Fiscalité foncière et immobilière et frais de mutation : l’impôt sur les biens immeubles en vertu de la loi n° 048/2023, les tranches d’impôt foncier de 0 à 80 RWF par mètre carré, les taux de 0,1 % à 0,5 % de la valeur marchande, les exonérations, les cycles d’évaluation quinquennaux, l’impôt de 2 % et de 2,5 % sur la vente d’un bien immeuble, l’impôt sur les revenus locatifs, la TVA et les plus-values

Des redevances emphytéotiques à l’impôt foncier : le cadre actuel

L’article 48 de la loi n° 27/2021 du 10/06/2021 régissant les terres oblige tout titulaire de droits fonciers « à payer l’impôt foncier et les redevances conformément aux lois applicables ». Des guides plus anciens, et certaines FAQ pour investisseurs, décrivent encore une redevance annuelle payée à l’État sur les baux emphytéotiques. Aucun texte en vigueur instituant une redevance annuelle distincte n’a été identifié ; la charge récurrente sur la terre est l’impôt sur les biens immeubles en vertu de la loi n° 048/2023 du 05/09/2023 déterminant les sources de revenus et le patrimoine des entités décentralisées, entrée en vigueur à sa publication au Journal officiel n° spécial du 14/09/2023, qui a abrogé la loi n° 75/2018 du 07/09/2018. Le paquet fiscal national de mai 2025 ne l’a pas modifiée.

L’impôt foncier, l’impôt sur les revenus locatifs et l’impôt sur la licence commerciale sont des recettes des districts et de la Ville de Kigali (article 5), mais la Rwanda Revenue Authority (RRA) les établit et les perçoit en tant qu’administration fiscale des entités décentralisées. Les déclarations sont déposées et les avis d’imposition émis par le système automatisé de gestion des impôts des collectivités locales de la RRA, et le paiement peut se faire par mobile money, banque en ligne et canaux analogues. Les frais des services locaux, comme les permis de construire, sont fixés séparément par l’arrêté présidentiel n° 075/01 du 04/12/2023, en vertu de l’article 48 de la loi n° 048/2023.

Qui paie, et sur quelle base

L’impôt est établi et payé par le propriétaire, l’usufruitier ou toute autre personne considérée comme propriétaire (article 6). Sont considérés comme propriétaires notamment le titulaire dont le titre n’a pas encore été transféré à son nom, la personne qui occupe le bien en qualité de propriétaire depuis au moins deux ans lorsque le propriétaire légal est inconnu, le mandataire d’un propriétaire qui vit à l’étranger, l’usufruitier et l’administrateur d’un bien abandonné (article 9). Un propriétaire vivant à l’étranger peut désigner un mandataire au Rwanda, qui doit remplir les obligations fiscales du propriétaire (article 6(2)). Les copropriétaires désignent un représentant (article 8). En cas de mutation en cours d’année, l’acquéreur est redevable à compter de la date de la mutation, tandis que l’ancien propriétaire reste redevable des amendes et intérêts liés à ses propres manquements (article 10).

L’article 11 fixe quatre bases : la valeur marchande d’un bâtiment et de sa parcelle ; la superficie d’un terrain destiné à la construction mais non bâti ; la superficie d’un terrain non destiné à l’usage résidentiel ; et la superficie d’une parcelle portant un bâtiment lui-même exonéré. Lorsqu’un bien se compose d’une parcelle et d’un bâtiment, tous deux imposables, l’impôt est calculé sur la valeur marchande de l’ensemble (article 11(2)) : un bien commercial ou résidentiel bâti paie donc un pourcentage de sa valeur, tandis qu’un terrain à bâtir vacant, et la parcelle sous un logement familial exonéré, paient l’impôt foncier au mètre carré.

Les taux applicables aux bâtiments

L’article 16 fixe les taux sur la valeur marchande du bâtiment et de la parcelle : 0,5 % pour l’usage résidentiel, 0,3 % pour l’usage commercial et 0,1 % pour l’usage industriel et pour les bâtiments et parcelles appartenant aux micro-entreprises et aux petites entreprises. Une micro-entreprise réalise un chiffre d’affaires de 12 000 000 RWF ou moins par période d’imposition, et une petite entreprise entre 12 000 001 RWF et 20 000 000 RWF (article 2). Une parcelle et un bâtiment résidentiels « de trois étages » sont imposés à 0,25 %, et ceux de plus de trois étages à 0,1 %, afin d’encourager la densification. Les machines et équipements fixés à un bâtiment commercial ou industriel sont exclus de sa valeur imposable.

Deux définitions comptent en pratique. Un bâtiment commercial ou industriel est celui que l’autorité compétente a autorisé à cette fin et pour lequel elle a délivré le permis d’occupation, et un bâtiment résidentiel est celui qui a atteint un stade permettant l’occupation (article 2). Le texte vise les bâtiments résidentiels « de trois étages » ; un résumé de la RRA de 2023 décrivait la tranche comme les bâtiments « ne dépassant pas trois étages ». Selon le libellé du Journal officiel, les maisons de plain-pied et à un étage qui ne sont pas le logement exonéré du propriétaire sont imposées à 0,5 % ; les propriétaires de telles maisons devraient vérifier le traitement actuellement appliqué par la RRA avant de déclarer.

L’impôt foncier au mètre carré et la hausse de 2025 à Kigali

Le taux foncier est de 0 à 80 RWF par mètre carré (article 16(1)(a)). L’arrêté ministériel n° 002/23/10/TC du 24/11/2023 déterminant les taux standard et les autres critères appliqués pour fixer le taux de l’impôt par mètre carré de la superficie du terrain, qui a remplacé l’arrêté ministériel n° 001/20/10/TC du 10/01/2020, fixe des tranches selon la catégorie de ville, le niveau d’aménagement et l’usage du terrain, et le conseil de district ou le conseil de la Ville de Kigali fixe le taux effectif à l’intérieur de la tranche, en tenant compte de la catégorie de ville, du niveau d’aménagement et de l’usage prévu (articles 2 et 3). Les tranches vont de 70 à 80 RWF pour les terrains commerciaux, industriels et d’espaces ouverts du quartier central des affaires (CBD) de Kigali jusqu’à 0 à 0,4 RWF pour les terres agricoles et d’élevage, partout où cet usage figure.

Le conseil de la Ville de Kigali a relevé ses taux en février 2025, portant de nombreuses parcelles au plafond de 80 RWF ; une parcelle de Kicukiro est ainsi passée, selon les informations publiées, de 10 RWF à 80 RWF par mètre carré, et la Ville a expliqué publiquement ce changement le 5 janvier 2026. Comme les tranches dépendent du zonage, un reclassement dans le cadre d’un nouveau schéma directeur peut faire passer une parcelle dans une tranche supérieure, et les investisseurs détenant des réserves foncières à Kigali devraient modéliser l’impôt au plafond de la tranche applicable.

Les exonérations

L’article 12 exonère : un bâtiment que le propriétaire entend occuper comme logement familial, avec ses annexes sur une parcelle résidentielle unifamiliale, qui reste exonéré même en l’absence du propriétaire ; les biens des personnes que le conseil reconnaît comme vulnérables ; les biens de l’État, des entités décentralisées et des établissements publics, sauf lorsqu’ils sont utilisés à des fins lucratives ou donnés à bail ; les biens des missions diplomatiques étrangères, sous réserve de réciprocité ; les terres utilisées pour l’agriculture, l’élevage ou la foresterie d’une superficie de 2 hectares ou moins ; les terrains réservés à la construction résidentielle dépourvus d’infrastructures de base, l’eau, la route et l’électricité étant les éléments qui doivent être présents (article 2(d)) ; et la parcelle sur laquelle est construite une copropriété. Chaque lot de copropriété détenu séparément qui constitue le seul logement familial de son propriétaire est exonéré, et les parties communes sont entièrement exonérées.

Les sociétés bénéficient rarement de l’exonération du logement familial : une société qui possède des logements pour son personnel paie donc 0,5 % sur ceux-ci. Les exploitations agricoles de plus de 2 hectares paient l’impôt foncier, bien que dans la tranche de 0 à 0,4 RWF le coût soit faible. Les promoteurs de parcs industriels et d’innovation spécialisés enregistrés en vertu de la loi n° 006/2021 du 05/02/2021 relative à la promotion et à la facilitation des investissements peuvent obtenir une exonération d’impôt foncier de cinq ans et une exonération des frais de mutation foncière lorsque la terre est transférée en échange d’actions ; les conditions figurent dans Les incitations à l’investissement (FAQ 39).

Évaluation, déclaration et paiement

Les biens sont évalués à leur valeur marchande pour des cycles d’évaluation de cinq ans (article 13). Selon le texte de l’article 2(g), le premier cycle de la loi n° 048/2023 a commencé le 1er janvier 2024 : une réévaluation générale est donc prévue au début du cycle suivant, le 1er janvier 2029 ; les variations du marché dans l’intervalle n’entraînent pas de réévaluation, mais une modification du bien de plus de 20 % doit être déclarée dans le mois (article 19). En vertu de l’article 14, une évaluation ou un prix d’achat de libre marché datant des cinq années précédentes vaut valeur marchande si les bâtiments n’ont pas changé de valeur de plus de 20 % ; si la RRA estime une auto-évaluation trop basse, elle peut procéder à une contre-évaluation, et son chiffre prévaut si l’écart dépasse 20 %. L’évaluation est faite par un évaluateur agréé, payé par celui qui la commande, ou par évaluation de masse informatisée ; tant que celles-ci ne sont pas opérationnelles, le coût d’acquisition et de construction reste admis (article 15).

Le propriétaire déclare au plus tard le 31 décembre de la première période d’imposition et de nouveau au plus tard le 31 décembre de la dernière année de chaque cycle (article 18), et paie au plus tard le 31 décembre de chaque année ; à défaut de révision ou d’avis d’imposition, le même montant est payé pendant cinq années consécutives (article 22). La RRA examine les déclarations dans les six mois à compter du 1er janvier de l’année suivante (article 20). Un contribuable peut demander un report au moins 60 jours avant l’échéance ; la RRA doit répondre au moins 30 jours avant celle-ci, faute de quoi la demande est réputée acceptée, et un report d’au plus six mois, payable en six versements au plus, porte intérêt mais sans amende (articles 24 et 25). Le retard de paiement porte intérêt à 1,5 % par mois, non capitalisé, chaque mois entamé comptant en entier, plus une majoration de 10 % plafonnée à 100 000 RWF ; une déclaration tardive ou fausse entraîne une pénalité de 40 % de l’impôt (article 51). Le droit de contrôle de la RRA se prescrit par cinq ans, ou dix ans en cas de fraude (article 54).

Les frais de mutation : l’impôt sur la vente et les frais

L’article 17 de la loi n° 048/2023 institue un impôt sur la vente d’un bien immeuble de 2 % de la valeur de vente d’un bien à usage commercial lorsque le vendeur est immatriculé à l’impôt sur le revenu, et de 2,5 % de la valeur de vente d’un bien immeuble vendu par une personne non immatriculée à l’impôt sur le revenu. Les premiers 5 000 000 RWF de la valeur de vente ne sont pas imposés, l’impôt de 2 % est une charge déductible pour le vendeur immatriculé, et l’impôt n’est pas perçu sur le prix fixé une fois une vente aux enchères commencée. Il est déclaré par le système des impôts des collectivités locales. Comme les taux dépendent du statut du vendeur, l’impôt incombe en pratique au vendeur, mais le contrat devrait préciser qui le supporte. Le texte ne semble pas imposer la vente d’un bien résidentiel par un vendeur immatriculé à l’impôt sur le revenu ; cette lacune devrait être confirmée auprès de la RRA plutôt que présumée.

Les frais d’enregistrement sont modestes. Le service de mutation de la propriété des biens immeubles et le certificat d’enregistrement foncier sont exonérés de frais (article 26 de l’arrêté présidentiel n° 075/01 du 04/12/2023) ; un notaire public perçoit 500 RWF par page de contrat et, selon l’Autorité nationale foncière, un notaire foncier privé 6 500 RWF par exemplaire. Les chiffres plus anciens, comme des frais de mutation de 20 000 RWF et des honoraires de géomètre de 60 000 RWF, encore affichés sur le portail des procédures d’entreprise du RDB avec des références à des textes de 2005 à 2010, sont périmés. La procédure figure dans L’enregistrement foncier, les titres et l’audit préalable.

L’impôt sur le revenu, les plus-values et la TVA dans l’immobilier

Les revenus locatifs. Les personnes physiques et les autres personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés paient l’impôt sur les revenus locatifs sur les loyers de biens immeubles situés au Rwanda (article 39) : 0 % sur les revenus locatifs annuels jusqu’à 180 000 RWF, 20 % de 180 001 RWF à 1 000 000 RWF et 30 % au-delà, après déduction de 50 % des loyers bruts au titre de l’entretien forfaitaire et, sur justificatif, des intérêts bancaires effectivement payés sur un prêt destiné à construire ou acheter le bien (articles 42 et 43). La déclaration et le paiement sont dus au plus tard le 31 janvier de l’année suivante, et tout contrat de bail doit être écrit, une copie étant déposée auprès de l’administration fiscale dans les 15 jours de sa signature (articles 41, 44 et 46). Un bailleur société paie à la place l’impôt sur les sociétés au taux de 28 % sur son bénéfice locatif, en vertu de la loi n° 027/2022 du 20/10/2022 portant impôts sur le revenu, telle que modifiée.

Les plus-values. La plus-value réalisée par une société sur la vente d’un bien fait partie de son bénéfice d’exploitation imposable. Depuis le 29 mai 2025, l’impôt sur les plus-values sur les cessions directes et indirectes d’actions est de 10 % en vertu de la loi n° 014/2025 du 27/05/2025 modifiant la loi relative à l’impôt sur le revenu : vendre la société qui détient la terre plutôt que la terre elle-même modifie donc le coût fiscal, sans le supprimer. L’exonération d’impôt sur les plus-values dont bénéficient les investisseurs enregistrés en vertu du Code des investissements ne s’étend pas aux revenus de la vente de biens immeubles commerciaux (FAQ 25). La TVA. En vertu de la loi n° 049/2023 du 05/09/2023 instituant la taxe sur la valeur ajoutée, telle que modifiée par la loi n° 009/2025 du 27/05/2025, la vente ou la location de terrains, la vente de bâtiments résidentiels et les locations résidentielles de plus de 90 jours sont exonérées ; les ventes et locations de bâtiments commerciaux ne figurent pas sur la liste des exonérations, de sorte qu’un vendeur ou un bailleur immatriculé à la TVA facture la TVA au taux de 18 %. Le détail figure dans Plus-values, impôts fonciers et autres impôts et La TVA et la facturation électronique.

Le cycle annuel de l’impôt foncier pour un investisseur

1. Classer chaque bienPour chaque UPI, notez l’usage (résidentiel, commercial, industriel, agricole), les étages, l’existence d’un permis d’occupation et l’application éventuelle d’une exonération de l’article 12.
2. L’évaluerUtilisez un prix d’achat ou une évaluation agréée des cinq dernières années, si les bâtiments n’ont pas changé de valeur de plus de 20 % ; à défaut, faites appel à un évaluateur agréé. Conservez le contrat ou le certificat pour la RRA.
3. DéclarerDéposez la déclaration sur le système des impôts des collectivités locales au plus tard le 31 décembre de la première année du cycle, puis de nouveau au plus tard le 31 décembre de la dernière année du cycle. Déclarez toute modification de plus de 20 % dans le mois.
4. Payer au plus tard le 31 décembrePayez chaque année au plus tard le 31 décembre par mobile money, banque en ligne ou un autre canal accepté. En cas de manque de trésorerie, demandez un report au moins 60 jours avant l’échéance.
5. Vérifier l’avis d’impositionLa RRA examine les déclarations dans les six mois à compter du 1er janvier de l’année suivante et peut procéder à une contre-évaluation ; contestez tout avis d’imposition selon la procédure de recours de l’administration fiscale.
6. En cas de vente ou d’achatLe vendeur déclare l’impôt sur la vente du bien immeuble ; l’acquéreur devient redevable de l’impôt foncier à compter de la date de la mutation et devrait répartir l’année au prorata dans le contrat.