Hypothèques, sûretés et activité immobilière : la loi n° 10/2009 relative aux hypothèques telle que modifiée en 2010, l’inscription sur l’eMRS, les conjoints et le rang, la réalisation par mise sous administration et vente aux enchères, l’insolvabilité, les prêteurs étrangers et les prêts en devises, et les règles applicables aux promoteurs, aux courtiers et aux fonds de placement immobilier

Le cadre juridique des sûretés immobilières

Les sûretés sur les terrains et les bâtiments au Rwanda reposent sur la loi n° 10/2009 du 14/05/2009 relative aux hypothèques, publiée au Journal officiel n° spécial du 15/05/2009, telle que modifiée et complétée par la loi n° 13/2010 du 07/05/2010 (Journal officiel n° spécial du 14/05/2010), qui a réécrit les dispositions relatives à la défaillance et à la vente et abrogé le plafond de 30 % applicable aux hypothèques sur le seul bien de subsistance d’une famille. Les instructions du registraire général du 12/05/2020 relatives à la gestion, à la location, à la vente aux enchères et à l’acquisition des biens hypothéqués, modifiées le 02/07/2021, régissent les modalités de la réalisation. Ce guide n’a trouvé aucune loi ultérieure remplaçant ce cadre ; la loi de 2009 reste la base sur laquelle les banques prêtent.

Le champ d’application est large. L’article 2 définit un droit foncier comme tout droit sur un bien immeuble, y compris la propriété, le bail et le sous-bail : un bail emphytéotique, le régime détenu par la plupart des investisseurs, peut donc être hypothéqué, et l’article 21 de la loi n° 27/2021 du 10/06/2021 régissant les terres (la loi foncière) range l’hypothèque parmi les modes de transfert des droits fonciers. Deux types de terres de l’État font l’objet d’un traitement particulier. Un investisseur stratégique titulaire d’un bail de terres de l’État en vertu de l’article 12 de la loi foncière ne peut vendre la terre, mais peut hypothéquer la terre et les activités qui s’y trouvent conformément à sa convention avec l’État, et un créancier ou un acquéreur sur réalisation doit maintenir la terre dans l’usage d’investissement prévu pour le reste de la durée. Un concessionnaire stratégique en vertu de l’article 11 ne peut pas du tout hypothéquer la terre, mais seulement ses droits de concession sur les biens qui s’y trouvent. Les sûretés sur les biens meubles, comme les équipements et les créances, sont régies par la loi n° 34/2013 du 24/05/2013 relative aux sûretés mobilières (Journal officiel n° 21 du 27/05/2013), qui a abrogé la loi n° 11/2009 relative aux sûretés mobilières, et inscrites auprès du même Office du registraire général ; le barème du RDB pour ce registre est de 20 000 RWF pour l’inscription, 10 000 RWF pour une modification ou une cession et 1 000 RWF pour la radiation d’une sûreté.

Constituer et inscrire une hypothèque

L’inscription est l’étape qui fait exister l’hypothèque. L’article 4 dispose qu’une hypothèque est valable dès son inscription au registre des hypothèques de l’Office du registraire général, et que le registraire général des sociétés est aussi le registraire général des hypothèques. En pratique, l’inscription se fait en ligne sur le système électronique d’enregistrement des hypothèques (eMRS) du RDB, par le prêteur, avec l’accord écrit de l’emprunteur, du propriétaire s’il est différent, et de leurs conjoints. Le guide du RDB sur la loi décrit quatre étapes : rechercher le bien sur l’eMRS par son identifiant unique de parcelle (UPI) ; soumettre l’extrait d’hypothèque, un rapport d’évaluation d’un évaluateur agréé, le contrat d’hypothèque et le bordereau de paiement des frais ; recevoir le certificat d’inscription par courriel ; le système d’information de l’administration foncière (LAIS) inscrit alors automatiquement une opposition sur la terre. Selon ce guide, l’inscription prend jusqu’à 24 heures et les frais sont de 20 000 RWF pour une nouvelle inscription et de 10 000 RWF pour une modification ou une cession ; un emprunteur société y ajoute une résolution notariée du conseil d’administration autorisant le prêt.

L’inscription a des conséquences pour le propriétaire. En vertu de l’article 7, aucune des parties ne peut exercer d’autres droits sur le bien grevé pendant la durée fixée au contrat d’hypothèque, et le guide du RDB indique qu’une fois l’inscription faite, le propriétaire ne peut céder, vendre, donner à bail ou faire donation du bien sans l’accord préalable du prêteur. Le constituant doit informer le prêteur de tout changement affectant le bien et le registraire général de toute modification de l’hypothèque (article 13), le prêteur ne peut modifier le taux d’intérêt que moyennant préavis et dans les limites du contrat (article 10), une hypothèque peut être transférée à un nouvel emprunteur à la demande écrite du constituant avec l’accord du prêteur et notification au registraire général (article 12), et des mainlevées partielles sont possibles lorsqu’une part suffisante de la dette a été remboursée (article 9). Après remboursement intégral, le prêteur dépose la renonciation en ligne, l’hypothèque est radiée et l’opposition est levée (articles 11 et 23).

Les conjoints, le rang et les hypothèques de second rang

Les règles rwandaises sur les biens matrimoniaux touchent chaque montage de sûretés. L’article 5 dispose que l’hypothèque d’un logement familial n’est valable que si les documents sont signés par le constituant et le conjoint qui y vit, ou s’il existe une preuve de leur accord, et rend le prêteur responsable de vérifier si le constituant a un conjoint. L’article 22 de la loi foncière exige par ailleurs que les deux époux cotitulaires d’une terre approuvent toute mutation, même si l’un n’est pas inscrit sur le titre. Un prêteur qui prend une sûreté auprès d’une personne physique ou d’une société familiale devrait donc obtenir systématiquement le consentement du conjoint ; une signature manquante peut rendre l’hypothèque inopposable.

Les hypothèques prennent rang selon l’ordre de leur inscription (article 8), et un propriétaire peut consentir des hypothèques de second rang et de rangs ultérieurs (article 3). Le guide du RDB ajoute deux points de pratique : les prêteurs peuvent convenir d’un rang égal par un accord pari passu, et un prêteur ultérieur devrait d’abord obtenir le consentement du prêteur de premier rang avant de prêter sur le même bien. Comme la recherche sur l’eMRS se fait par UPI et que l’opposition dans le LAIS est automatique, l’audit préalable d’un prêteur devrait associer une recherche sur l’eMRS à la recherche sur le titre foncier décrite dans L’enregistrement foncier, les titres et l’audit préalable.

La réalisation : mise en demeure, administrateur et vente aux enchères

La réalisation est extrajudiciaire et passe par le registraire général. Tel que remplacé par l’article 2 de la loi n° 13/2010, l’article 14 exige que le contrat d’hypothèque contienne des clauses donnant au prêteur le pouvoir de gérer, de louer, de vendre ou de reprendre le bien en cas de défaillance et précisant le moment, le lieu et les conditions de la vente ainsi que la procédure. En cas de défaillance, le prêteur notifie par écrit au constituant le recours qu’il a choisi, avec copie au registraire général, et la notification est faite 30 jours ouvrables avant toute action, à compter du jour où le registraire général reçoit sa copie. La notification indique le montant restant dû et la manière dont le prêteur procédera (article 15).

Le prêteur peut ensuite demander au registraire général de désigner un administrateur, nommé par écrit avec notification aux deux parties (article 16). La rémunération de l’administrateur est convenue mais ne peut excéder 5 % des sommes encaissées (article 17) ; l’administrateur perçoit les revenus du bien, paie les frais de sa gestion et impute le solde sur le prêt (article 18). La vente est conduite par l’administrateur au prix du marché, déterminé par les conditions du marché en vigueur, selon les procédures d’enchères (article 19 tel que remplacé), et doit faire l’objet d’une publicité (article 20). L’acquéreur prend le bien en pleine propriété des droits et libre de l’hypothèque (article 20), et le prêteur a la préférence si son offre égale la meilleure autre offre (article 21). Le constituant peut rembourser la dette à tout moment avant que le prêteur et un acquéreur ne conviennent de la vente (article 23) ; le guide du RDB indique que l’emprunteur ne peut lui-même enchérir. Un constituant qui conteste le prix ou le contrat peut saisir le tribunal (articles 19 et 24).

Le produit est affecté dans un ordre fixe (article 22) : d’abord les intérêts, loyers, impôts, charges ou autres sommes dus sur le bien ; puis les frais de la vente et la rémunération de l’administrateur ; puis le premier prêt garanti ; puis les hypothèques ultérieures dans l’ordre de leur rang ; et tout solde revient au propriétaire. Les arriérés d’impôt foncier sont donc prélevés sur le prix avant que le prêteur ne soit payé, raison de plus pour vérifier la situation fiscale dès le départ.

Insolvabilité et expropriation

La loi n° 075/2021 du 06/12/2021 relative à l’insolvabilité (Journal officiel n° spécial du 30/12/2021) protège en principe les prêteurs garantis. L’article 12 dispose que les droits des créanciers garantis et des titulaires d’un droit de rétention ne sont pas suspendus par l’ouverture de la procédure d’insolvabilité. Lorsque le débiteur manifeste dans sa demande l’intention de présenter un plan de réorganisation, toutes les créances, y compris garanties, sont suspendues à compter de la demande ; le plan doit être présenté dans les trois mois et la suspension ne peut excéder six mois, après quoi, si le tribunal n’a pas statué, le créancier garanti peut réaliser sa sûreté. L’article 88 permet à un créancier garanti de demander au tribunal la levée de la suspension lorsque, par exemple, le bien grevé risque de perdre de la valeur ou de se détériorer sans que le créancier soit indemnisé. Le rang des créances et la procédure de réorganisation figurent dans Insolvabilité et restructuration.

Si une terre hypothéquée est expropriée, l’article 38 de la loi n° 32/2015 du 11/06/2015 exige que l’indemnité soit versée sur le compte désigné par la banque ou l’établissement financier titulaire de la sûreté, de sorte que la position du prêteur est préservée (Expropriation et indemnisation).

Les prêteurs étrangers et les prêts en devises

Aucune interdiction légale empêchant un prêteur étranger de prendre une hypothèque au Rwanda n’a été trouvée, et un emprunteur résident peut librement contracter des prêts en devises auprès de banques non résidentes, d’institutions financières internationales et d’autres non-résidents en vertu de l’article 26 du règlement n° 42/2022 du 13/04/2022 régissant les opérations de change ; les banques enregistrent les remboursements aux fins des déclarations. L’inscription sur l’eMRS étant faite par le prêteur, un prêteur offshore a besoin d’un mandataire local capable de déposer, et le contrat d’hypothèque doit contenir les clauses de réalisation de l’article 14.

Les prêteurs rwandais sont soumis à des règles plus strictes. La directive n° 46/2026 du 08/04/2026 relative aux prêts en devises de la Banque nationale du Rwanda (BNR) n’autorise un prêt en devises qu’à un emprunteur qui perçoit des devises ou est autorisé à effectuer des opérations en devises, exige que ses flux de trésorerie en devises atteignent au moins 120 % du service annuel de la dette et que le remboursement se fasse dans la devise du prêt, et exige des garanties fournies par des non-résidents d’au moins 120 % du prêt, ou 100 % lorsqu’il s’agit d’espèces ou d’une garantie dans la même devise ; les prêts bancaires dépassant 20 % des fonds propres de base requièrent une non-objection de la BNR, donnée dans les 10 jours ouvrables. Un promoteur immobilier qui perçoit ses loyers en francs rwandais ne remplira généralement pas les conditions, sauf s’il détient une autorisation ; une société immobilière dont le certificat d’investissement du RDB approuve les opérations en devises est réputée autorisée en vertu de la directive n° 4230/2025-00042 du 17/09/2025. Les intérêts versés à l’étranger supportent en général une retenue à la source de 15 %, avec des exceptions pour les institutions de financement du développement exonérées (Les prêts étrangers et l’emprunt extérieur).

Les promoteurs : autorisation, incitations et fiscalité

L’article 30 de la loi n° 10/2012 du 02/05/2012 régissant l’urbanisme et la construction au Rwanda soumet les opérations de promotion immobilière à une autorisation aux conditions fixées par arrêté du Premier ministre ; l’arrêté du Premier ministre n° 114/03 du 19/06/2015 déterminant les conditions d’autorisation des opérations de promotion immobilière est cité comme en vigueur par le ministère des Infrastructures, bien que ce guide n’en ait pas vérifié le texte. En vertu de la loi n° 006/2021 du 05/02/2021 relative à la promotion et à la facilitation des investissements, le logement abordable est un secteur prioritaire et les investisseurs enregistrés qui le développent et remplissent les conditions paient l’impôt sur les sociétés au taux de 15 % ; le financement hypothécaire figure parmi les services financiers éligibles au même taux ; et l’amortissement accéléré de 50 % la première année pour les projets de construction exige un investissement d’au moins 1 800 000 USD.

À la sortie, l’exonération d’impôt sur les plus-values d’un investisseur enregistré ne s’étend pas aux revenus de la vente de biens immeubles commerciaux, et le district perçoit l’impôt sur la vente d’un bien immeuble au taux de 2 % de la valeur de vente pour un vendeur de bien commercial immatriculé à l’impôt sur le revenu, ou de 2,5 % lorsque le vendeur n’est pas immatriculé, sur la valeur excédant 5 000 000 RWF (article 17 de la loi n° 048/2023 du 05/09/2023). La mutation et l’enregistrement du titre eux-mêmes sont gratuits. Le détail figure dans Fiscalité foncière et immobilière et frais de mutation et Les incitations à l’investissement.

Courtiers, gestionnaires immobiliers et lutte contre le blanchiment

Le courtage immobilier n’était pas réglementé au 10 octobre 2026. En juillet 2026, l’Autorité nationale foncière (NLA), avec l’association des courtiers immobiliers (RWAREB) et la Rwanda Housing Authority, a mené une consultation sur des projets de règlements sur le courtage immobilier et la gestion immobilière qui introduiraient une certification et un agrément, des sanctions contre les opérateurs non agréés et des numéros de référence pour les biens mis en vente, avec un objectif de septembre 2026 ; ils n’avaient pas été repérés au Journal officiel. Le 28 septembre 2026, la presse a rapporté que le gouvernement s’apprêtait à créer un ordre professionnel des professionnels de l’immobilier.

Les règles de lutte contre le blanchiment s’appliquent déjà. Les agents immobiliers sont des personnes assujetties à l’obligation de déclaration en vertu de l’article 8 de la loi n° 001/2025 du 22/01/2025 relative à la prévention et à la répression du blanchiment de capitaux, du financement du terrorisme et du financement de la prolifération des armes de destruction massive, et l’article 15 du règlement n° 002/FIC/2026 du 22/06/2026 du Centre de renseignement financier (FIC) exige une vigilance à l’égard de la clientèle pour toutes les opérations immobilières, visant l’acheteur comme le vendeur. Les opérations suspectes doivent être déclarées au FIC dans les 24 heures, et les dossiers conservés pendant 10 ans. Un acquéreur étranger devrait s’attendre à ce que les agents, les notaires et les banques lui demandent l’origine des fonds et les bénéficiaires effectifs d’un acquéreur personne morale (Lutte contre le blanchiment et conformité aux sanctions).

Les fonds de placement immobilier et les fonds d’investissement

L’investissement immobilier collectif est réglementé par la Capital Market Authority (CMA). Ses lignes directrices n° 21 du 05/07/2016 régissant les fonds de placement immobilier de développement (D-REIT), publiées au Journal officiel no 34 bis du 22/08/2016, permettent de proposer des REIT de développement aux seuls investisseurs professionnels, avec une souscription minimale de 50 millions RWF, un capital d’au moins 1 milliard RWF, au moins sept investisseurs et un flottant de 25 % ; au moins 30 % des actifs doivent être en cours de développement dans l’année, l’endettement est plafonné à 60 % des actifs (75 % pendant six mois avec autorisation), et les biens détenus à bail doivent avoir une durée restante d’au moins 25 ans. Les organismes de placement collectif en général sont régis par la loi n° 062/2021 du 14/10/2021. Ce guide n’a pas vérifié l’existence de règles distinctes pour les REIT de revenu ni le régime fiscal des REIT ; les structures de fonds et les incitations du Centre financier international de Kigali (KIFC) sont examinées dans Marchés de capitaux, financement de projets et fonds du KIFC.

Prendre et réaliser une hypothèque sur un bien rwandais

1. RechercheRecherchez le bien par UPI sur l’eMRS pour les hypothèques existantes et au registre foncier pour le titre, les oppositions et la durée restante du bail ; vérifiez la situation de l’impôt foncier et immobilier.
2. ConsentementsIdentifiez le propriétaire, les éventuels cotitulaires et conjoints (article 5 de la loi n° 10/2009 ; article 22 de la loi foncière), tout prêteur de premier rang et, pour des terres de l’État louées pour un investissement stratégique, les conditions de la convention de l’investisseur avec l’État.
3. DocumenterSignez un contrat d’hypothèque contenant les clauses de l’article 14 sur la gestion, la location, la vente et la reprise et sur le moment, le lieu et les conditions de la vente ; obtenez une évaluation agréée et, pour une société, une résolution notariée du conseil d’administration.
4. InscrireDéposez sur l’eMRS l’extrait notarié, l’évaluation, le contrat et les frais ; le certificat est délivré par courriel et le LAIS inscrit une opposition. Non inscrite, l’hypothèque n’est pas valable.
5. Mise en demeureEn cas de défaillance, notifiez par écrit le recours choisi avec copie au registraire général, et attendez 30 jours ouvrables à compter de la réception par le registraire général.
6. Administrateur et vente aux enchèresDemandez au registraire général de désigner un administrateur ; celui-ci fait la publicité et vend aux enchères au prix du marché conformément aux instructions du registraire général.
7. Répartir et donner mainlevéeAffectez le produit dans l’ordre de l’article 22, restituez tout solde au propriétaire et radiez l’hypothèque afin que l’acquéreur reçoive un titre libre.