Plus-values, impôts fonciers et autres impôts : l’impôt de 10 % sur les plus-values et qui le retient, l’allégement en cas de restructuration, la taxe de 1,5 % sur les services numériques, l’impôt foncier, l’impôt sur la vente d’immeubles, l’impôt sur les revenus locatifs, l’impôt sur la licence commerciale, les droits d’accise de la loi n° 011/2025, la taxe sur les jeux et les prélèvements de 2025

Les impôts au-delà de l’impôt sur le revenu et de la TVA

Un investisseur au Rwanda rencontre trois autres groupes d’impôts. Le premier est celui des impôts nationaux sur le capital et sur certaines activités prévus par la loi relative à l’impôt sur le revenu : l’impôt sur les plus-values, la taxe sur les services numériques et la taxe sur les jeux, tous remaniés par la loi n° 014/2025 du 27/05/2025 modifiant la loi n° 027/2022 du 20/10/2022 portant impôts sur le revenu (la loi relative à l’impôt sur le revenu), publiée au Journal officiel n° spécial du 29/05/2025. Le deuxième est celui des impôts décentralisés : l’impôt foncier, l’impôt sur la vente d’immeubles, l’impôt sur les revenus locatifs et l’impôt sur la licence commerciale, qui appartiennent aux districts et à la Ville de Kigali en vertu de la loi n° 048/2023 du 05/09/2023 déterminant les sources de revenus et le patrimoine des entités décentralisées (la loi relative aux revenus décentralisés), mais que l’Office rwandais des recettes (RRA) établit et perçoit pour leur compte. Le troisième est celui des droits d’accise et prélèvements, refondus dans l’ensemble fiscal de mai 2025 par la loi n° 011/2025 portant droit d’accise et quatre nouvelles lois relatives aux prélèvements.

Aucun de ces impôts ne dépend de la nationalité de l’investisseur. Ce qui modifie le résultat, c’est la forme de la détention (directe ou indirecte, cotée ou non), le fait que l’investisseur détienne ou non un certificat d’investissement de l’Office rwandais de développement (RDB), et la nature de l’actif (terrain, bâtiment, licence ou action). Les droits fonciers et leur enregistrement sont traités dans Fiscalité foncière et immobilière et frais de mutation ; la présente section se concentre sur les mécanismes fiscaux.

L’impôt sur les plus-values : taux, champ et redevable de la retenue

L’article 35 de la loi relative à l’impôt sur le revenu soumet à l’impôt sur les plus-values la vente ou la cession directe ou indirecte d’actions réalisée au Rwanda ou à l’étranger ; la plus-value est la différence entre la valeur d’acquisition des actions et le prix de vente ou de cession. L’obligation de retenue n’est pas nouvelle. Depuis l’entrée en vigueur de la loi relative à l’impôt sur le revenu le 28 octobre 2022, l’article 37 initial impose à la société résidente dont la structure de l’actionnariat a été modifiée, ou dont les actionnaires ont changé, de retenir l’impôt sur une vente ou une cession directe ou indirecte de ses actions et de le déclarer et le verser dans les 15 jours suivant le mois de la cession ; seul le taux, alors de 5 % en vertu de l’article 36, était différent. La loi n° 014/2025 a modifié deux points à compter du 29 mai 2025 : elle a porté le taux de l’article 36 de 5 % à 10 %, et elle a remplacé l’article 37 de sorte que la règle de retenue vise désormais aussi les licences, titres de créance, options, garanties et actifs analogues, sur lesquels le vendeur ou l’acquéreur opère la retenue. La société, l’actionnaire ou l’acquéreur déclare et verse l’impôt à la RRA dans les 15 jours suivant le mois au cours duquel la vente ou la cession a eu lieu. La loi n° 014/2025 n’a pas modifié l’article 35, la disposition d’imposition, qui ne vise toujours que les actions ; l’extension à d’autres actifs repose donc sur le seul article 37 remplacé, et son application à une cession particulière de licence ou de créance devrait être confirmée auprès de la RRA.

Trois conséquences en découlent. Premièrement, une cession indirecte, comme la vente d’une société holding étrangère qui détient une filiale rwandaise, relève de l’impôt depuis 2022 même si aucune partie rwandaise ne signe le contrat de cession, et c’est la filiale rwandaise qui est tenue de retenir et de verser l’impôt. Comme elle ne reçoit aucune part du prix, elle a besoin de la coopération contractuelle et du financement du vendeur ou de l’acquéreur ; les contrats d’acquisition des groupes ayant des filiales rwandaises devraient le prévoir. Deuxièmement, l’obligation pour une société rwandaise d’acquitter l’impôt sur un changement de ses propres actionnaires fait du registre des actions et des dépôts au RDB le déclencheur pratique de l’attention de la RRA (FAQ 98). Troisièmement, si l’article 37 remplacé est appliqué à la lettre, la cession d’une licence minière, de télécommunications ou d’une autre licence réglementaire, lorsque la loi applicable le permet, supporte désormais un impôt de 10 % sur la plus-value, retenu par le vendeur ou l’acquéreur.

Les dispositions relatives aux plus-values figurent dans la partie de la loi relative à l’impôt sur le revenu consacrée aux revenus de placement, que l’article 34 définit comme les revenus non imposés en tant que bénéfices d’exploitation. L’article 35 s’applique « sans préjudice de » l’article 19, selon lequel le bénéfice d’exploitation comprend le produit de la vente de tout actif professionnel. Selon cette lecture, une société résidente rwandaise qui cède des actions détenues comme actif professionnel inclut le produit dans son bénéfice d’exploitation et est imposée à 28 % dans sa déclaration d’impôt sur les sociétés, et l’impôt de 10 % constitue en substance le régime des vendeurs dont la plus-value n’est pas un bénéfice d’exploitation, comme les personnes physiques et les vendeurs non résidents sans établissement stable au Rwanda. La loi ne précise pas expressément comment l’impôt retenu par une société cible est imputé lorsque le vendeur est une société résidente, et ce point devrait être convenu avec la RRA avant la réalisation de l’opération. Un allégement conventionnel peut être possible lorsque le vendeur réside dans un État conventionnel dont la convention attribue la plus-value à cet État ; la liste des conventions figure dans Retenues à la source et conventions fiscales.

Les exonérations et l’allégement en cas de restructuration

L’article 38 exonère les plus-values sur la vente ou la cession d’actions cotées et d’autres titres sur une bourse de valeurs opérant au Rwanda, et les plus-values sur les actions ou parts d’organismes de placement collectif ; la cotation à la Bourse du Rwanda reste donc une voie de sortie en franchise d’impôt pour les investisseurs de portefeuille (Les sociétés publiques et la Bourse du Rwanda). L’annexe de la loi n° 006/2021 du 05/02/2021 portant promotion et facilitation des investissements (le Code des investissements) exonère les investisseurs enregistrés de l’impôt sur les plus-values, sauf sur les revenus de la vente d’immeubles commerciaux, et exonère les investisseurs providentiels remplissant les conditions sur les actions de première émission de jeunes pousses détenues depuis au moins deux ans. L’articulation entre l’exonération du Code des investissements et l’extension de l’impôt en 2025 aux licences et autres actifs n’a été clarifiée par aucun rescrit publié, et l’investisseur qui s’y fie devrait obtenir la confirmation de la RRA (Les incitations à l’investissement).

Les articles 53 et 54 de la loi relative à l’impôt sur le revenu prévoient un allégement en cas de restructuration. Une restructuration comprend la fusion de deux entités ou plus, l’acquisition ou la prise de contrôle de 50 % ou plus des actions ou des droits de vote d’une entité résidente, l’acquisition ou le transfert de 50 % ou plus des actifs ou passifs d’une entité résidente, l’acquisition de la totalité des actions, actifs ou passifs d’une entité de sorte que l’acquéreur la remplace, et la scission d’une entité résidente en deux entités résidentes ou plus. L’entité cédante est exonérée d’impôt sur les plus-values et moins-values réalisées lors de la restructuration ; l’entité bénéficiaire reprend les actifs et passifs à leur valeur comptable, poursuit l’amortissement de l’entité cédante et hérite de ses réserves et provisions. L’allégement est conçu pour les entités commerciales ; la question de savoir s’il couvre la vente en numéraire d’une participation majoritaire à un tiers, ou supprime l’impôt de 10 % que la cible doit retenir en vertu de l’article 37, n’a été traitée par aucun rescrit publié de la RRA : un vendeur ne devrait donc pas le présumer sans la confirmation de la RRA. Les transferts d’actifs entre résidents liés lors d’une restructuration sont aussi, sous conditions, exonérés de TVA (La TVA et la facturation électronique).

Deux règles connexes importent lors d’une acquisition. En vertu de l’article 31, un changement de plus de 25 % de la détention directe ou indirecte ou des droits de vote d’une société non cotée annule ses pertes fiscales non utilisées, sauf si le changement résulte d’une réorganisation interne qui conserve tous les actionnaires, chacun détenant ses actions depuis au moins trois ans. En vertu de l’article 55, lors de la liquidation, ce qui reste après le paiement du passif est traité comme un dividende au cours de la dernière période d’imposition de la société, et est soumis à la retenue à la source sur les dividendes plutôt qu’à l’impôt sur les plus-values (Liquidation, radiation et désinscription).

La taxe sur les services numériques : adoptée, pas encore en vigueur

La loi n° 014/2025 a inséré l’article 50 bis dans la loi relative à l’impôt sur le revenu. Une société fournissant des services numériques au Rwanda avec une présence nationale significative est soumise à une taxe de 1,5 % de ses recettes brutes de source rwandaise au cours de la période d’imposition. Le texte s’applique à toute société, rwandaise ou étrangère ; il ne se limite pas aux plateformes étrangères. Le paragraphe (2) renvoie à un arrêté ministériel le champ des services numériques imposables, la définition de la présence nationale significative, l’immatriculation, la déclaration et le paiement. Aucun arrêté de ce type ne figure sur la liste des arrêtés ministériels de la RRA, et la RRA aurait décrit en mai 2026 la taxe comme en attente de mise en œuvre. Tant que l’arrêté n’est pas publié, la taxe ne peut en pratique être déclarée ni perçue, et rien dans la loi de 2025 ne la rend rétroactive une fois l’arrêté pris.

La taxe sur les services numériques ne doit pas être confondue avec la TVA sur les services numériques, qui s’applique depuis l’arrêté ministériel n° 004/26/10/TC du 29/04/2026 et impose aux fournisseurs non résidents de logiciels, plateformes, streaming, publicité en ligne et services analogues destinés à des clients rwandais de s’immatriculer ou de désigner un représentant, à défaut de quoi les banques et les prestataires de paiement retiennent la TVA. Ce régime est expliqué dans La TVA et la facturation électronique. Les deux régimes peuvent s’appliquer à la même entreprise.

L’impôt foncier et l’impôt sur les ventes d’immeubles

L’impôt foncier est dû par le propriétaire, l’usufruitier ou la personne réputée propriétaire, et un propriétaire établi à l’étranger peut agir par mandataire (articles 6 et 9 de la loi relative aux revenus décentralisés). En vertu de l’article 16, les taux sont les suivants : de 0 à 80 RWF par mètre carré de terrain ; 0,5 % de la valeur marchande d’un bâtiment résidentiel et de sa parcelle (0,25 % pour les bâtiments résidentiels de trois étages et 0,1 % au-delà de trois étages) ; 0,3 % pour les bâtiments et parcelles commerciaux ; et 0,1 % pour les bâtiments industriels et pour les locaux des micro et petites entreprises. Les machines et équipements fixés à un bâtiment commercial ou industriel ne sont pas inclus dans sa valeur. Le taux au mètre carré applicable aux terrains dans chaque tranche est fixé par le conseil de district ou le conseil de la Ville de Kigali en vertu de l’arrêté ministériel n° 002/23/10/TC du 24/11/2023 ; dans le quartier d’affaires central de Kigali, la tranche va de 70 à 80 RWF pour les terrains commerciaux et industriels, et la Ville a porté de nombreuses parcelles à 80 RWF en février 2025.

Les exonérations de l’article 12 comprennent un logement occupé par son propriétaire, les terres agricoles ou forestières de deux hectares ou moins, les parcelles résidentielles dépourvues d’infrastructures de base, les parcelles et parties communes de copropriété, et les biens non commerciaux de l’État. Les valeurs sont fixées pour des cycles de cinq ans (article 13) : un prix d’achat ou une évaluation des cinq années précédentes est maintenu, sauf si la valeur a varié de plus de 20 %, et une contre-évaluation de la RRA prévaut lorsqu’elle diffère de plus de 20 % ; les valeurs proviennent d’un évaluateur agréé ou d’une évaluation de masse. Le contribuable dépose une déclaration au plus tard le 31 décembre de la première période d’imposition, et l’impôt est payé au plus tard le 31 décembre de chaque année. Les promoteurs de parcs enregistrés au titre du Code des investissements bénéficient d’une exonération d’impôt foncier de cinq ans.

L’article 17 institue un impôt distinct sur la vente d’immeubles : 2 % de la valeur de vente d’un immeuble à usage commercial cédé par un vendeur immatriculé à l’impôt sur le revenu, déductible dans le calcul de l’impôt sur le revenu de ce vendeur, et 2,5 % lorsque le vendeur n’est pas immatriculé à l’impôt sur le revenu. L’impôt porte sur la valeur excédant 5 000 000 RWF, et non sur le prix fixé une fois une vente aux enchères commencée. La mutation elle-même et le nouveau certificat foncier sont exonérés de frais en vertu de l’arrêté présidentiel nº 075/01 du 04/12/2023, bien que des frais notariés s’appliquent.

L’impôt sur les revenus locatifs et l’impôt sur la licence commerciale

L’impôt sur les revenus locatifs prévu aux articles 39 à 46 de la loi relative aux revenus décentralisés s’applique aux loyers perçus par les personnes physiques et les autres personnes non soumises à l’impôt sur le revenu des sociétés. Les revenus locatifs d’une société font partie de son revenu imposable à l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 51 de la loi relative à l’impôt sur le revenu. Le montant imposable est le loyer brut diminué d’un abattement forfaitaire de 50 % pour l’entretien, ainsi que des intérêts bancaires réels d’un prêt contracté pour construire ou acheter le bien lorsque le contribuable les justifie (article 43). Les taux annuels sont de 0 % jusqu’à 180 000 RWF, de 20 % de 180 001 RWF à 1 000 000 RWF et de 30 % au-delà. La déclaration est déposée et l’impôt payé au plus tard le 31 janvier de l’année suivante, et un bail écrit, signé par les deux parties, doit être déposé auprès de l’administration fiscale dans les 15 jours suivant sa signature (article 41). Une société étrangère qui loue une maison pour un expatrié à un bailleur personne physique devrait donc s’attendre à ce que le bailleur soit imposé sur le loyer, et devrait conserver le bail écrit.

L’impôt sur la licence commerciale (patente) est dû chaque année par toute personne exerçant une activité à but lucratif, avec une déclaration au plus tard le 31 janvier (article 30) et une déclaration distincte pour le siège et pour chaque succursale, ainsi que pour chaque district où l’activité est exercée (articles 32 à 34). Le montant suit le chiffre d’affaires de l’année précédente selon l’annexe ; une nouvelle entreprise déclare sur la base de son capital de départ. Les établissements publics non commerciaux, ainsi que les micro et petites entreprises au cours de leurs deux premières années, sont exonérés (article 36), et une entreprise qui cesse son activité en cours d’année est remboursée au prorata après contrôle (article 38). Le paiement tardif de tout impôt décentralisé entraîne des intérêts de 1,5 % par mois, une majoration de 10 % de l’impôt plafonnée à 100 000 RWF, et une pénalité de 40 % pour les déclarations tardives ou fausses (article 51).

Les droits d’accise après la loi n° 011/2025

La loi n° 011/2025 du 27/05/2025 portant droit d’accise a abrogé la loi n° 050/2023 et est entrée en vigueur dès sa publication le 29 mai 2025. La période d’imposition est le mois civil, et le fabricant ou le fournisseur déclare et paie dans les cinq jours suivant le mois (article 9) ; l’accise sur un produit importé est payée avec les droits de douane (Douanes et commerce au sein de l’EAC). L’annexe fixe des taux ad valorem et spécifiques. Les produits à contenu local sont favorisés : la bière supporte 40 % lorsqu’au moins 70 % de sa matière première (hors eau) est locale et 65 % sinon ; le vin 40 % lorsqu’il est fabriqué localement et, sinon, selon les termes de l’annexe, 70 % de la valeur d’un litre ne dépassant pas 40 000 RWF ; les spiritueux 60 % lorsqu’ils sont fabriqués localement et, sinon, 70 % de la valeur d’un litre ne dépassant pas 150 000 RWF (l’annexe ne précise pas si le montant plafonne la valeur ou l’impôt) ; et les jus contenant au moins 30 % de matières premières locales 10 %, contre 39 % pour les boissons gazeuses.

Trois postes touchent des entreprises extérieures aux secteurs des boissons et du tabac. Les communications téléphoniques supportent 12 % la première année suivant l’entrée en vigueur, 14 % la deuxième année et 15 % à partir de la troisième ; pour une entrée en vigueur au 29 mai 2025, le taux au 10 octobre 2026 est de 14 %, et passe à 15 % à partir du 29 mai 2027. Le montant ou la commission perçus sur les opérations financières supporte 15 % ; la loi ne prévoit aucune entrée en vigueur différée, mais des commentateurs citent des indications du ministère des Finances et de la Planification économique (MINECOFIN) l’appliquant à partir du 1er juillet 2027 : les banques et les entreprises de paiement devraient donc vérifier la position de la RRA avant de fixer le prix de leurs produits. Les véhicules supportent 5 %, 10 % ou 15 % selon la cylindrée (moins de 1 500 cm³, de 1 500 à 2 500 cm³, plus de 2 500 cm³), les hybrides étant classés selon leur âge (trois ans au plus, plus de trois ans et huit ans au plus, plus de huit ans). Les cosmétiques et produits de beauté supportent 15 %, les lubrifiants 37 %, l’essence 183 RWF et le gazole 150 RWF par litre.

La taxe sur les jeux et les prélèvements de 2025

Depuis l’entrée en vigueur des dispositions relatives aux jeux trois mois après la publication de la loi n° 014/2025, c’est-à-dire vers le 29 août 2025, une société exerçant des activités de jeux, autre que la loterie nationale, est exonérée d’impôt sur le revenu des sociétés et paie à la place 40 % de la différence entre le total des mises et les gains attribués, déclarés et payés dans les 15 jours suivant chaque mois (article 50). Elle retient 25 % de la différence entre les gains de chaque joueur et le montant misé (article 61). Les jeux sont aussi exonérés de TVA.

Quatre lois du 27 mai 2025 relatives aux prélèvements complètent l’ensemble. La loi n° 015/2025 institue une taxe touristique sur l’hébergement de 3 % du prix de l’hébergement hors TVA, à compter du 1er juillet 2025, perçue par l’établissement d’hébergement et versée dans les 15 jours suivant le mois. La loi n° 010/2025 institue un prélèvement environnemental de 0,2 % de la valeur en douane des articles importés emballés dans des matières plastiques, à compter du 1er juillet 2025, perçu en douane ; un guide commercial indique un taux de 2 %, mais le texte du Journal officiel indique 0,2 %. La loi n° 012/2025 institue un prélèvement de 50 RWF par litre sur l’essence et le gazole pour les réserves stratégiques de produits pétroliers, et la loi n° 013/2025 un prélèvement pour l’entretien routier de 15 % de la valeur CAF des carburants ainsi qu’un prélèvement annuel sur les véhicules à moteur, payé au plus tard le 31 décembre : 50 000 RWF pour une voiture ou une jeep, 100 000 RWF pour un pick-up ou un bus, 120 000 RWF pour un camion et 150 000 RWF pour une remorque.