tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. Diện tích sử dụng vào mục đích thương mại, phi nông nghiệp hoặc điện mặt trời phải nộp tiền thuê đất hằng năm theo giá trong bảng giá đất. Các dự án du lịch nông nghiệp và nông nghiệp kết hợp điện mặt trời thường được cấu trúc theo cách này.