Baux commerciaux, bureaux et logement : la location de bâtiments en droit des contrats, les sous-baux de droits fonciers, le dépôt du bail auprès de la RRA, les loyers en francs rwandais selon les règles de change de 2025, l’impôt sur les revenus locatifs, la TVA et l’impôt foncier, les copropriétés, le logement des expatriés et les incitations au logement abordable

Le droit applicable au bail d’un bâtiment

La plupart des investisseurs étrangers au Rwanda commencent dans des locaux loués : un bureau dans une tour de Kigali, un entrepôt près de l’aéroport ou une parcelle viabilisée dans une zone économique spéciale, et des logements pour le personnel expatrié. Ce guide n’a trouvé aucune loi rwandaise consacrée aux baux commerciaux, avec des durées fixes, un droit au maintien dans les lieux ou un encadrement des loyers comme il en existe dans d’autres pays. Le bail d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est donc un contrat, régi par la loi n° 45/2011 du 25/11/2011 régissant les contrats (Journal officiel nº 04 bis du 23/01/2012) et, surtout, par ce que les parties écrivent. Les préavis, les dépôts de garantie, la révision du loyer, les obligations de réparation, les facultés de résiliation et les conséquences d’un manquement relèvent du bail lui-même ; ce guide n’indique pas de valeurs par défaut, faute de règle légale vérifiée. La formation, l’interprétation et les sanctions des contrats en général sont traitées dans Les contrats commerciaux au Rwanda, et les options judiciaires et arbitrales pour un litige locatif dans Le système judiciaire et le choix de la juridiction.

Trois lois ajoutent des règles impératives. La loi foncière régit tout bail ou sous-bail de droits fonciers ; la loi fiscale relative aux entités décentralisées exige que le bail soit écrit et déposé ; et les règles de change de 2025 déterminent la devise dans laquelle le loyer peut être fixé et payé. Chacune est examinée ci-dessous, suivie des lots de copropriété, du logement des expatriés et du logement abordable.

Les baux et sous-baux de droits fonciers

Lorsque le locataire prend la terre elle-même, et pas seulement un espace dans un bâtiment, la loi foncière s’applique. L’article 21 range le bail et le sous-bail parmi les modes de transfert des droits fonciers, l’article 22 exige le consentement de toutes les personnes inscrites sur le titre (et des deux époux lorsqu’ils détiennent conjointement, même si l’un n’est pas inscrit), et l’article 26 permet au titulaire d’un bail emphytéotique ou de la pleine propriété de consentir un sous-bail par contrat écrit. Un sous-bail consenti par le représentant d’un mineur ou d’une personne dépourvue de capacité juridique ne peut excéder cinq ans, renouvelables (article 27). Un sous-bail de terres agricoles, d’élevage ou forestières de cinq ans ou plus doit être inscrit au registre foncier, l’inscription d’un sous-bail plus court étant facultative (article 28) ; l’arrêté ministériel n° 009/MoE/22 du 12/05/2022 fixe les modalités de sous-location des terres agricoles.

Pour les autres terres, la loi foncière n’exige pas expressément l’enregistrement d’un sous-bail, mais l’article 24 dispose qu’une mutation de droits fonciers est valable dès son enregistrement au registre foncier. Un locataire qui prend un bail à construction de longue durée sur une parcelle commerciale, ou qui entend hypothéquer son droit ou bâtir sur la terre, devrait donc faire enregistrer son droit afin qu’il soit opposable aux acquéreurs, aux prêteurs et à l’État. La procédure figure dans L’enregistrement foncier, les titres et l’audit préalable.

Un sous-bail ne peut jamais être plus long ni plus fort que le bail principal. Les baux emphytéotiques de terrains résidentiels, commerciaux et industriels durent 49 ans en vertu de l’article 18 de l’arrêté du Premier ministre n° 008/03 du 03/07/2022, et un titulaire étranger qui ne présente pas de demande écrite au moins 90 jours avant l’expiration perd ses droits (article 20). Un locataire devrait vérifier la durée restante du bailleur et, lorsque celui-ci est étranger, sa situation au regard du renouvellement.

Le bail écrit et le dépôt dans les 15 jours

L’article 41 de la loi n° 048/2023 du 05/09/2023 déterminant les sources de revenus et le patrimoine des entités décentralisées dispose qu’un contrat de location d’un bien immeuble est écrit et signé par les parties, et qu’une copie est remise à l’administration fiscale dans les 15 jours de sa signature. La règle est conçue comme une obligation fiscale du bailleur, puisque la Rwanda Revenue Authority (RRA) perçoit l’impôt sur les revenus locatifs pour les districts, mais un locataire société devrait demander la preuve du dépôt : un bail non déposé est un signal d’alerte lors d’un audit préalable et ouvre la porte à des litiges sur le loyer réellement convenu. Un arrangement oral ou non signé pour un bâtiment commercial ne devrait pas être accepté.

Lorsque les locaux sont hypothéqués, le prêteur du bailleur compte aussi. Le guide du Rwanda Development Board (RDB) sur la loi relative aux hypothèques indique qu’une fois un bien inscrit au registre des hypothèques, le propriétaire ne peut le céder, le vendre, le donner à bail ou en faire donation sans l’accord préalable du prêteur, et l’article 7 de la loi n° 10/2009 du 14/05/2009 relative aux hypothèques interdit aux deux parties d’exercer d’autres droits sur la garantie pendant la durée prévue au contrat d’hypothèque. Un locataire devrait consulter le registre des hypothèques et, pour un bail important, obtenir le consentement du prêteur (Hypothèques, sûretés et activité immobilière).

Le loyer en francs rwandais : les règles de change de 2025

Les loyers à Kigali sont depuis longtemps annoncés en dollars américains. Cette pratique comporte désormais un risque réel. L’article 39(6) de la loi n° 033/2026 du 24/07/2026 régissant la Banque nationale du Rwanda présume que toute obligation ou opération monétaire au Rwanda est exprimée et réglée en francs rwandais, sauf disposition contraire d’autres lois, et l’ancienne tolérance pour une devise « légalement convenue entre les parties » a disparu. Le règlement n° 89/2025 du 23/05/2025 modifiant le règlement n° 42/2022 relatif aux opérations de change définit la tarification en devises comme incluant l’affichage, l’annonce, la publicité, la demande, la facturation et la fixation des prix contractuels en devises. La tarification sans autorisation est punie d’une amende de 5 000 000 RWF, ou de 10 000 000 RWF en cas de récidive, et les opérations sans autorisation d’une amende de 50 % du montant, ou de 100 % en cas de récidive (nouvel article 34).

Les exceptions figurent dans la directive n° 4230/2025-00042 du 17/09/2025 de la Banque nationale du Rwanda (BNR). Son article 4 répute autorisées à effectuer des opérations en devises certaines personnes, notamment les sociétés immobilières titulaires d’un certificat d’investissement du RDB les autorisant à opérer en devises, les fournisseurs des missions diplomatiques et des organisations internationales, les fournisseurs des expatriés et des personnes ayant des revenus de source étrangère, et toute personne que la BNR autorise. Même un bailleur autorisé ne peut refuser les francs rwandais ni imposer un paiement en devises, sauf accord des parties, et tout prix affiché en devises doit aussi indiquer l’équivalent en francs au taux moyen quotidien de la BNR, sans majoration. Les autres peuvent présenter une demande à la BNR par son portail de correspondance électronique ; la BNR statue dans les 20 jours ouvrables, délai prorogeable une fois de 10 jours, après quoi le silence vaut approbation. Les contrats antérieurs à la directive disposaient de six mois à compter de sa publication pour se mettre en conformité (article 12) ; la date de sa publication au Journal officiel n’a pas été trouvée, mais, quelle que soit la lecture retenue, ce délai avait expiré bien avant le 10 octobre 2026. Le régime complet figure dans La réglementation des changes.

L’impôt sur les loyers : impôt sur les revenus locatifs, impôt sur les sociétés, TVA et impôt foncier

Qui paie quoi dépend du bailleur. Un bailleur personne physique, ou une autre personne non soumise à l’impôt sur les sociétés, paie au district l’impôt sur les revenus locatifs prévu aux articles 39 à 46 de la loi n° 048/2023 sur les revenus tirés de bâtiments, d’aménagements et d’autres biens immeubles loués au Rwanda. Les taux sont de 0 % sur les revenus locatifs annuels jusqu’à 180 000 RWF, 20 % de 180 001 RWF à 1 000 000 RWF et 30 % au-delà de 1 000 000 RWF (article 42). Le montant imposable correspond aux loyers bruts diminués d’un forfait de 50 % pour l’entretien et la maintenance, et des intérêts bancaires effectivement payés sur un prêt destiné à construire ou acheter le bien (article 43). La déclaration est due au plus tard le 31 janvier de chaque année (article 44). Un bailleur société intègre en revanche les loyers dans son bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés.

La taxe sur la valeur ajoutée suit le type de location. Depuis que la loi n° 009/2025 du 27/05/2025 a modifié la loi n° 049/2023 relative à la taxe sur la valeur ajoutée avec effet au 29 mai 2025, les locations résidentielles de plus de 90 jours restent exonérées : un bailleur de bureaux, de commerces ou d’entrepôts immatriculé à la TVA facture donc la TVA au taux normal de 18 %, que le locataire immatriculé à la TVA peut généralement récupérer (La TVA et la facturation électronique). L’impôt sur les biens immeubles est dû par le propriétaire, l’usufruitier ou le propriétaire réputé, au taux de 0,3 % de la valeur marchande d’un bâtiment commercial et de sa parcelle et de 0,1 % pour les locaux industriels (article 16), l’impôt foncier sur la parcelle étant fixé par le conseil dans les tranches nationales ; tous deux sont déclarés et payés au plus tard le 31 décembre. Un bail devrait préciser expressément si ces impôts sont répercutés sur le locataire. Les taux et les tranches figurent dans Fiscalité foncière et immobilière et frais de mutation.

Les lots de copropriété : bureaux et appartements dans des immeubles partagés

De nombreux bureaux et appartements de Kigali sont des lots d’immeubles divisés en vertu de la loi n° 15/2010 du 07/05/2010 portant création et organisation des copropriétés et fixant les procédures de leur enregistrement (Journal officiel n° spécial du 14/05/2010). Un lot peut être vendu, donné à bail ou hypothéqué (article 16), et chaque lot avec sa quote-part des parties communes est enregistré comme une parcelle distincte et imposé séparément (article 25). L’article 25 rend aussi les propriétaires, les locataires et les preneurs redevables des impôts afférents à un lot : un locataire d’un lot devrait donc exiger du propriétaire qu’il les maintienne payés. Les parcelles de copropriété et leurs parties communes sont exonérées de l’impôt sur les biens immeubles en vertu de l’article 12 de la loi n° 048/2023, ce qui laisse les lots eux-mêmes imposables.

La question de savoir si une personne physique étrangère peut acheter un lot résidentiel pour son usage personnel est moins claire que ne le laissent entendre de nombreuses brochures commerciales. La loi foncière ne confère aux étrangers des droits sur la terre que par bail emphytéotique ou concession et uniquement à des fins d’investissement (article 16) ; la catégorie des personnes à valeur nette élevée de l’article 2(22) de la loi n° 006/2021 vise l’acquisition d’un bien immobilier haut de gamme d’au moins 500 000 USD, mais ne change pas le régime foncier admis par la loi foncière. Ce guide n’a trouvé aucune disposition traitant en tant que tel de l’achat d’un lot de copropriété résidentiel par un étranger : un acquéreur étranger devrait donc obtenir de l’Autorité nationale foncière (NLA) la confirmation écrite que la mutation sera enregistrée avant de verser un acompte (L’accès des investisseurs étrangers au foncier).

Le logement du personnel expatrié

Une personne physique étrangère peut louer une maison ou un appartement sans restriction : l’article 16 de la loi foncière limite les droits fonciers d’un étranger, et non la location de bâtiments. C’est le traitement fiscal que les employeurs doivent anticiper. En vertu de l’article 18 de la loi n° 027/2022 du 20/10/2022 portant impôts sur le revenu, le logement fourni par l’employeur est un avantage en nature évalué à 20 % de la rémunération en espèces du salarié, et le loyer versé directement par l’employeur au bailleur est imposé comme un revenu en espèces : une indemnité de logement ou un bail payé par la société entre donc dans l’assiette de la PAYE (L’impôt sur le revenu des personnes physiques, la PAYE et les expatriés). Lorsque l’employeur paie le loyer en devises à un bailleur personne physique, ce bailleur doit lui-même relever d’une catégorie autorisée ; les fournisseurs des expatriés sont réputés autorisés en vertu de la directive de 2025, mais les conditions relatives à l’équivalent en francs et à l’interdiction de refus s’appliquent toujours.

Le logement abordable et les promoteurs immobiliers

Le logement abordable est l’un des douze secteurs économiques prioritaires de l’article 4 de la loi n° 006/2021 du 05/02/2021 relative à la promotion et à la facilitation des investissements, et l’annexe de cette loi accorde aux investisseurs enregistrés qui développent des logements abordables et remplissent ses critères un taux préférentiel d’impôt sur les sociétés de 15 %. Le soutien public aux projets de logement abordable est organisé par les instructions du Premier ministre n° 004/03 de 2015, que le MININFRA cite parmi les textes relatifs au logement ; ce guide n’en a pas examiné le texte actuel. Les promoteurs qui construisent pour vendre ou louer ont également besoin de l’autorisation de promotion immobilière prévue à l’article 30 de la loi n° 10/2012 du 02/05/2012 régissant l’urbanisme et la construction au Rwanda, examinée avec les incitations et le financement du promoteur dans Hypothèques, sûretés et activité immobilière et Les incitations à l’investissement.